Sachverhalt

Die Klägerinnen hatten ihre ursprünglich als Wohnungen genutzten Einheiten im Jahr 2004 in Teileigentum umgewandelt und gewerblich vermietet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses wollten sie die Einheiten verkaufen. Für eine Rückumwandlung in Wohnungseigentum lag ein Kaufangebot über 1.260.000 Euro vor, während für die Nutzung als Gewerbeeinheit nur 1.100.000 Euro geboten wurden. Die Klägerinnen beantragten daher die Änderung der Teilungserklärung, der alle Miteigentümer bis auf einen zustimmten.

Urteil

Das Landgericht Frankfurt (22.06.2023, Az.: 2-13 S 72/22) wies die Klage ab und hob das Urteil der Vorinstanz auf. Ein möglicher Mehrerlös von rund 15 Prozent stellt keinen schwerwiegenden Grund dar, der eine gerichtliche Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung rechtfertigt. Die wirtschaftliche Verwertbarkeit der Einheiten war weiterhin gegeben, da ein konkretes Kaufangebot über 1,1 Millionen Euro vorlag.

Auch weitere Argumente wie eine fehlerhafte anwaltliche Beratung oder die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands wurden nicht als rechtlich relevant anerkannt. Die Vertragsfreiheit der Eigentümergemeinschaft hat Vorrang. Eine Änderung gegen den Willen eines Miteigentümers ist nur bei unzumutbarer wirtschaftlicher Unverwertbarkeit zulässig.

Die Klägerinnen mussten die Kosten beider Instanzen tragen. Der Streitwert wurde auf 160.000 Euro festgesetzt.

Bedeutung für Vermieter

Eine Änderung der Teilungserklärung erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller Miteigentümer. Eine gerichtliche Durchsetzung ist nur bei Vorliegen schwerwiegender Gründe möglich, etwa wenn eine Einheit ohne Änderung wirtschaftlich nicht mehr nutzbar wäre.

Ein bloßer finanzieller Vorteil oder ein höherer Verkaufspreis reicht nicht aus, um andere Eigentümer zur Zustimmung zu zwingen. Auch Mindererlöse von bis zu 25 Prozent gelten nicht als ausreichend schwerwiegend.

Fehlberatungen oder ursprüngliche Nutzungsabsichten begründen keinen Anspruch auf Änderung. Die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung bleibt bindend und schützt die Interessen aller Eigentümer.

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Häufige Fragen und Antworten


Nur wenn ein schwerwiegender Grund vorliegt, etwa wenn eine Einheit ohne Änderung wirtschaftlich nicht mehr nutzbar wäre.

Nein, ein bloßer finanzieller Vorteil oder ein Mehrerlös reicht nicht aus, um andere Eigentümer zur Zustimmung zu zwingen.

Ohne Zustimmung aller Miteigentümer ist eine Änderung grundsätzlich nicht möglich, es sei denn, es liegt ein schwerwiegender Grund vor.

Nein, eine fehlerhafte Beratung begründet keinen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung.

Nein, ursprüngliche Nutzungsabsichten rechtfertigen keine Änderung gegen den Willen eines Miteigentümers.

Fazit

Gewinnmaximierung allein ist kein rechtlich anerkannter Grund für eine erzwungene Änderung der Teilungserklärung.

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