Zeitmietverträge und was Sie beachten müssen

Ein solcher befristeter Mietvertrag kann Ihnen als Vermieter gerade dann von Vorteil sein, wenn Sie Ihre Wohnung in absehbarer Zeit anderweitig einsetzen wollen.

Doch damit Sie einen Zeitmietvertrag mit Ihrem Mieter vereinbaren können, müssen Sie einige Voraussetzungen erfüllen. Geregelt wird die Miete auf Zeit in § 575 BGB.

Bei der Befristung Ihres Mietvertrages gibt es weder Minimal- noch Maximallaufzeiten, die durch den Gesetzgeber vorgegeben werden. Er hat zudem keine Kündigungsfrist, da eine vorzeitige Kündigung nicht möglich ist.

Befristungsgründe

Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 rechtfertigen nur noch bestimmte Gründe eine Befristung des Mietverhältnisses. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) handelt es sich dann um einen qualifizierten Zeitmietvertrag.

Folgende drei Gründe sind für eine Befristung zulässig:

    • Sie planen in absehbarer Zeit die Eigennutzung Ihrer Wohnung: Sie möchten einem Familienmitglied bald die Wohnung zur Verfügung stellen? Sie möchten Ihre Immobilie zukünftig nur noch als Ferienwohnung einsetzen? Dann dürfen Sie das Mietverhältnis zeitlich begrenzen.
    • Sie möchten Baumaßnahmen vornehmen: Ihre Immobilie hat einige umfassende Renovierungen nötig oder Sie möchten sie mit einem Neubau aufwerten? Dann müssen Sie begründen können, warum Sie die Sanierungen nicht vornehmen können, solange Ihr Mieter die Wohnung bezieht. Können Sie Ihren Anspruch geltend machen, müssen Sie nur noch darauf vorbereitet sein Ihrem Mieter beim Auszug die Baugenehmigung vorlegen zu können.
    • Sie nutzen Ihre Wohnung bald als Werkswohnung: Eine Werkswohnung wird dem Arbeitnehmer im Rahmen des Arbeitsverhältnisses vom Arbeitgeber und Vermieter überlassen. Benötigen Sie für Ihren Hausmeister eine Wohnung? Dann können Sie einen Zeitmietvertrag zu Ihrem Vorteil nutzen.

Auch die korrekte Formulierung Ihres Anspruchs ist entscheidend dafür, ob Ihr befristeter Mietvertrag gültig ist. Hierfür sollten Sie bei der Erstellung Ihres Zeitmietvertrages ganz genau hinsehen.

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Vorteile von einem Zeitmietvertrag für private Vermieter

Damit ein befristeter Mietvertrag vor dem Gesetz Stand hält, müssen Sie einige Anforderungen erfüllen. Doch den Aufwand auf sich zu nehmen, kann sich lohnen:

Dadurch, dass das Ende des Mietverhältnisses absehbar ist, haben Sie als Vermieter eine höhere Planungssicherheit. Da eine gerechtfertigte, außerordentliche Kündigung Ihres Mieters unwahrscheinlich ist, müssen Sie nicht mit einer vorzeitigen, plötzlichen Kündigung rechnen.

Planen Sie zum Beispiel die grundlegende Sanierung Ihres gesamten Gebäudes können Sie durch einen befristeten Mietvertrag z.B.:

    • Die Mieteinnahmen bis zum Start der Umbauten kalkulieren,
    • Das Mietverhältnis für Sie und Ihren Mieter transparent festlegen,
    • Davon ausgehen, dass Ihre Wohnung zu Ihrer freien Verfügung steht,
    • Konfliktpotenziale vor dem Start minimieren.

In diesem Fall ist ein Zeitmietvertrag ungültig

Ihr Zeitmietvertrag kann ungültig sein, wenn zu Beginn oder vier Monate vorm vereinbarten Vertragsende keiner der drei Befristungsgründe besteht. Mehr dazu erfahren Sie weiter unten.

Ist dieser Fall eingetreten, wird die Befristung aufgehoben und der Mietvertrag automatisch unbefristet. Deshalb sollten Sie bei der Erstellung Ihres Zeitmietvertrages geplant und mit Sorgfalt vorgehen.

Beendigung des Mietverhältnisses

Ist der Grund für die Befristung zum Auszugszeitpunkt weiterhin gegeben, endet der Mietvertrag automatisch. Dann können Sie als privater Vermieter zum vereinbarten Zeitpunkt rechtmäßig den Auszug Ihres Mieters verlangen.

Damit der Auszug reibungslos abläuft, bietet es sich an, den Mieter proaktiv über das anstehende Ende des Mietverhältnisses zu informieren. Dies können Sie direkt mit dem erforderlichen Nachweis über Ihren Befristungsanspruch erledigen.

Verlängerung eines Zeitmietvertrags

Die Gründe, die die Befristung erst gültig machen, müssen auch zum Ende der vereinbarten Frist noch gegeben sein. Ist dies nicht mehr der Fall kann Ihr Mieter eine Verlängerung des Mietvertrages einfordern. Beachten Sie den gesetzlichen Auskunftsanspruch Ihres Mieters:

Bis zu vier Monate vor Ablauf der Frist kann Ihr Mieter bei Ihnen anfragen, ob der Befristungsgrund noch aktuell ist. Sie müssen dann innerhalb von vier Wochen Ihren bestehenden Anspruch nachweisen.

Verweigern Sie die Auskunft oder können keinen Nachweis mehr vorbringen, kann Ihr Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen. Das deutsche Mietrecht erlaubt es ihm dann sogar, trotz Verweigerung durch einen Vermieter, in der Wohnung wohnhaft zu bleiben.

Falls der Befristungsgrund noch gegeben ist, haben Sie keinen weiteren Aufwand zu befürchten. Dann hat der Mieter keinerlei Anspruch weiterhin in der Wohnung zu bleiben. Sollte sich der Mieter dann weigern auszuziehen, können Sie rechtliche Schritte gegen ihn einleiten.

Außerordentliche Kündigung bei Zeitmietverträgen

Ihr Mieter hat nur dann die Möglichkeit eine außerordentliche Kündigung geltend zu machen, wenn ein weiterer Verbleib in Ihrer Wohnung einen Fall von sogenannter unzumutbarer Härte darstellen würde.

Sollte Ihr Mieter seinen Pflichten nicht nachkommen, können Sie eine außerordentliche Kündigung aussprechen. Dieser Fall tritt dann ein, wenn zum Beispiel über mehrere Monate Mietzahlungen ausbleiben oder vorsätzlich, fahrlässig und wiederholt gegen die Hausordnung verstoßen wird.

Ist ein Zeitmietvertrag wirklich das Richtige für Sie?

Einer der drei oben genannten Befristungsgründe trifft bei Ihnen zu? Dann sollten Sie sich auf jeden Fall für einen Zeitmietvertrag zur Überbrückung der Zeit entscheiden.

Weniger Konflikte bei der Kündigung, weniger Ausfälle bei Mietzahlungen, mehr Planbarkeit Ihres Mietverhältnisses – um nur einige Vorteile zu nennen.