Die Sanierung einer vermieteten Immobilie erfordert nicht nur zeitlichen, sondern auch finanziellen Aufwand. Mit welchen Sanierungskosten Sie als Vermieter einer Immobilie rechnen müssen und wie Sie die angefallenen Ausgaben steuerlich geltend machen können, erfahren Sie im Folgenden.
Besonderheiten von Sanierungskosten
Sanierungskosten sind Ausgaben, die aufgrund notwendiger Reparaturen rund um eine Immobilie anfallen. Die Ausgaben werden für Arbeiten erforderlich, die der Behebung konkreter Schäden an einer Immobilie dienen. Lassen Sie als Vermieter Sanierungsarbeiten durchführen, geht es Ihnen darum, Ihr Gebäude in den Zustand zurückzuversetzen, in dem es sich vor Eintritt eines bestimmten Schadens befunden hat. Allerdings werden die Eigenschaften Ihres Gebäudes oder bestimmter Teile davon sowie die Qualität der Bausubstanz durch die durchgeführten Arbeiten nicht verbessert.
Sanierungskosten werden nicht selten mit den Kosten verwechselt, die für die Modernisierung oder Renovierungen eines Gebäudes anfallen. Dennoch unterscheiden sich Sanierungs-, Renovierungs- und Modernisierungskosten erheblich:
Mängel, die Sanierung erforderlich machen
Gerade an älteren Gebäuden können Mängel mit der Zeit gewissermaßen überall auftauchen. Vom Dach über die Fassade bis hin zum Keller – Mängel, die eine Sanierung erforderlich machen, können an allen Gebäudeteilen auftreten. Allerdings gibt es einige Schäden, die besonders häufig Grund für eine Sanierung des Hauses sind:
Zusätzlich dazu können an allen anderen Gebäudeteilen jederzeit Schäden auftreten, die eine Sanierung erforderlich machen. Von der Heizungsanlage über Elektroinstallationen bis hin zum Dach können daher alle Gebäudeteile sanierungsbedürftig werden.
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Sanierungskosten berechnen
Wie hoch die Kosten einer Sanierung ausfallen, lässt sich pauschal nur schwer sagen. Schließlich können sehr unterschiedliche Arbeiten erforderlich werden, die dementsprechend auch unterschiedlich hohe Kosten verursachen. Geht es jedoch um die Sanierung eines älteren Gebäudes, schätzen Experten die Komplett-Sanierungs-Kosten pro Quadratmeter auf 400 bis 600 Euro. Müssen hingegen nur einzelne Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, sind die Kosten entsprechend niedriger.
Experten-Tipp
Sie wollen wissen, wie viel Budget Sie für eine geplante Sanierung einplanen müssen? Mit dem Sanierungskostenrechner unseres Partners Doozer berechnen Sie die Kosten nach Ihren Bedürfnissen und mit Ihren Immobiliendaten selbst. Als Ergebnis erhalten Sie einen praktischen Kostenrahmen, der Ihnen bei der Kalkulation, zur Vorlage für eine Finanzierung bei der Bank und bei der Umsetzung dient. Über 126.000 abgewickelte Sanierungen dienen als Datengrundlage für das Berechnungsergebnis.
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Damit Sie sich weiter einen Überblick verschaffen können, haben wird die wichtigsten (Einzel-)Sanierungsmaßnahmen inklusive ihrer Kosten im Folgenden zusammengestellt. Bei den angegebenen Kosten sind Steuern, Lohn sowie Material berücksichtigt worden. Dennoch dienen die angegebenen Preise lediglich als Richtwerte und können im Einzelfall deutlich abweichen.
