Leerstand und Betriebskosten – was das Gesetz sagt

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen klargestellt: Leerstände dürfen nicht zulasten der verbleibenden Mieter abgerechnet werden.

§ 556a Abs. 1 BGB: Betriebskosten sind in der Regel nach Wohnfläche zu verteilen – Leerstände zählen nicht automatisch dazu.
Die Umlage darf nicht zu einer übermäßigen Belastung der anderen Mieter führen.

LG Düsseldorf, Urteil vom 19.11.2013 – 21 S 240/12:

Ein Mieter muss die erhöhten Betriebskosten aufgrund leerstehender Wohnungen nicht mittragen – es fehlt an einer gesetzlichen Grundlage.

Diese Betriebskosten dürfen nicht auf andere Mieter umgelegt werden

Häufige Fehler entstehen, wenn Kosten auf Mieter umgelegt werden, obwohl diese durch Leerstand verursacht oder dort gar nicht angefallen sind:

  • Grundsteuer: Nur anteilig auf vermietete Flächen zulässig
  • Wasser und Abwasser: Verbrauchskosten – bei Leerstand meist nicht entstanden
  • Müllentsorgung: Pauschale Umlage kann problematisch sein, wenn kein tatsächlicher Bedarf besteht
  • Allgemeinstrom: Nur zulässig nach objektivem Verteilungsschlüssel, nicht als Leerstandsausgleich

Wichtig: Leerstand ist Vermieterrisiko – und darf nicht versteckt auf andere Mieter abgewälzt werden.

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Was darf trotz Leerstand umgelegt werden?

Kostenart
Umlage bei Leerstand erlaubt?
Besonderheit
Heizkosten Ja, anteilig Verbrauch muss plausibel und dokumentiert sein
Grundsteuer Nein Nur auf vermietete Fläche zulässig
Müllentsorgung Eingeschränkt Verteilung muss sachgerecht sein
Allgemeinstrom Ja Umlage nach Fläche oder Nutzung
Wartungskosten (z. B. Aufzug) Ja Umlage nach Fläche zulässig
Wasserkosten Nein Kein Verbrauch = keine Umlage

Der Verteilerschlüssel entscheidet über die Rechtssicherheit

Ob Umlage nach Wohnfläche, Personenzahl oder Verbrauch – die Wahl des richtigen Umlagemaßstabs ist entscheidend.

Falsche Verteilungen können dazu führen, dass die gesamte Abrechnung rechtlich angreifbar wird – auch wenn die Berechnung rechnerisch korrekt war.

Wichtig auf einen Blick

  • Leerstand ist kein Umlagegrund – bestimmte Kosten müssen beim Vermieter verbleiben
  • Verbrauchskosten (z. B. Wasser, Strom) entfallen bei Leerstand häufig vollständig
  • Umlage „nach Fläche“ darf nicht zulasten anderer Mieter verzerrt werden
  • Falsche Verteilerschlüssel können zu Rückzahlungspflicht führen

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FAQ – Häufige Fragen zum Thema Leerstand & Nebenkosten


Ja – als Vermieter tragen Sie alle nicht umlagefähigen Kosten selbst.

Nein – es fehlt an einer gesetzlichen Grundlage. Das ist nicht zulässig.

Auch hier gilt: Umlage nur auf vermietete Flächen – Leerstand darf nicht berücksichtigt werden.

Über Zählerstände, Ableseprotokolle oder Belegfotos – wichtig für Wasser, Strom und Heizung.

Mieter können die Abrechnung anfechten oder Zahlungen zurückfordern – schlimmstenfalls auch gerichtlich.

Fazit: Wer Leerstand falsch abrechnet, zahlt doppelt

Das wirtschaftliche Risiko leerstehender Wohnungen liegt beim Vermieter – das gilt auch für die Betriebskosten. Wer versucht, diese Lücke über die Umlage auf andere Mieter zu schließen, verletzt gesetzliche Vorgaben und riskiert Rückzahlungen oder Rechtsstreitigkeiten.

Besser: Korrekte Abrechnung mit sachgerechtem Verteilerschlüssel – und bei Unsicherheit digitale Prüfung nutzen.

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