Muss eine Stromgrundversorgung auch für Immobilien gewährleistet werden, die leer stehen? Und wer trägt die Kosten dafür?
Nach Beendigung eines Mietvertrags endet in der Regel auch der Versorgungsvertrag für Strom. Dies geschieht meistens durch die Abmeldung des Mieters. Beim Abschluss eines neuen Mietvertrags entstehen neue Verbindlichkeiten mit dem zuständigen Versorgungsdienst. Doch wer ist für den Abschluss eines neuen Vertrags zuständig und muss eine Grundversorgung gewährleistet werden, auch wenn die Immobilie vorübergehend leer steht?
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Stromgrundversorgung bei Leerstand
Von einem Leerstand spricht man bei einer Immobilie (Haus oder Wohneinheit), wenn sie nicht vermietet ist. Das gilt auch für vorübergehendeZeiträume, beispielsweise bei einem Mieterwechsel.
Im Falle eines Leerstands trägt der Vermieter für diesen Zeitraum alle anfallenden Kosten – auch die Stromkosten. Zwingend notwendig ist die Stromversorgung einer leerstehenden Wohnung nicht. Allerdings macht es wenig Sinn, den Strom bei Leerstand vollständig abschalten zu lassen.
Zunächst ist die Abschaltung mit Kosten verbunden, die sogar deutlich höher ausfallen können als der Basis-Stromverbrauch einer leerstehenden Mieteinheit. Letztendlich fallen neben der üblichen Grundgebühr nur die Kosten für den Strom an, der tatsächlich verbraucht wird.
Zusätzlich sollten Sie bedenken, dass Sie unter Umständen auch in dieser ZeitStrom benötigen, um beispielsweise das Licht bei einer Wohnungsbesichtigung einschalten zu können oder um eventuelle Renovierungsarbeiten durchzuführen. Vielleicht möchten Sie elektrische Rollladen innerhalb dieses Zeitraums weiter nutzen und potenziellen Mietern demonstrieren.
Die Möglichkeit, zu jeder Zeit und ganz nach Bedarf, Strom nutzen zu können, ist ohne Frage sinnvoll und bequem – zumindest so lange das Verhältnis von Kosten und Nutzen nicht unverhältnismäßig wird.
Auch wenn der vorherige Mieter den Stromabgemeldet hat, wird dieser nicht automatisch abgeschaltet. Es steht ohne Verzögerung weiterhin Strom zur Verfügung, der genutzt werden kann. Wird ein Vertrag für die Stromversorgung beendet – und es liegt noch kein neuer vor, bleibt eine unterbrechungsfreie Stromversorgung gesetzlich garantiert. Dies ist im Energiewirtschaftsgesetz und in der Grundversorgungsverordnung geregelt.
Das gilt für den Stromvertrag nach Auszug des Mieters
Nach dem Auszug eines Mieters hat dieser bis zu sechs Wochen Zeit, um sich auch noch rückwirkend beim zuständigen Stromanbieter abzumelden. Liegt keine neue Anmeldung vor, für die der neue Mieter ebenfalls bis zu sechs Wochen nach Einzug Zeit hat, wird der Vermieter automatisch neuer Vertragspartner beim Grundversorger.
Um den Prozess zu beschleunigen und den Mitarbeitern des Grundversorgers Arbeit zu ersparen, können Sie sich dennoch selbstständig mit diesen in Verbindung setzen, um über den Umstand des Leerstands und der damit verbundenen Vertragsänderung zu informieren.
Der Grundversorger ist nicht unbedingt der günstigste Stromanbieter, hat aber dennoch Vorteile vorzuweisen. Beim Grundversorger gilt:
DieKündigungsfrist der Grundversorgung beträgt nur 14 Tage. Das bedeutet: Entscheiden Sie sich als Vermieter während eines Leerstands Ihrer Immobilie für einen anderen Anbieter als den Grundversorger, sollten Sie sich vorab um einen Vertrag kümmern oder müssen bei einem Wechsel die zweiwöchige Kündigungsfrist berücksichtigen.
Bei der Anmeldung eines neuen Mieters endet die Grundversorgung automatisch ab Einzug des neuen Mieters – auch kurzfristig ab sofort.
Für kurze oder überschaubare Zeiträume bietet es sich also an, den Strom über den Grundversorger zu beziehen. Ist ein Leerstand über einen längeren Zeitraum absehbar, kann sich ein Anbieterwechsel lohnen. In diesem Fall sollten Sie den gewählten Stromanbieter über den Umstand der leerstehenden Immobilie informieren.
Grundsätzlich sollten Sie Zählerstände sowohl bei Einzug als auch bei Auszug eines Mieters ablesen und protokollieren.
