Sachverhalt

Ein spanisches Unternehmen hatte eine Wohnung für seine Mitarbeiter gemietet. Der Mietvertrag sollte am 1. August 2022 beginnen. Bereits vor diesem Termin wurde ein Bettwanzenbefall festgestellt. Am 27. Juli 2022 ließ der Vermieter eine einmalige Schädlingsbekämpfung durchführen. Am 31. Juli erklärte das Unternehmen per E-Mail den Rücktritt vom Mietvertrag, da keine gesicherte Wanzenfreiheit zum Mietbeginn erwartet wurde.

Der Vermieter forderte daraufhin die Zahlung der Miete für drei Monate sowie die Erstattung der Kosten für die Schädlingsbekämpfung in Höhe von 388,10 Euro. Er argumentierte, dass die Rücktrittserklärung per E-Mail unwirksam sei und verwies auf eine doppelte Schriftformklausel im Vertrag.

Urteil

Das Oberlandesgericht Düsseldorf (22.05.2025, 24 U 227/23) beabsichtigte, die Berufung des Vermieters zurückzuweisen. Das Gericht stellte fest, dass der Rücktritt des Mieters wirksam war.

Die Rücktrittserklärung war zulässig, da ein Mietvertrag als Dauerschuldverhältnis auch vor seinem Beginn nach § 323 Abs. 4 BGB beendet werden kann, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststeht, dass die geschuldete Leistung – hier die mangelfreie Übergabe – nicht erbracht werden kann.

Die E-Mail genügte als Rücktrittserklärung, da gesetzliche Gestaltungsrechte wie der Rücktritt keiner besonderen Form bedürfen und nicht durch vertragliche Schriftformklauseln eingeschränkt werden können.

Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB bestand ebenfalls nicht, da der Vermieter keinen Rücknahmewillen zeigte und die Wohnung weiterhin zur Nutzung anbot.

Zudem lehnte das Gericht einen Anspruch auf Erstattung der Schädlingsbekämpfungskosten ab. Es sah im Einschleppen von Bettwanzen kein schuldhaftes Verhalten des Mieters oder seiner Mitarbeiter. Das Einschleppen sei Teil des sozialadäquaten Gebrauchs einer Wohnung und daher kein haftungsbegründendes Verhalten.

Bedeutung für Vermieter

Mängel vor Mietbeginn, wie ein Bettwanzenbefall, können einen wirksamen Rücktritt vom Mietvertrag rechtfertigen, wenn objektiv erkennbar ist, dass eine mangelfreie Übergabe zum vereinbarten Termin nicht möglich ist.

Vertragliche Schriftformklauseln schützen nicht vor gesetzlichen Rücktrittsrechten. Eine formlose Erklärung – auch per E-Mail – kann ausreichend sein.

Kosten für Schädlingsbekämpfung können nur dann auf den Mieter abgewälzt werden, wenn dieser den Befall schuldhaft verursacht hat. Das bloße Einschleppen durch Reisegepäck gilt nicht als schuldhaftes Verhalten.

Nutzungsentschädigung setzt voraus, dass der Vermieter die Wohnung zurückfordert. Wird sie weiterhin zur Nutzung angeboten, entfällt dieser Anspruch.

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Häufige Fragen und Antworten


Ja, wenn ein erheblicher Mangel vorliegt und mit hoher Wahrscheinlichkeit feststeht, dass dieser bis zum Mietbeginn nicht behoben wird, kann der Mieter wirksam vom Mietvertrag zurücktreten.

Ja, gesetzliche Rücktrittsrechte unterliegen keiner Formvorschrift. Eine E-Mail genügt, auch wenn der Vertrag eine Schriftformklausel enthält.

Nur wenn der Mieter den Befall schuldhaft verursacht hat. Das bloße Einschleppen durch Reisegepäck gilt nicht als schuldhaftes Verhalten.

Nur wenn der Vermieter die Wohnung zurückfordert. Wird sie weiterhin zur Nutzung angeboten, entfällt der Anspruch.

Ein Mangel wie ein Bettwanzenbefall kann einen Rücktritt rechtfertigen, wenn objektiv erkennbar ist, dass eine mangelfreie Übergabe zum Mietbeginn nicht möglich ist.

Fazit

Mängelprognosen bei Vertragsbeginn sind entscheidend für die Wirksamkeit eines Rücktritts vom Mietvertrag vor Übergabe der Wohnung.

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