Sanierungskosten – Höhe und steuerliche Absetzbarkeit

Besonderheiten von Sanierungskosten

Sanierungskosten sind Ausgaben, die aufgrund notwendiger Reparaturen rund um eine Immobilie anfallen. Die Ausgaben werden für Arbeiten erforderlich, die der Behebung konkreter Schäden an einer Immobilie dienen. Lassen Sie als Vermieter Sanierungsarbeiten durchführen, geht es Ihnen darum, Ihr Gebäude in den Zustand zurückzuversetzen, in dem es sich vor Eintritt eines bestimmten Schadens befunden hat. Allerdings werden die Eigenschaften Ihres Gebäudes oder bestimmter Teile davon sowie die Qualität der Bausubstanz durch die durchgeführten Arbeiten nicht verbessert.

Sanierungskosten werden nicht selten mit den Kosten verwechselt, die für die Modernisierung oder Renovierungen eines Gebäudes anfallen. Dennoch unterscheiden sich Sanierungs-, Renovierungs- und Modernisierungskosten erheblich:

• • Sanierungskosten sind Reparaturkosten, die für die Wiederherstellung eines Gebäudes nach einem Schadenseintritt anfallen.
  • Renovierungskosten sind Kosten, die für die Verschönerung eines Gebäudes oder bestimmter Gebäudeteile anfallen.
  • Modernisierungskosten sind Kosten, die für die Verbesserung eines Gebäudes (z.B. eine Verbesserung des Wohnerlebnisses oder der Energieeffizienz) anfallen

Mängel, die Sanierung erforderlich machen

Gerade an älteren Gebäuden können Mängel mit der Zeit gewissermaßen überall auftauchen. Vom Dach über die Fassade bis hin zum Keller – Mängel, die eine Sanierung erforderlich machen, können an allen Gebäudeteilen auftreten. Allerdings gibt es einige Schäden, die besonders häufig Grund für eine Sanierung des Hauses sind:

• • Substanzschäden: Zu den Substanzschäden zählen etwa Setzungsrisse, Hausschwamm oder aufsteigende Feuchtigkeit. Einige Substanzschäden können auch durch einen Schädlingsbefall hervorgerufen werden. Gemeinsam haben alle Schadenstypen jedoch, dass sie eine Sanierung erforderlich machen.
  • Schimmelbefall: Schimmelbildung kommt besonders oft im Keller eines Gebäudes vor – kann allerdings genauso gut auch in anderen Gebäudeteilen auftreten. Da Schimmel gesundheitsschädlich sein kann, macht er eine zügige Sanierung erforderlich.
  • Defekte oder verkalkte Wasserleitungen: Wasserleitung können mit der Zeit verkalken und müssen ausgetauscht werden. Werden sie nicht erneuert, leiten sie zum einen eine geringere Wassermenge. Zum anderen macht die Verkalkung einen Wasserrohrbruch wahrscheinlicher, sofern auch Verrostungen auftreten.
  • Defekte Fenster und Türen: Ältere Fenster und Türen können sich mit der Zeit verziehen und weniger gut schließen bzw. sich nur schlecht oder gar nicht mehr öffnen lassen.

Zusätzlich dazu können an allen anderen Gebäudeteilen jederzeit Schäden auftreten, die eine Sanierung erforderlich machen. Von der Heizungsanlage über Elektroinstallationen bis hin zum Dach können daher alle Gebäudeteile sanierungsbedürftig werden.

Sanierungskosten berechnen

Wie hoch die Kosten einer Sanierung ausfallen, lässt sich pauschal nur schwer sagen. Schließlich können sehr unterschiedliche Arbeiten erforderlich werden, die dementsprechend auch unterschiedlich hohe Kosten verursachen. Geht es jedoch um die Sanierung eines älteren Gebäudes, schätzen Experten die Komplett-Sanierungs-Kosten pro Quadratmeter auf 400 bis 600 Euro. Müssen hingegen nur einzelne Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, sind die Kosten entsprechend niedriger.

Damit Sie sich weiter einen Überblick verschaffen können, haben wird die wichtigsten (Einzel-)Sanierungsmaßnahmen inklusive ihrer Kosten im Folgenden zusammengestellt. Bei den angegebenen Kosten sind Steuern, Lohn sowie Material berücksichtigt worden. Dennoch dienen die angegebenen Preise lediglich als Richtwerte und können im Einzelfall deutlich abweichen.

