Was ist ein Stellplatz-Mietvertrag?

Der Stellplatz-Mietvertrag regelt die entgeltliche Überlassung einer Abstellfläche für Fahrzeuge, vom Außenstellplatz über den Carport bis zum Tiefgaragenplatz. Rechtlich handelt es sich um einen gewöhnlichen Mietvertrag im Sinne des § 535 BGB. Der entscheidende Unterschied zur Wohnraumvermietung: Die mieterschützenden Sondervorschriften der §§ 549 ff. BGB greifen nicht.

Für Sie als Vermieter bedeutet das konkret:

Thema Wohnungsmietvertrag Eigenständiger Stellplatzmietvertrag
Kündigung durch Vermieter Nur mit berechtigtem Interesse, z. B. Eigenbedarf Jederzeit ohne Grund, Frist nach § 580a BGB
Kündigungsfrist 3 bis 9 Monate, je nach Mietdauer Ca. 2–3 Monate, vertraglich verkürzbar
Mieterhöhung Kappungsgrenze, ortsübliche Vergleichsmiete, Fristen Frei per Änderungskündigung oder Indexklausel
Kaution Maximal 3 Nettokaltmieten (§ 551 BGB) Höhe frei vereinbar
Mietpreisbremse In angespannten Märkten ja Nein

Diese Freiheiten haben Sie allerdings nur, wenn der Stellplatz separat vermietet ist. Dazu gleich mehr. Das ist der Punkt, an dem die meisten Verträge in der Praxis kippen.

Formloser Mietvertrag für den Stellplatz: Ist das gültig?

Ja. Ein formloser Mietvertrag über einen Stellplatz ist wirksam – Sie können ihn theoretisch per Handschlag, mündlich oder per WhatsApp schließen. Eine gesetzliche Formvorschrift gibt es nur in einem Fall: Soll der Vertrag für länger als ein Jahr befristet gelten, verlangt § 550 BGB die Schriftform. Fehlt sie, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

In der Praxis raten wir trotzdem aus drei Gründen dringend zur Schriftform:

  1. Beweisbarkeit: Ohne Dokument lässt sich im Streit weder die vereinbarte Miete noch die Nutzungsregelung belegen. Wer trägt die Räum- und Streupflicht für die Zufahrt? Darf der Mieter dort Reifen lagern? Mündlich vereinbart ist im Zweifel nichts vereinbart.
  2. Trennung vom Wohnungsmietvertrag: Ein eigenes, schriftliches Vertragsdokument ist das stärkste Indiz dafür, dass Stellplatz und Wohnung rechtlich getrennte Mietverhältnisse sind (siehe nächster Abschnitt).
  3. Haftungsausschluss: Den Ausschluss der Haftung für Schäden am abgestellten Fahrzeug, etwa durch herabfallende Äste oder Dritte – sollten Sie ausdrücklich und schriftlich regeln.

Tipp: Statt selbst zu formulieren, nutzen Sie eine geprüfte Mietvertrag-Stellplatz-Vorlage als PDF – kostenlos ausdrucken, ausfüllen und unterschreiben.

Separater Vertrag oder im Wohnungsmietvertrag? Die BGH-Falle

Hier entscheidet sich, ob Sie die oben beschriebenen Freiheiten tatsächlich haben. Der Bundesgerichtshof vermutet ein einheitliches Mietverhältnis, wenn Wohnung und Stellplatz oder Garage auf demselben Grundstück liegen (BGH, Urteil vom 12.10.2011 VIII ZR 251/10). Die Folge: Beide Verträge teilen das rechtliche Schicksal des Wohnungsmietvertrags. Eine Teilkündigung nur für den Stellplatz ist ausgeschlossen, eine isolierte Mieterhöhung ebenfalls.

Ein Beispiel aus der Praxis: Vermieterin S. vermietet eine 3-Zimmer-Wohnung in Köln für 980 € kalt. Zwei Wochen später unterschreibt derselbe Mieter einen zweiten Vertrag über den Tiefgaragenplatz im Haus für 80 €. Beide Verträge verweisen aufeinander („gehört zum Mietverhältnis Musterstraße 10″). Als S. den Stellplatz drei Jahre später für 95 € an einen Nachbarn vermieten will, scheitert die Kündigung: Wegen der gegenseitigen Bezugnahme und des identischen Grundstücks gilt das Ganze als ein Mietverhältnis. Der Stellplatz genießt damit faktisch Wohnraum-Kündigungsschutz.

