Ein Wohnungseigentümer errichtete ohne Genehmigung einen Zaun auf gemeinschaftlicher Fläche. Die Eigentümergemeinschaft lehnte einen Antrag auf dessen Beseitigung ab, woraufhin ein anderer Eigentümer klagte. Das Amtsgericht Dortmund entschied, dass ein Negativbeschluss keine Genehmigung darstellt und die Gemeinschaft weiterhin verpflichtet ist, über den Umgang mit der baulichen Veränderung zu entscheiden. Der Ermessensspielraum der Eigentümer umfasst verschiedene rechtlich zulässige Optionen. Das Gericht kann eine Beschlussfassung anordnen, aber keine konkrete Maßnahme vorgeben, solange mehrere Lösungen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung möglich sind.
Sachverhalt
Ein Wohnungseigentümer errichtete eigenmächtig einen Stabmattenzaun, der über den Bereich seines Sondernutzungsrechts hinausging und Teile der gemeinschaftlichen Grünfläche einschloss. Ein anderer Eigentümer beantragte in der Eigentümerversammlung, den Zaun in den Bereich des Sondernutzungsrechts zu versetzen. Die Eigentümergemeinschaft lehnte diesen Antrag ab (Negativbeschluss). Der Antragsteller sah darin eine unzulässige Einschränkung der Rechte aller Miteigentümer und klagte auf gerichtliche Beschlussersetzung.
Urteil
Das Amtsgericht Dortmund (03.07.2025, 514 C 4/25) wies die Hauptanträge des Klägers ab. Es stellte fest, dass die Ablehnung eines Antrags keine Genehmigung einer baulichen Veränderung darstellt. Der Entscheidungsspielraum der Eigentümergemeinschaft war nicht „auf Null reduziert“, da mehrere rechtlich zulässige Alternativen bestanden, etwa eine nachträgliche Genehmigung oder Vermietung der Fläche.
Dem Hilfsantrag des Klägers wurde stattgegeben: Die Eigentümergemeinschaft wurde verpflichtet, in ihrer nächsten Versammlung eine Entscheidung über den Umgang mit dem Zaun zu treffen. Das Gericht betonte, dass es nicht seine Aufgabe sei, eine konkrete Maßnahme anzuordnen, solange mehrere Optionen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung bestehen.
Bedeutung für Vermieter
Ein Negativbeschluss stellt keine Genehmigung einer baulichen Veränderung dar. Wird ein Antrag auf Beseitigung abgelehnt, bleibt die ursprüngliche Rechtslage bestehen. Eine nachträgliche Genehmigung erfordert einen aktiven Beschluss.
Die Eigentümergemeinschaft hat einen Ermessensspielraum, wie mit einer ungenehmigten baulichen Veränderung umzugehen ist. Mögliche Maßnahmen sind z.B. Genehmigung unter Auflagen, Vermietung oder Benutzungsregelungen.
Das Gericht greift nur ein, wenn die Gemeinschaft ihr Ermessen nicht ausübt oder nur eine rechtlich zulässige Lösung besteht. In diesem Fall kann das Gericht eine Beschlussfassung anordnen, aber keine konkrete Maßnahme vorschreiben.
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Häufige Fragen und Antworten
Nein, ein Eigentümer darf keine baulichen Veränderungen auf Gemeinschaftsflächen ohne Genehmigung der Eigentümergemeinschaft vornehmen.
Ein abgelehnter Antrag stellt keine Genehmigung dar. Die ursprüngliche Rechtslage bleibt bestehen.
Die Gemeinschaft kann zum Beispiel eine nachträgliche Genehmigung erteilen, die Fläche vermieten oder eine Benutzungsregelung treffen.
Das Gericht greift nur ein, wenn die Gemeinschaft ihr Ermessen nicht ausübt oder nur eine rechtlich zulässige Lösung besteht.
Sie muss aktiv über den Umgang mit der Veränderung entscheiden, auch wenn keine eindeutige Lösung vorliegt.
Fazit
Eigentümergemeinschaften sind verpflichtet, bei baulichen Veränderungen aktiv zu entscheiden, auch wenn sie keine eindeutige Lösung vorgeben müssen.
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