Was ist ein Staffelmietvertrag?

Ein Staffelmietvertrag ist ein Wohnraummietvertrag, in dem Vermieter und Mieter schon bei Vertragsschluss vereinbaren, dass die Miete zu festen Zeitpunkten um einen festen Eurobetrag steigt. Die Mieterhöhungen sind also vorab im Vertrag geregelt – getrennte Mieterhöhungsschreiben braucht es während der Laufzeit nicht. Die rechtliche Grundlage ist § 557a BGB.

Die einzelnen Erhöhungsschritte heißen Mietstaffeln, der Vertrag selbst wird umgangssprachlich auch nur „Staffelmiete“ genannt. In Deutschland haben rund drei Prozent aller Mieterhaushalte einen Staffelmietvertrag, in Neubauten in Großstädten dagegen ist es jeder zehnte. Der Trend zur Staffelmiete steigt, weil Vermieter so die ortsübliche Vergleichsmiete und lästige Erhöhungsverfahren umgehen können.

4 Voraussetzungen für eine wirksame Staffelmiete

Damit eine Staffelmiet-Vereinbarung wirksam ist, müssen alle vier Voraussetzungen aus § 557a BGB erfüllt sein. Fehlt auch nur ein Punkt, ist die Staffel insgesamt unwirksam. Der Mieter zahlt dann weiter die ursprüngliche Miete.

Voraussetzung Was bedeutet das konkret?
1. Schriftform Vertrag muss von beiden Parteien unterschrieben sein. E-Mails, WhatsApp oder mündliche Absprachen reichen nicht.
2. Geldbetrag Jede Erhöhung muss als konkreter Eurobetrag angegeben sein – keine Prozentsätze, keine Quadratmeterpreise.
3. Mindestlaufzeit 12 Monate Zwischen zwei Mietstaffeln müssen mindestens zwölf Monate liegen, in denen die Miete unverändert bleibt.
4. Mindestens eine Staffel Im Vertrag muss mindestens eine konkrete Staffel mit Datum und Betrag stehen.

Staffelmietvertrag: Beispiel mit Berechnung

So könnte eine rechtssichere Staffelmiet-Klausel im Vertrag formuliert sein:

„Die monatliche Nettokaltmiete beträgt ab dem 01.06.2026 850,00 €. Sie erhöht sich anschließend wie folgt:

  • ab 01.06.2027 um 35,00 € auf 885,00 €,
  • ab 01.06.2028 um 35,00 € auf 920,00 €,
  • ab 01.06.2029 um 40,00 € auf 960,00 €,
  • ab 01.06.2030 um 40,00 € auf 1.000,00 €.“

Die zugehörige Übersicht für den Mietvertrag sieht so aus:

Zeitraum Erhöhung Nettokaltmiete/Monat Kumulierter Anstieg
01.06.2026 – 31.05.2027 – 850,00 € –
01.06.2027 – 31.05.2028 + 35,00 € 885,00 € + 4,1 %
01.06.2028 – 31.05.2029 + 35,00 € 920,00 € + 8,2 %
01.06.2029 – 31.05.2030 + 40,00 € 960,00 € + 12,9 %
ab 01.06.2030 + 40,00 € 1.000,00 € + 17,6 %

Auffällig: Die Mieterin zahlt nach vier Jahren rund 18 % mehr als zu Vertragsbeginn. Eine reguläre Mieterhöhung wäre wegen der Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren (in vielen Städten sogar nur 15 %) gar nicht zulässig gewesen. Genau das ist einer der Hauptgründe, warum Vermieter Staffelmietverträge bevorzugen.

Staffelmiete und Mietpreisbremse 2026

Die Mietpreisbremse gilt auch für Staffelmietverträge – und sie gilt für jede einzelne Staffel. Das wird oft falsch erklärt. Konkret bedeutet das:

  • Bereits die Ausgangsmiete darf in Gebieten mit Mietpreisbremse höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
  • Jede spätere Staffel muss zum Zeitpunkt, an dem sie greift, ebenfalls die 10-Prozent-Grenze einhalten.
  • Verstößt eine Staffel gegen die Mietpreisbremse, kann der Mieter sie rügen und die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse greift nicht bei:

  • Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden,
  • umfassend modernisierten Wohnungen (Investition mindestens ein Drittel des Neubaupreises),
  • einer höheren Vormiete, diese darf weiterhin verlangt werden.

Vor- und Nachteile vom Staffelmietvertrag auf einen Blick

Zunächst die Vor- und Nachteile für Mieter:

Vorteile für den Mieter

  • Planbarkeit: Mieter wissen jahrelang im Voraus, welche Miete sie erwartet.
  • Schutz vor Modernisierungsmieterhöhungen: Während der Staffel sind Aufschläge wegen energetischer Sanierung & Co. nicht möglich.
  • Keine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete: Der Vermieter kann die Miete nicht zusätzlich an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen.

Nachteile für den Mieter

  • Automatische Mieterhöhungen (auch wenn die Marktmieten sinken sollten).
  • Keine Kappungsgrenze: Über vier Jahre kann die Miete deutlich stärker steigen als bei einer regulären Mieterhöhung.
  • Eventueller Kündigungsverzicht bindet Mieter bis zu vier Jahre an die Wohnung.