Kosten für eine Dach-Sanierung
Maßnahme | Sanierungskosten pro qm |
Dach neu eindecken | 100 Euro |
Erneuerung einer Dachrinne | 50 Euro pro laufendem Meter |
Sanierung des Schornsteins | 6.000 Euro |
Kosten für die Sanierung der Fassade
Maßnahme | Sanierungskosten pro qm |
Neuanstrich der Fassade | 25 Euro |
Erneuerung der Fassade inklusive Verputzen und Anstrich | 70 Euro |
Kosten für die Sanierung des Kellers
Maßnahme | Sanierungskosten pro qm |
Keller trockenlegen (von innen) | 350 Euro |
Keller trockenlegen (von außen) | 500 Euro |
Dämmung der Kellerdecke erneuern | 80 Euro |
Kosten für die Sanierung von Fenstern und Türen
Maßnahme | Sanierungskosten pro Stück |
Fenster vollständig erneuern | 600 Euro |
Fenster ausbessern | 50 Euro |
Rollläden erneuern | 300 Euro |
Außentür erneuern | 2.000 bis 5.000 Euro |
Sanierungskosten steuerlich absetzen
Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, Sanierungskosten – den sogenannten Erhaltungsaufwand für ihre Immobilie – in voller Höhe und in dem Jahr, in dem sie angefallen sind, steuerlich geltend zu machen. Die Sanierungskosten können Sie in diesem Zusammenhang als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
Das gilt zumindest dann, wenn es sich bei den angefallenen Kosten tatsächlich um echte Sanierungskosten und damit um den sogenannten Erhaltungsaufwand handelt. Haben Sie hingegen Maßnahmen durchgeführt, die nicht allein der Erhaltung, sondern auch der Verbesserung oder Verschönerung Ihrer Immobilie dienen, werden die Ausgaben als Herstellungskosten gewertet. Herstellungskosten müssen allerdings im Wege der Gebäudeabschreibung über mehrere Jahre steuerlich geltend gemacht werden.
Sind die Sanierungskosten lediglich für die Erneuerung bereits zuvor vorhandener Teilen, Anlagen oder Einrichtungen angefallen und wurden getätigt, um die Funktion der zuvor vorhandenen Teile in vergleichbarer Weise zu ersetzen, liegt ein Erhaltungsaufwand vor. In diesem Fall haben Sie zwei Möglichkeiten, um Ihre Erhaltungsaufwendungen steuerlich abzusetzen:
oder
Welche der beiden Varianten in Ihrem Fall sinnvoller ist, hängt von Ihrer finanziellen Situation ab. Im Folgenden erfahren Sie Näheres.
Erhaltungsaufwendungen im selben Jahr und in voller Höhe steuerlich geltend machen
Haben Sie insgesamt ein hohes und stabiles Jahreseinkommen, ist es oft sinnvoll, angefallene Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten zu 100 Prozent in dem Jahr steuerlich geltend zu machen, in welchem sie angefallen sind. Die Sanierungsausgaben senken dann Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und verhelfen Ihnen zu einer geringeren Steuerlast.
Geltendmachung von Erhaltungsaufwendungen auf mehrere Jahre verteilen
Gemäß § 82b EStDV haben Sie die Möglichkeit, Erhaltungsaufwendungen auch gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt steuerlich geltend zu machen. Das ist meist dann sinnvoll, wenn Sie insgesamt ein eher niedriges Jahreseinkommen haben. Unter Umständen erlaubt es Ihnen die Geltendmachung der Erhaltungsaufwendungen dann nämlich, Ihr steuerlich relevantes Einkommen über mehrere Jahre hinweg unter den Grundfreibetrag „zu drücken“. Das hat zur Folge, dass Sie in den relevanten Jahren gar keine Steuern zahlen müssen.
Ausnahme: Sanierungskosten unmittelbar nach einem Hauskauf
Im Zusammenhang mit der steuerlichen Absetzbarkeit von Sanierungskosten müssen Sie eine Besonderheit beachten, falls Sie Ihre Immobilie erst kürzlich erworben haben:
Belaufen sich die Sanierungskosten innerhalb von drei Jahren ab Kauf auf 15 Prozent des Gebäudekaufpreises, dürfen Sie die Ausgaben nicht im selben Jahr als Erhaltungsaufwand absetzen. Vielmehr sind die Ausgaben dann dem Kaufpreis hinzuzurechnen und abzuschreiben. Die Abschreibung erfolgt dabei regelmäßig in Höhe von zwei Prozent der Gesamtkosten und über 50 Jahre hinweg
Sanierungskosten nicht auf Mieter umlegbar
Anders als oft angenommen haben Sie als Vermieter keine Möglichkeit, Sanierungskosten auf Ihre Mieter umzulegen – das ergibt sich aus § 555a BGB. Grund für eine besondere Form der Mieterhöhung können gemäß § 559 BGB lediglich Modernisierungsmaßnahmen sein.