Zuständigkeit der Stromanmeldung
Üblicherweise schließt der neue Mieter bei Einzug selbstständig einen Stromliefervertragab – beim Grundversorger oder einem anderen Anbieter. Die Wahl dazu liegt ganz beim Mieter.
Geschieht dies nicht und der Mieter kommt dieser Pflicht nicht nach, so kann dieser zwar ohne Einschränkungen den Strom nutzen, die Kosten werden ihm jedoch in Rechnung gestellt. In diesem Falle von Ihnen als Vermieter.
Um so etwas zu vermeiden, sollten Sie Ihren neuen Mieter entweder bereits beim Abschluss des Mietvertrages oder spätestens zum Einzug auf diese Pflicht hinzuweisen. Setzen Sie beispielsweise eine Frist von vier Wochen an, in der Ihnen der Mieter die Bestätigung über einen gültigen Vertragsabschluss oder die Meldung an den zuständigen Stromlieferanten belegt.
Nach aktuellen Datenschutzrichtlinien (Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. f DS-GVO) ist es Vermietern nicht erlaubt, die Daten des neuen Mieters eigenständig und vorab an den Stromversorger zu melden.
Erst wenn stichhaltige Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Mieter sich nicht um die Stromversorgung gekümmert hat, dürfen Sie als Vermieter aktiv werden. In einem solchen Fall wenden Sie sich an den Grundversorger, um den Namen des neuen Mieters anzugeben.
Am besten setzen Sie Ihrem Mieter eine Frist zur Anmeldung beim Stromversorger UND informieren Sie ihn darüber, dass Sie bei Nichteinhaltung dieser Frist seine Daten an den Grundversorger weiterleiten.
Meldet der neue Mieter seinen Strom nicht selbstständig an, ist dies kein Kündigungsgrund.
Strom als Nebenkosten abrechnen
Es gibt die Möglichkeit, im Mietvertrag zu vereinbaren, dass der Mieter Vorauszahlungen für den Wohnungsstrom direkt an den Vermieter zahlt. Grund für eine solche Regelung kann auch das Vorhandensein von nur einem Hauptzähler mit Zwischenzählern sein.
In diesem Fall meldet sich der Mieter nicht selbst beim Stromanbieter an, sondern erhält, ähnlich wie bei der Nebenkostenabrechnung, in regelmäßigen Abständen eine Abrechnung vom Vermieter. Eine solche Abrechnung muss nach §259 BGB jährlich erfolgen.
Im Mietvertrag sollte eine klare Regelung zur Kostenübernahme der Stromgrundversorgung festgehalten werden.
Doch auch wenn der Mieter seinen Strom selbst anmeldet, ist es Vermietern in speziellen Fällen erlaubt, Stromkosten auf den Mieter umzulegen. Diese fallen dann unter die Nebenkosten und werden in der dazugehörigen Abrechnung als Allgemeinstrom aufgelistet. Darunter fällt zum Beispiel die BeleuchtungfürGemeinschaftsräume wie Hausflur, Waschkeller oder Treppenhaus. Das gilt auch für die Außenbeleuchtung.
Als Betriebsstrom wird der Strom für technische Anlagen wie beispielsweise die Heizungsanlage, das Klingelsystem und Fahrstühle bezeichnet. Beide Punkte sollten im Mietvertrag festgehalten und in der jährlichen Nebenkostenabrechnung möglichst detailliert aufgeschlüsselt werden. Ein eigens dafür angelegter Stromzähler ist die beste Möglichkeit, den tatsächlichen Verbrauch nachzuhalten.
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Matthias Heißner ist Vermieter und Investor. Über 12.000 Wohneinheiten hat er in 30 Jahren vermietet. Er ist Experte für alle Vermietungsprozesse, An- und Verkauf von Invests, WEG- und Mietrecht sowie die Optimierung von Vermietungsbeständen.
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Gibt es keinen oder völlig unbedeutenden Stromverbrauch in einer leerstehenden Mietwohnung, dann hat der Vermieter auch nichts zu zahlen und die beim EVU aus durchsichtigem Grund bevorzugte automatische Überstülpung eines Stromlieferungsvertrags des Zählers der leerstehenden Wohnung auf den Vermieter gibt es rechtlich gesehen, wenn dieser dort keinen Strom verbraucht, nach der Strom-GVV überhaupt nicht.
Vor einigen Jahren war es noch üblich, dass der Versorger den Zähler in einer leerstehenden Mietwohnung beließ, jedenfalls für bis zu etwa 3 Monate und erst dann bei einem zu erwartendem noch längeren Wohnungsleerstand über einen Zählerausbau nachdachte. Heute bekommt man offenbar den Gelbbeutel nicht voll genug und denkt anders, was bedauerlich ist, zumal wenn man den Stromkunden als Kunde behalten will.
