Muss eine Stromgrundversorgung auch für Immobilien gewährleistet werden, die leer stehen? Und wer trägt die Kosten dafür?
Nach Beendigung eines Mietvertrags endet in der Regel auch der Versorgungsvertrag für Strom. Dies geschieht meistens durch die Abmeldung des Mieters. Beim Abschluss eines neuen Mietvertrags entstehen neue Verbindlichkeiten mit dem zuständigen Versorgungsdienst. Doch wer ist für den Abschluss eines neuen Vertrags zuständig und muss eine Grundversorgung gewährleistet werden, auch wenn die Immobilie vorübergehend leer steht?
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Darum geht es. Ihre Vorteile, wenn Sie weiterlesen:
Stromkosten im Leerstand: Erfahren Sie, warum Vermieter bei leerstehenden Immobilien oft die Stromrechnung übernehmen müssen und wie dies die Kosten beeinflusst.
Stromvertrag bei Mieterwechsel: Entdecken Sie die Herausforderungen und Lösungen bei der Stromversorgung während eines Mieterwechsels, einschließlich der Rolle des Vermieters.
Anmeldepflicht und Datenschutz beim Strom: Lernen Sie, welche Verpflichtungen und Datenschutzaspekte bei der Anmeldung zum Stromversorger für Mieter und Vermieter gelten.
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Stromgrundversorgung bei Leerstand
Von einem Leerstand spricht man bei einer Immobilie (Haus oder Wohneinheit), wenn sie nicht vermietet ist. Das gilt auch für vorübergehendeZeiträume, beispielsweise bei einem Mieterwechsel.
Im Falle eines Leerstands trägt der Vermieter für diesen Zeitraum alle anfallenden Kosten – auch die Stromkosten. Zwingend notwendig ist die Stromversorgung einer leerstehenden Wohnung nicht. Allerdings macht es wenig Sinn, den Strom bei Leerstand vollständig abschalten zu lassen.
Zunächst ist die Abschaltung mit Kosten verbunden, die sogar deutlich höher ausfallen können als der Basis-Stromverbrauch einer leerstehenden Mieteinheit. Letztendlich fallen neben der üblichen Grundgebühr nur die Kosten für den Strom an, der tatsächlich verbraucht wird.
Zusätzlich sollten Sie bedenken, dass Sie unter Umständen auch in dieser ZeitStrom benötigen, um beispielsweise das Licht bei einer Wohnungsbesichtigung einschalten zu können oder um eventuelle Renovierungsarbeiten durchzuführen. Vielleicht möchten Sie elektrische Rollladen innerhalb dieses Zeitraums weiter nutzen und potenziellen Mietern demonstrieren.
Die Möglichkeit, zu jeder Zeit und ganz nach Bedarf, Strom nutzen zu können, ist ohne Frage sinnvoll und bequem – zumindest so lange das Verhältnis von Kosten und Nutzen nicht unverhältnismäßig wird.
Auch wenn der vorherige Mieter den Stromabgemeldet hat, wird dieser nicht automatisch abgeschaltet. Es steht ohne Verzögerung weiterhin Strom zur Verfügung, der genutzt werden kann. Wird ein Vertrag für die Stromversorgung beendet – und es liegt noch kein neuer vor, bleibt eine unterbrechungsfreie Stromversorgung gesetzlich garantiert. Dies ist im Energiewirtschaftsgesetz und in der Grundversorgungsverordnung geregelt.
Das gilt für den Stromvertrag nach Auszug des Mieters
Nach dem Auszug eines Mieters hat dieser bis zu sechs Wochen Zeit, um sich auch noch rückwirkend beim zuständigen Stromanbieter abzumelden. Liegt keine neue Anmeldung vor, für die der neue Mieter ebenfalls bis zu sechs Wochen nach Einzug Zeit hat, wird der Vermieter automatisch neuer Vertragspartner beim Grundversorger.
Um den Prozess zu beschleunigen und den Mitarbeitern des Grundversorgers Arbeit zu ersparen, können Sie sich dennoch selbstständig mit diesen in Verbindung setzen, um über den Umstand des Leerstands und der damit verbundenen Vertragsänderung zu informieren.