So widerlegen Sie die Vermutung und halten die Verträge sauber getrennt (vgl. auch BGH, Beschluss vom 14.12.2021 – VIII ZR 95/20):

  • Zwei eigenständige Vertragsdokumente verwenden – niemals den Stellplatz als Zusatz im Wohnungsmietvertrag aufführen, wenn Sie flexibel bleiben wollen.
  • Keine Bezugnahme der Verträge aufeinander, weder im Text noch in Anlagen.
  • Unterschiedliche Konditionen vereinbaren: abweichende Kündigungsfristen, eigene Mietzahlung (idealerweise separate Überweisung), beim Stellplatz z. B. eine Indexklausel.
  • Möglichst zeitversetzt abschließen und das Mietende nicht aneinander koppeln.

Diese 9 Punkte gehören in jeden Mietvertrag für Garage und Stellplatz

Ein guter Stellplatz-Mietvertrag (Muster) deckt mindestens folgende Inhalte ab:

  1. Vertragsparteien mit vollständigen Namen und Anschriften.
  2. Genaue Bezeichnung der Mietsache: Stellplatz-Nummer, Lage (Außenstellplatz, Carport, Tiefgaragenebene), Adresse, ggf. Zufahrt und Toranlage.
  3. Nutzungszweck: ausschließlich Abstellen eines zugelassenen Kfz; Verbot von Reparaturen, Lagerung (insbesondere Kraftstoffe und Reifenstapel) und Untervermietung ohne Zustimmung.
  4. Miete und Fälligkeit: Betrag, Zahlungsweg, Fälligkeit zum 3. Werktag des Monats.
  5. Nebenkosten: Bei Tiefgaragen typischerweise Strom für Beleuchtung und Tor, Reinigung, ggf. Wartung – entweder als Pauschale in der Miete oder gesondert ausgewiesen.
  6. Kaution: frei vereinbar; üblich sind ein bis zwei Monatsmieten.
  7. Laufzeit und Kündigungsfrist: unbefristet mit gesetzlicher Frist nach § 580a BGB oder eine vertraglich verkürzte Frist (z. B. ein Monat zum Monatsende).
  8. Haftung und Verkehrssicherung: Ausschluss der Vermieterhaftung für Schäden am Fahrzeug, soweit gesetzlich zulässig; Regelung der Räum- und Streupflicht.
  9. Übergabe und Schlüssel/Toröffner: Anzahl, Ersatzkosten bei Verlust, Rückgabezustand.

Wer es moderner mag, ergänzt einen zehnten Punkt: Elektromobilität. Regeln Sie ausdrücklich, ob der Mieter eine Wallbox installieren darf, wer die Kosten trägt und wie der Ladestrom abgerechnet wird. Wichtig zu wissen: Der gesetzliche Anspruch auf eine Lademöglichkeit (§ 554 BGB) gilt für Wohnraummieter. Beim isolierten Stellplatzvertrag hingegen haben Sie hier volle Vertragsfreiheit.

Miete, Kaution und Nebenkosten: Was ist üblich?

Die Stellplatzmiete unterliegt keiner Preisbindung. Maßgeblich ist allein der Markt. Als grobe Orientierung aus der Vermietungspraxis (Stand 2026, je nach Lage stark abweichend):

Stellplatztyp Kleinstadt / Land Mittelstadt Großstadt (Top-Lage)
Außenstellplatz 25–45 € 40–70 € 60–120 €
Carport 35–60 € 50–85 € 80–140 €
Tiefgarage / Garage 50–80 € 70–120 € 100–250 €

Steuer-Hinweis, den fast alle übersehen: Vermieten Sie einen Stellplatz isoliert, also nicht als Nebenleistung zur Wohnung desselben Mieters, ist die Vermietung grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Für die meisten privaten Vermieter bleibt das folgenlos, weil die Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) greift, solange der Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 € nicht überschritten hat. Wer aber viele Stellplätze oder zusätzlich gewerbliche Umsätze hat, sollte das mit dem Steuerberater prüfen. Die Mieteinnahmen selbst gehören in jedem Fall in die Anlage V der Einkommensteuererklärung.

Kündigung und Mieterhöhung beim Stellplatz-Mietvertrag

Kündigungsfrist nach § 580a BGB – mit Beispielrechnung

Viele Ratgeber schreiben pauschal von „drei Monaten Kündigungsfrist“. Das ist ungenau. § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB regelt für monatlich gezahlte Miete: Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zugehen und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats.

Beispiel: Sie kündigen den Stellplatz am Mittwoch, 3. Juni 2026 (3. Werktag). Das Mietverhältnis endet am 31. August 2026. Geht die Kündigung erst am 4. Juni zu, verschiebt sich das Ende auf den 30. September 2026. Ein verpasster Werktag kostet einen vollen Monat. Eine Begründung brauchen Sie nicht; weder Eigenbedarf noch sonstige Interessen sind nachzuweisen. Im Vertrag dürfen Sie die Frist auch verkürzen oder verlängern.