Modernisierungsmaßnahmen zeichnen sich dadurch aus, dass sie den Gebrauchswert der vermieteten Wohnung nachhaltig erhöhen. Sanierungsmaßnahmen hingegen stellen lediglich notwendige Reparaturmaßnahmen dar, die den Zustand eines Gebäudes bzw. einer Wohnung wiederherstellen. Bereits hieraus ergibt sich, dass eine Mieterhöhung aufgrund der Sanierung bzw. eine Umlage der angefallenen Kosten auf den Mieter ausgeschlossen ist.
Vermieterwelt-Tipp
Bei Sanierungskosten handelt es sich um Ausgaben, die durch notwendige Reparaturen rund um eine Immobilie entstanden sind. Die Ausgaben können nicht auf Mieter umgelegt, durchaus aber steuerlich geltend gemacht werden.
Im Rahmen Ihrer Steuererklärung können Vermieter die angefallenen Sanierungskosten als sogenannten Erhaltungsaufwand und damit als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Sie können dabei wählen, ob sie die gesamten Kosten in dem Jahr, in dem sie angefallen sind, oder gleichmäßig auf mehrere Jahre verteilt geltend machen möchten. Um hier die individuell richtige Entscheidung zu treffen, ist es sinnvoll, sich diesbezüglich von einem Steuerberater beraten zu lassen.
Hilft Ihnen dieser Beitrag in Ihrem Vermieteralltag?
Kommentare
Ich wusste nicht, dass man Sanierungskosten überhaupt absetzen kann. Wir wollen unser Bad bald sanieren lassen. Gut zu wissen, dass man die Kosten schon im Vorhinein in etwa berechnen kann.
Grüß Gott,
eine Frage hätte ich noch: kann / darf man die für Modernisierung und Sanierung entstehenden Kosten bei einem älteren Haus entsprechend aufteilen? Also z. B. das Verlegen des neuen Fußboden oder das Malern als Sanierungskosten sofort absetzen, und die Modernisierungskosten für bessere Dämmung, Umbau der Räume etc. entsprechend abschreiben? Oder läuft bei einer Kernsanierung immer alles unter Modernisierungskosten, also Abschreibung?
Danke & LG Vroni
Guten Tag,
vielen Dank für Ihren Kommentar und die Frage. Eine Aufteilung der Kosten hinsichtlich der Abschreibung ist möglich, sofern Sie für jede der genannten Maßnahmen auch eine Rechnung haben. Steuerlich kann immer zwischen der Sofortabschreibung im Jahr in dem die Kosten entstanden sind und der Abschreibung auf 2-5 Jahre unterschieden werden.
Herzliche Grüße aus Stuttgart
Ihr Vermieterwelt-Support-Team
Wir haben letztes Jahr eine Fassade saniert, dabei aber auch gleichzeitig eine Wärmedämmung an der Fassade angebracht. Wenn ich den Artikel oben richtig verstehe, teilt sich damit die Sanierung auf in Sanierungs- und Modernisierungskosten. Allerdings lässt sich schlecht zuordnen, was denn noch Modernisierung und was Sanierung ist. Wie gehe ich da bei der steuerlichen Behandlung am besten vor? Welche Unterlagen sollte ich hierfür dem Finanzamt vorlegen?
Als Faustregel kann man vorab festhalten:
Modernisierung: Den Wert der Immobilie erhöhen.
Sanierung: Die Immobilie wird wieder nutzbar gemacht
Renovierung: Verschönerung der Wohnung oder des Hauses
In Ihrem Falle wäre auch die Aussage zu treffen und daraufhin die steuerliche Würdigung zu erfragen = Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt zum Beispiel die Anbringung einer Wärmedämmung, wenn im Zuge einer Fassadensanierung mehr als 10 % der Fläche erneuert werden. Da uns eine abschließende Beurteilung mangels umfassender Unterlageneinsicht nicht möglich ist, verweisen wir für eine abschließende Beurteilung auf Ihren Steuerberater.