Der Grundversorger ist nicht unbedingt der günstigste Stromanbieter, hat aber dennoch Vorteile vorzuweisen. Beim Grundversorger gilt:
DieKündigungsfrist der Grundversorgung beträgt nur 14 Tage. Das bedeutet: Entscheiden Sie sich als Vermieter während eines Leerstands Ihrer Immobilie für einen anderen Anbieter als den Grundversorger, sollten Sie sich vorab um einen Vertrag kümmern oder müssen bei einem Wechsel die zweiwöchige Kündigungsfrist berücksichtigen.
Bei der Anmeldung eines neuen Mieters endet die Grundversorgung automatisch ab Einzug des neuen Mieters – auch kurzfristig ab sofort.
Für kurze oder überschaubare Zeiträume bietet es sich also an, den Strom über den Grundversorger zu beziehen. Ist ein Leerstand über einen längeren Zeitraum absehbar, kann sich ein Anbieterwechsel lohnen. In diesem Fall sollten Sie den gewählten Stromanbieter über den Umstand der leerstehenden Immobilie informieren.
Grundsätzlich sollten Sie Zählerstände sowohl bei Einzug als auch bei Auszug eines Mieters ablesen und protokollieren.
Zuständigkeit der Stromanmeldung
Üblicherweise schließt der neue Mieter bei Einzug selbstständig einen Stromliefervertragab – beim Grundversorger oder einem anderen Anbieter. Die Wahl dazu liegt ganz beim Mieter.
Geschieht dies nicht und der Mieter kommt dieser Pflicht nicht nach, so kann dieser zwar ohne Einschränkungen den Strom nutzen, die Kosten werden ihm jedoch in Rechnung gestellt. In diesem Falle von Ihnen als Vermieter.
Um so etwas zu vermeiden, sollten Sie Ihren neuen Mieter entweder bereits beim Abschluss des Mietvertrages oder spätestens zum Einzug auf diese Pflicht hinzuweisen. Setzen Sie beispielsweise eine Frist von vier Wochen an, in der Ihnen der Mieter die Bestätigung über einen gültigen Vertragsabschluss oder die Meldung an den zuständigen Stromlieferanten belegt.
Nach aktuellen Datenschutzrichtlinien (Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. f DS-GVO) ist es Vermietern nicht erlaubt, die Daten des neuen Mieters eigenständig und vorab an den Stromversorger zu melden.
Erst wenn stichhaltige Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Mieter sich nicht um die Stromversorgung gekümmert hat, dürfen Sie als Vermieter aktiv werden. In einem solchen Fall wenden Sie sich an den Grundversorger, um den Namen des neuen Mieters anzugeben.
Am besten setzen Sie Ihrem Mieter eine Frist zur Anmeldung beim Stromversorger UND informieren Sie ihn darüber, dass Sie bei Nichteinhaltung dieser Frist seine Daten an den Grundversorger weiterleiten.
Meldet der neue Mieter seinen Strom nicht selbstständig an, ist dies kein Kündigungsgrund.
Strom als Nebenkosten abrechnen
Es gibt die Möglichkeit, im Mietvertrag zu vereinbaren, dass der Mieter Vorauszahlungen für den Wohnungsstrom direkt an den Vermieter zahlt. Grund für eine solche Regelung kann auch das Vorhandensein von nur einem Hauptzähler mit Zwischenzählern sein.
In diesem Fall meldet sich der Mieter nicht selbst beim Stromanbieter an, sondern erhält, ähnlich wie bei der Nebenkostenabrechnung, in regelmäßigen Abständen eine Abrechnung vom Vermieter. Eine solche Abrechnung muss nach §259 BGB jährlich erfolgen.
Im Mietvertrag sollte eine klare Regelung zur Kostenübernahme der Stromgrundversorgung festgehalten werden.
Doch auch wenn der Mieter seinen Strom selbst anmeldet, ist es Vermietern in speziellen Fällen erlaubt, Stromkosten auf den Mieter umzulegen. Diese fallen dann unter die Nebenkosten und werden in der dazugehörigen Abrechnung als Allgemeinstrom aufgelistet. Darunter fällt zum Beispiel die BeleuchtungfürGemeinschaftsräume wie Hausflur, Waschkeller oder Treppenhaus. Das gilt auch für die Außenbeleuchtung.