Mieterhöhung per Änderungskündigung

Beim eigenständigen Stellplatzvertrag gibt es keine Kappungsgrenze und kein Vergleichsmietenverfahren. Der einfachste Weg zu mehr Miete ist die Änderungskündigung: Sie kündigen fristgerecht und bieten im selben Schreiben einen neuen Vertrag zu angepassten Konditionen an.

Beispiel: Der Tiefgaragenplatz ist seit 2021 für 60 € vermietet, vergleichbare Plätze in der Straße kosten inzwischen 85 €. Sie kündigen zum 31. August 2026 und bieten gleichzeitig einen Anschlussvertrag ab 1. September für 85 € an. Unterschreibt der Mieter, läuft alles nahtlos weiter; lehnt er ab, wird der Platz frei und kann neu vermietet werden. Alternativ vereinbaren Sie von Anfang an eine Indexklausel, dann passt sich die Miete automatisch an den Verbraucherpreisindex an, ganz ohne Kündigung.

Die 4 häufigsten Fehler im Stellplatz-Mietvertrag

  1. Stellplatz im Wohnungsmietvertrag „mitlaufen“ lassen. Damit verschenken Sie Teilkündigung und freie Mieterhöhung dauerhaft.
  2. Verträge, die aufeinander verweisen. Schon ein Satz wie „zugehörig zur Wohnung Nr. 4″ kann die rechtliche Einheit begründen.
  3. Keine Nutzungsregelung. Ohne Verbotsklausel wird der Stellplatz schnell zum Lager für Möbel, Altreifen oder ein abgemeldetes Fahrzeug.
  4. Haftung ungeregelt lassen. Ohne Ausschlussklausel drohen Diskussionen über jeden Kratzer und jeden Marderschaden.

Übrigens: Wenn Sie zusätzlich Wohnraum vermieten, lesen Sie auch unseren Beitrag zum vermieterfreundlichen Mietvertrag.

FAQ: Häufige Fragen zum Stellplatz-Mietvertrag

Ja. Ein Stellplatz-Mietvertrag kann formfrei (auch mündlich) geschlossen werden und ist trotzdem wirksam. Nur bei einer Befristung über ein Jahr ist Schriftform nach § 550 BGB erforderlich. Zur Beweissicherung und für Haftungs- und Nutzungsregelungen empfiehlt sich aber immer ein schriftlicher Vertrag.

Ohne abweichende Vereinbarung gilt § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB: Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Effektiv sind das knapp drei Monate. Im Vertrag kann eine kürzere Frist, etwa ein Monat zum Monatsende, vereinbart werden. Eine Begründung ist nicht nötig.

Beim eigenständigen Stellplatz-Mietvertrag ja: per Änderungskündigung (Kündigung plus Angebot eines neuen Vertrags zu höherer Miete) oder über eine vereinbarte Indexklausel. Kappungsgrenze und Mietpreisbremse gelten nicht. Ist der Stellplatz dagegen Teil des Wohnungsmietvertrags, ist eine isolierte Erhöhung ausgeschlossen.

Rechtlich keiner, beide sind Mietverträge nach § 535 BGB außerhalb des Wohnraummietrechts. Inhaltlich sollte der Garagenmietvertrag zusätzlich Themen wie Toröffner, Brandschutz und das Verbot der Lagerung brennbarer Stoffe regeln. Eine gute Vorlage deckt Garage, Carport und Stellplatz in einem Dokument ab.

Bei der Vermieterwelt: Die Vorlage für einen Garagen- und Stellplatzmietvertrag steht nach kostenloser Registrierung als PDF zum Download bereit und kann direkt ausgedruckt und ausgefüllt werden.

Pflicht ist sie nicht, aber sinnvoll, etwa für nicht zurückgegebene Toröffner oder Schäden. Anders als bei Wohnraum gilt die Drei-Monatsmieten-Grenze des § 551 BGB nicht; üblich sind ein bis zwei Monatsmieten.

Nur, wenn der Vertrag es erlaubt. Ohne Regelung drohen Konflikte. Deshalb sollte der Mietvertrag die Nutzung ausdrücklich auf das Abstellen zugelassener Fahrzeuge beschränken und Reparaturen sowie die Lagerung von Gegenständen und Gefahrstoffen untersagen.

Die isolierte Stellplatzvermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Die meisten privaten Vermieter bleiben dank Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) von der Steuer befreit, solange ihr Gesamtumsatz unter den Grenzwerten liegt. Wird der Stellplatz als Nebenleistung zur Wohnung desselben Mieters vermietet, ist er wie diese steuerfrei.