Anschließend die Vor- und Nachteile für Vermieter:

Vorteile für den Vermieter

  • Kalkulierbare Mieteinnahmen über mehrere Jahre.
  • Keine Mieterhöhungsverfahren nötig; keine Zustimmung erforderlich.
  • Höhere Mieten als nach der Kappungsgrenze möglich (sofern Mietpreisbremse eingehalten wird).

Nachteile für den Vermieter

  • Keine Modernisierungsumlage während der Laufzeit der Staffel.
  • Keine Anpassung an steigende Marktmieten, wenn die Staffeln zu niedrig kalkuliert sind.

Kündigung des Staffelmietvertrags

Beim Thema Kündigung kursieren viele Halbwahrheiten. Die Regeln sind dabei sehr eindeutig:

Kündigung durch den Mieter

Grundsätzlich können Mieter einen Staffelmietvertrag mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen, wie jeden anderen Wohnraummietvertrag auch.

Ist im Vertrag jedoch ein Kündigungsverzicht vereinbart, gilt:

  • Der Verzicht darf höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss laufen (§ 557a Abs. 3 BGB).
  • Nach Ablauf der vier Jahre kann der Mieter ordentlich kündigen, auch wenn der Vertrag noch weitere Staffeln vorsieht.
  • Ein längerer Verzicht ist unwirksam; der Mieter kann dann sogar früher kündigen.

Kündigung durch den Vermieter

Für den Vermieter gelten die normalen Kündigungsgründe (z.B. Eigenbedarf, erhebliche Vertragsverletzung). Eine Staffelmiete eröffnet keine zusätzlichen Kündigungsrechte.

Staffelmiete vs. Indexmiete: der Unterschied

Beide Vertragstypen lassen Mieterhöhungen automatisch greifen. Die Mechanik ist aber grundverschieden:

Staffelmiete (§ 557a BGB) Indexmiete (§ 557b BGB)
Erhöhung gekoppelt an Festen Eurobetrag Verbraucherpreisindex (Inflation)
Höhe vorhersehbar? Ja, exakt Nein, hängt von Inflation ab
Mindestbindung pro Stufe 12 Monate 12 Monate
Modernisierungsumlage erlaubt? Nein Nur bei gesetzlich vorgeschriebenen Modernisierungen
Mieterhöhung erfolgt Automatisch Erst nach schriftlicher Erklärung des Vermieters

Häufige Fragen zum Staffelmietvertrag

Ein Staffelmietvertrag ist ein Mietvertrag nach § 557a BGB, in dem bereits bei Vertragsschluss schriftlich festgelegt wird, zu welchen Zeitpunkten sich die Miete um welchen Eurobetrag erhöht. Dabei müssen zwischen zwei Staffelmieten mindestens zwölf Monate liegen, die Erhöhung muss als Geldbetrag (nicht als Prozentsatz) angegeben sein.

Das Gesetz schreibt keine Höchstzahl vor. Es muss mindestens eine Staffel vereinbart sein und zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens zwölf Monate Mietbindung liegen. Üblich sind Verträge mit drei bis fünf Staffeln.

Ja. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf jede einzelne Staffel die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Die Ausgangsmiete ebenso wie jede folgende Staffel. Die Mietpreisbremse wurde 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.

Ja. Der Mieter kann mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen. Wird ein Kündigungsverzicht vereinbart, ist dieser zudem höchstens für vier Jahre ab Vertragsschluss zulässig (§ 557a Abs. 3 BGB).

Nach Ablauf der letzten Staffel gilt der Mietvertrag normal weiter. Der Vermieter kann ab dann nach den allgemeinen Regeln Mieterhöhungen verlangen, also bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Kappungsgrenze 20 Prozent in drei Jahren bzw. 15 Prozent in bestimmten Städten) oder bei Modernisierungen.

Nein. § 557a Abs. 1 BGB verlangt die Angabe als konkreten Eurobetrag. Klauseln wie „Die Miete erhöht sich jährlich um 3 Prozent“ sind unwirksam. Wer eine prozentuale Anpassung wünscht, muss stattdessen eine Indexmiete nach § 557b BGB vereinbaren.

Nein. Während der vereinbarten Staffeln darf der Vermieter weder eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete noch eine Modernisierungsmieterhöhung verlangen. Ausgenommen sind nur Erhöhungen der Betriebskosten.

Eine geprüfte Staffelmietvertrag-Vorlage als PDF stellen wir Ihnen kostenlos zum Download bereit. Sie enthält alle nach § 557a BGB erforderlichen Pflichtangaben und ist auf den aktuellen Rechtsstand 2026 angepasst.

Fazit: Staffelmietvertrag mit Bedacht einsetzen

Ein Staffelmietvertrag ist für beide Seiten attraktiv, aber rechtlich anspruchsvoll. Vermieter sichern sich planbare Einnahmen und sparen sich Mieterhöhungsverfahren; Mieter hingegen wissen genau, was finanziell auf sie zukommt. Entscheidend sind die vier Wirksamkeitsvoraussetzungen: Schriftform, Eurobetrag, Mindestbindung von zwölf Monaten und mindestens eine Staffel.

Hilft Ihnen dieser Beitrag in Ihrem Vermieteralltag?