Kosten für eine Dach-Sanierung

Kosten für die Sanierung der Fassade

Kosten für die Sanierung des Kellers

Kosten für die Sanierung von Fenstern und Türen

Sanierungskosten steuerlich absetzen

Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, Sanierungskosten – den sogenannten Erhaltungsaufwand für ihre Immobilie – in voller Höhe und in dem Jahr, in dem sie angefallen sind, steuerlich geltend zu machen. Die Sanierungskosten können Sie in diesem Zusammenhang als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Das gilt zumindest dann, wenn es sich bei den angefallenen Kosten tatsächlich um echte Sanierungskosten und damit um den sogenannten Erhaltungsaufwand handelt. Haben Sie hingegen Maßnahmen durchgeführt, die nicht allein der Erhaltung, sondern auch der Verbesserung oder Verschönerung Ihrer Immobilie dienen, werden die Ausgaben als Herstellungskosten gewertet. Herstellungskosten müssen allerdings im Wege der Gebäudeabschreibung über mehrere Jahre steuerlich geltend gemacht werden.

Sind die Sanierungskosten lediglich für die Erneuerung bereits zuvor vorhandener Teilen, Anlagen oder Einrichtungen angefallen und wurden getätigt, um die Funktion der zuvor vorhandenen Teile in vergleichbarer Weise zu ersetzen, liegt ein Erhaltungsaufwand vor. In diesem Fall haben Sie zwei Möglichkeiten, um Ihre Erhaltungsaufwendungen steuerlich abzusetzen:

• • Sie können die Erhaltungsaufwendungen in voller Höhe in dem Jahr geltend machen, indem sie angefallen sind

oder

• •  Sie können die Kosten gleichmäßig auf mehrere Jahre verteilt geltend machen.

Welche der beiden Varianten in Ihrem Fall sinnvoller ist, hängt von Ihrer finanziellen Situation ab. Im Folgenden erfahren Sie Näheres.

Erhaltungsaufwendungen im selben Jahr und in voller Höhe steuerlich geltend machen

Haben Sie insgesamt ein hohes und stabiles Jahreseinkommen, ist es oft sinnvoll, angefallene Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten zu 100 Prozent in dem Jahr steuerlich geltend zu machen, in welchem sie angefallen sind. Die Sanierungsausgaben senken dann Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und verhelfen Ihnen zu einer geringeren Steuerlast.

Geltendmachung von Erhaltungsaufwendungen auf mehrere Jahre verteilen

Gemäß § 82b EStDV haben Sie die Möglichkeit, Erhaltungsaufwendungen auch gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt steuerlich geltend zu machen. Das ist meist dann sinnvoll, wenn Sie insgesamt ein eher niedriges Jahreseinkommen haben. Unter Umständen erlaubt es Ihnen die Geltendmachung der Erhaltungsaufwendungen dann nämlich, Ihr steuerlich relevantes Einkommen über mehrere Jahre hinweg unter den Grundfreibetrag „zu drücken“. Das hat zur Folge, dass Sie in den relevanten Jahren gar keine Steuern zahlen müssen.

Ausnahme: Sanierungskosten unmittelbar nach einem Hauskauf

Im Zusammenhang mit der steuerlichen Absetzbarkeit von Sanierungskosten müssen Sie eine Besonderheit beachten, falls Sie Ihre Immobilie erst kürzlich erworben haben:

Belaufen sich die Sanierungskosten innerhalb von drei Jahren ab Kauf auf 15 Prozent des Gebäudekaufpreises, dürfen Sie die Ausgaben nicht im selben Jahr als Erhaltungsaufwand absetzen. Vielmehr sind die Ausgaben dann dem Kaufpreis hinzuzurechnen und abzuschreiben. Die Abschreibung erfolgt dabei regelmäßig in Höhe von zwei Prozent der Gesamtkosten und über 50 Jahre hinweg

Sanierungskosten nicht auf Mieter umlegbar

Anders als oft angenommen haben Sie als Vermieter keine Möglichkeit, Sanierungskosten auf Ihre Mieter umzulegen – das ergibt sich aus § 555a BGB. Grund für eine besondere Form der Mieterhöhung können gemäß § 559 BGB lediglich Modernisierungsmaßnahmen sein.

Modernisierungsmaßnahmen zeichnen sich dadurch aus, dass sie den Gebrauchswert der vermieteten Wohnung nachhaltig erhöhen. Sanierungsmaßnahmen hingegen stellen lediglich notwendige Reparaturmaßnahmen dar, die den Zustand eines Gebäudes bzw. einer Wohnung wiederherstellen. Bereits hieraus ergibt sich, dass eine Mieterhöhung aufgrund der Sanierung bzw. eine Umlage der angefallenen Kosten auf den Mieter ausgeschlossen ist.