Als Betriebsstrom wird der Strom für technische Anlagen wie beispielsweise die Heizungsanlage, das Klingelsystem und Fahrstühle bezeichnet. Beide Punkte sollten im Mietvertrag festgehalten und in der jährlichen Nebenkostenabrechnung möglichst detailliert aufgeschlüsselt werden. Ein eigens dafür angelegter Stromzähler ist die beste Möglichkeit, den tatsächlichen Verbrauch nachzuhalten.
Vermieterwelt-Tipp
Als privater Vermieter stehen Sie oft vor der Herausforderung, die Stromversorgung Ihrer Immobilien effizient und kostengünstig zu gestalten, besonders während Leerstandsphasen oder beim Mieterwechsel. Hier sind einige Kernfakten und Tipps, die Ihnen dabei helfen:
Übernahme der Stromkosten: Während des Leerstands einer Immobilie übernehmen Sie als Vermieter in der Regel die Stromkosten. Planen Sie diese Ausgaben in Ihre Budgetierung ein, um unerwartete Kosten zu vermeiden.
Stromvertrag beim Mieterwechsel: Informieren Sie sich frühzeitig über die Übertragung des Stromvertrags nach dem Auszug eines Mieters. Es ist ratsam, mit Ihrem Stromanbieter oder einem Energieberater zu sprechen, um den Übergang reibungslos zu gestalten.
Praktische Stromversorgung: Eine ständige Stromversorgung ist für Instandhaltung und Besichtigungen essentiell. Betrachten Sie die Grundversorgung als eine flexible Option, vor allem bei kurzen Leerstandsphasen.
Anmeldung und Datenschutz: Machen Sie Ihre neuen Mieter auf ihre Pflicht zur Stromanmeldung aufmerksam. Beachten Sie dabei die Datenschutzbestimmungen und informieren Sie Ihre Mieter entsprechend.
Vertragsgestaltung: Stellen Sie sicher, dass Ihr Mietvertrag klare Regelungen zur Stromversorgung enthält. Dies umfasst die Zuständigkeiten bei Anmeldung, Kostenübernahme und Abrechnung.
Musterveträge von Vermieterwelt: Laden Sie sich die Vorlage für einen unbefristeten Mietvertrag herunter, die speziell für die Bedürfnisse privater Vermieter konzipiert ist. Nutzen Sie unsere Vorlagen, um die Verwaltung Ihrer Immobilien zu vereinfachen und rechtssichere Verträge zu gewährleisten.
Häufige Fragen und Antworten
In der Regel ist der Vermieter für die Übernahme der Stromkosten verantwortlich, wenn eine Immobilie leer steht.
Nach dem Auszug eines Mieters geht der Stromvertrag übergangsweise auf den Vermieter über, bis ein neuer Mieter den Vertrag übernimmt oder neu abschließt.
Eine durchgängige Stromversorgung bei Leerstand ist nicht zwingend erforderlich, aber oft praktischer und kosteneffizienter als eine vollständige Abschaltung.
Bei einem Mieterwechsel kann der Vermieter temporär zum Grundversorger wechseln. Dieser bietet in der Regel eine kurze Kündigungsfrist von 14 Tagen.
In speziellen Fällen, wie bei Vorhandensein eines Hauptzählers mit Zwischenzählern, kann der Mieter die Stromkosten direkt an den Vermieter zahlen und erhält eine jährliche Abrechnung.
Ja, die Kautionsabrechnung sollte schriftlich erfolgen. Sie muss alle offenen Forderungen oder Reparaturen detailliert aufführen und diese der Kautionssumme sowie den angefallenen Zinsen gegenüberstellen.
Der Mietvertrag sollte klare Regelungen zur Kostenübernahme der Stromgrundversorgung enthalten, einschließlich der Zuständigkeiten bei Anmeldung und Abrechnung.
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Matthias Heißner ist Vermieter und Investor. Über 12.000 Wohneinheiten hat er in 30 Jahren vermietet. Er ist Experte für alle Vermietungsprozesse, An- und Verkauf von Invests, WEG- und Mietrecht sowie die Optimierung von Vermietungsbeständen.
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