Ferner können wir erfahrungsgemäß auch mitteilen: Renovieren, Modernisieren, Sanieren – streng genommen bedeutet eine Renovierung eine Aufhübschung, zum Beispiel durch neue Tapeten oder einen Farbanstrich. Eine Modernisierung bringt eine Verbesserung des Gebäudezustands mit sich, zum Beispiel der Einbau neuer Fenster. Eine Sanierung schließlich bedeutet, dass eine schadhafte Immobilie wieder funktionstüchtig gemacht wird. In der Praxis verschwimmen die Grenzen oftmals. Bei den Förderprogrammen sprechen die KfW-Bank und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) grundsätzlich nur von "Sanieren".
Der Fiskus teilt Modernisierungsarbeiten ein in: Anschaffungs- oder Herstellungskosten, anschaffungsnahe Herstellungskosten, Erhaltungsaufwendungen. Der Fiskus unterscheidet zwischen Maßnahmen, die den Wert einer Immobilie deutlich erhöhen (Herstellungskosten) und Arbeiten, die die Substanz pflegen (Erhaltungsaufwand). Die Grenzen zwischen beiden Bereichen sind nicht immer eindeutig.
Handelt es sich bei Modernisierungsarbeiten um Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten, kann der Besitzer diese nur über die Abschreibung für Abnutzung (AfA) absetzen. Das sind für Gebäude ab Baujahr 1925 2 % über einen Zeitraum von 50 Jahren. Bei allen älteren Gebäuden dürfen 2,5 % über 40 Jahre abgeschrieben werden. Werden die Maßnahmen hingegen als Erhaltungsaufwand deklariert, kann der Vermieter diese Kosten direkt als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Das macht einen erheblichen Unterschied aus. In einem Gebäude zum Beispiel die Elektroinstallation zu erneuern, Fenster auszutauschen oder das Bad zu renovieren – das alles zählt als Erhaltungsaufwand. Denn es handelt sich um Bestandteile, die schon da waren und jetzt erneuert wurden. Die Kosten sind als Werbungskosten in voller Höhe sofort oder über mehrere Jahre verteilt absetzbar. Erhält eine Wohnung oder ein Haus jedoch ein zweites Bad oder einen bisher nicht vorhandenen Balkon, handelt es sich um eine "wesentliche Verbesserung" des Zustands der Immobilie bzw. um eine Vergrößerung der Wohnfläche. Dann geht der Fiskus von (anschaffungsnahen) Herstellungskosten aus und gestattet lediglich die Geltendmachung der Ausgaben über die Abschreibung. Somit in Ihrem Fall: Eine Fassadensanierung mit Wärmeschutz ist ein Erhaltungsaufwand, denn es entsteht keine zusätzliche Wohnfläche (vorbehaltlich abschl. Prüfung). Eine übersichtliche Aufstellung hilft im Umgang und der Zurreichung mit dem und an das Finanzamt. Knifflig kann es bei einer Dachsanierung werden. Entsteht nämlich durch die Maßnahme zusätzlicher Wohnraum, handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten, die steuerlich nur über AfA abzusetzen sind.
Herzliche Grüße aus Stuttgart
Ihr Vermieterwelt-Support-Team
Sie haben eine Frage oder Meinung zum Artikel?
MILLA
HALLO !
KANN ICH EINE SANIERUNG STEUERUNSCHÄDLICH DURCHFÜHREN WENN DAS MIETOBJEKT GERADE NICHT VERMIETET IST, ALSO LEER STEHT.
VG
MILLA
Jo-Eike Vormittag
Hallo,
ja, das können Sie. Jedoch muss es einer Vermietung als solcher dann wiederum zugeführt werden nach der Sanierungszeit.
Und Achtung = Übersteigen die Renovierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Hauskauf 15 % des Gebäudekaufpreises, dürfen Vermieter die Ausgaben nicht unmittelbar im gleichen Jahr absetzen. Stattdessen müssen sie die Kosten der Renovierung dem Kaufpreis hinzurechnen – und abschreiben. Es gilt folgende Regel: Zwei Prozent der Gesamtkosten müssen über 50 Jahre lang abgeschrieben werden.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen. Herzliche Grüße aus Stuttgart
Ihr Vermieterwelt-Support-Team