§ 557a BGB: So wird die Staffelung definiert

Bei der Staffelmiete erhöht sich der Mietpreis Ihrer Immobilie automatisch in vorab vereinbarter Höhe. In der Regel sind Mieterhöhungen mit viel Aufwand und rechtlichen Vorgaben verbunden. Diese Arbeit können Sie sich sparen, wenn Sie sich zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses für einen Staffelmietvertrag entscheiden.

Die Staffelmiete wird im deutschen Mietrecht durch § 557a BGB geregelt. Damit Sie diese Form des Mietvertrags rechtsgültig vereinbaren, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

    • Ein Staffelmietvertrag muss schriftlich zwischen Mieter und Vermieter festgehalten werden.
    • Der Vertrag ist nur mit Zustimmung des Mieters wirksam.
    • Sie müssen ein genaues Datum nennen, zu dem Sie den Mietpreis anheben.
    • Die Staffelungen dürfen sich nicht nach weniger als einem Jahr erhöhen. Der maximale Abstand ist nicht geregelt.
    • Die Mietpreiserhöhung muss mit konkreten Beiträgen angegeben werden. Prozentzahlen oder Angaben pro Quadratmeter sind nicht zulässig.

Erfüllen Sie diese Vorgaben nicht, ist Ihre Staffelung automatisch unwirksam und wird zu einem normalen Mietvertrag. Deshalb sollten Sie bei der Formulierung genau hinsehen und die rechtlichen Vorgaben erfüllen.

So hoch dürfen Sie die Staffelung des Mietpreises ansetzen

Für die Höhe Ihrer Staffelung gibt es keine genaue gesetzliche Vorgabe. Sie können selbst entscheiden in welchem Abstand und in welcher Höhe Sie den Betrag ansetzen.

Anders als bei sonstigen Mieterhöhungen gilt die Kappungsgrenze für die Staffelmiete im Regelfall nicht. Sie können demnach innerhalb von mehreren Jahren den Betrag um mehr als 20 Prozent anheben.

Außerdem bietet es sich nicht an den Mietpreis überzogen zu erhöhen. Ihr Mietangebot wird unattraktiv und Sie laufen Gefahr keine neuen Mieter zu finden. Sie sollten bei der Höhe Ihrer Beiträge immer im Hinterkopf behalten, dass Sie auch einen Mieter finden müssen, der dem zustimmt. Bei der Staffelmiete gilt zwar die Devise Sie zu Ihrem Vorteil zu nutzen, aber nicht sie auszunutzen.

Gilt die Mietpreisbremse auch für die Staffelmiete?

Bei der Erhöhung des Mietpreises sind Ihnen durch die reguläre Staffelmiete viele Freiheiten geboten. Diese gelten allerdings nicht mehr, sollte

a) für Ihr Gebiet eine Mietpreisbremse festgelegt worden sein

und es sich

b) um eine Neuvermietung handeln.

Dann darf Ihr Mietpreis nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Haben Sie den Staffelmietvertrag mit Ihrem Mieter allerdings vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse unterzeichnet, sind Sie davon nicht betroffen.

Vorteile für private Vermieter

Sicherheit: Mit einem Staffelmietvertrag ist für Sie die nächsten Jahre planbar mit einer Mietpreiserhöhung zu rechnen. Die Steigerung ist für Sie und Ihren Mieter so ganz einfach absehbar.

Aufwand: Dadurch, dass Sie die Mieterhöhung vorab vereinbaren und Ihr Mieter nur einmalig zustimmen muss, sparen Sie sich einen hohen zeitlichen Aufwand. Ohne eine Staffelung müssen Sie jede Anhebung des Mietpreises schriftlich mitteilen und die Zustimmung Ihres Mieters abfragen. Diesen Aufwand können Sie durch die Staffelung vermeiden.

Kappungsgrenze/Mietpreisbremse: Durch einen Staffelmietvertrag können Sie die Kappungsgrenze umgehen. Sie heben die Miete nach Ihren Vorstellungen an. Wenn Sie die Vereinbarung zudem noch vor einer Mietbremse getroffen haben, müssen Sie keine Einbußen in Ihrem Mietertrag befürchten.

Kündigungsausschluss: Mit einem Staffelmietvertrag können Sie mit Ihrem Mieter einen einseitigen Kündigungsausschluss von maximal vier Jahren vereinbaren. In diesem Zeitraum ist es Ihrem Mieter nicht gestattet das Mietverhältnis zu kündigen. Aber: In der heutigen Zeit ist diese Regelung gerade für viele Mieter nicht besonders vorteilhaft. Sie sollten dies bedenken, wenn sich die Suche eines Nachmieters als schwierig herausstellt.

Nachteile für private Vermieter

Modernisierung: In dem vertraglich festgelegten Zeitraum dürfen Sie außer der Staffelung keine weiteren Beträge veranschlagen. Auch Arbeiten zwecks Modernisierung sind hier kein Grund. Deshalb sollten Sie keine Staffelmiete vereinbaren, wenn in den nächsten Jahren Renovierungen absehbar sind.

Interessen der Mieter: Ist Ihr Staffelmietvertrag mit vielen Nachteilen für Ihren neuen Mieter verbunden, kann Ihr Angebot schnell unattraktiv werden. Das hat zur Folge, dass Sie keinen adäquaten Nachmieter finden und somit weniger Mieteinnahmen verzeichnen.

Flexibilität: In dem Zeitraum Ihrer Staffelungen können sich die ortsüblichen Mietpreise stark erhöhen. Da der Staffelmietvertrag bindend ist und nicht frühzeitig geändert werden kann, profitieren Sie hiervon dann nicht. Ihnen können also wertvolle Mieterträge verloren gehen.