Wird in einer leerstehenden Wohnung nennenswert Strom verbraucht, z.B. von Handwerkern, die dort renovieren/ modernisieren, dann wird der Vermieter den Stromzähler im Rahmen der Grundversorgung Strom auch übernehmen.
Fazit: Die Versorger sollten realistisch handeln und nicht nur stur in Eigennutz, d.h. den Vermieter einer leerstehenden Mietwohnung, wo praktisch kein Stromverbrauch stattfindet, bitte in Ruhe lassen. Die Minimal-Kosten des am Zählerplatz verbleibenden Stromzählers kann der Versorger, dem die Zählerkosten sowieso zig-fach -über die Jahre gesehen- von den Kunden bezahlt wurden und werden, problemlos selbst tragen. Wird jedoch Strom in der leeren Mietwohnung nennenswert verbraucht, dann kommt der Vermieter nach der Strom- GVV in die Grundversorgung und er wird das in der Regel widerspruchlos akzeptieren.
Der Verfasser des hier mitgeteilten recht einseitig pro EVU vorgetragenen Beitrags trägt eine wenig ausgewogene persönliche Meinung vor, die auf der Seite des Vermieters nicht akzeptabel ist.
Da ist das diesbezügliche BGH Urteil VIII ZR 316/13 aus dem Jahr 2014 wesentlich ausgewogener, auf das zu verweisen ist.
Vielen Dank für Ihren konstruktiven, fachlichen Kommentar zur Thematik.
Wir freuen uns über jeglichen Austausch zu Themen rund um Vermietung und die Meinungen unserer Nutzer als Experten und direkt aus der Praxis darüber.
Wir gehen Ihren Hinweisen nach, prüfen diese gerne – auch hinsichtlich dessen, ob dies im Beitrag noch stärker oder anders berücksichtigt werden kann.
Herzliche Grüße aus Stuttgart
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Dipl.-Ing. M. Lange-Hüsken, Elektroingenieur
Gibt es keinen oder völlig unbedeutenden Stromverbrauch in einer leerstehenden Mietwohnung, dann hat der Vermieter auch nichts zu zahlen und die beim EVU aus durchsichtigem Grund bevorzugte automatische Überstülpung eines Stromlieferungsvertrags des Zählers der leerstehenden Wohnung auf den Vermieter gibt es rechtlich gesehen, wenn dieser dort keinen Strom verbraucht, nach der Strom-GVV überhaupt nicht.
Vor einigen Jahren war es noch üblich, dass der Versorger den Zähler in einer leerstehenden Mietwohnung beließ, jedenfalls für bis zu etwa 3 Monate und erst dann bei einem zu erwartendem noch längeren Wohnungsleerstand über einen Zählerausbau nachdachte. Heute bekommt man offenbar den Gelbbeutel nicht voll genug und denkt anders, was bedauerlich ist, zumal wenn man den Stromkunden als Kunde behalten will.
Wird in einer leerstehenden Wohnung nennenswert Strom verbraucht, z.B. von Handwerkern, die dort renovieren/ modernisieren, dann wird der Vermieter den Stromzähler im Rahmen der Grundversorgung Strom auch übernehmen.
Fazit: Die Versorger sollten realistisch handeln und nicht nur stur in Eigennutz, d.h. den Vermieter einer leerstehenden Mietwohnung, wo praktisch kein Stromverbrauch stattfindet, bitte in Ruhe lassen. Die Minimal-Kosten des am Zählerplatz verbleibenden Stromzählers kann der Versorger, dem die Zählerkosten sowieso zig-fach -über die Jahre gesehen- von den Kunden bezahlt wurden und werden, problemlos selbst tragen. Wird jedoch Strom in der leeren Mietwohnung nennenswert verbraucht, dann kommt der Vermieter nach der Strom- GVV in die Grundversorgung und er wird das in der Regel widerspruchlos akzeptieren.
Der Verfasser des hier mitgeteilten recht einseitig pro EVU vorgetragenen Beitrags trägt eine wenig ausgewogene persönliche Meinung vor, die auf der Seite des Vermieters nicht akzeptabel ist.
Da ist das diesbezügliche BGH Urteil VIII ZR 316/13 aus dem Jahr 2014 wesentlich ausgewogener, auf das zu verweisen ist.
Jo-Eike Vormittag
Vielen Dank für Ihren konstruktiven, fachlichen Kommentar zur Thematik.
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