Wenn Sie im Besitz eines PKW-Stellplatzes oder einer Garage in der Nähe Ihres Mietobjektes sind, bietet es sich an, sie an Ihre Mieter zu vermieten. Worauf Sie achten müssen und welche rechtlichen Vorschriften es gibt, erfahren Sie in diesem Artikel von Vermieterwelt.
Definition: PKW-Stellplatz
Stellplätze sind Flächen, auf denen man Fahrzeuge abstellen kann. Öffentliche Parkplätze gelten nicht als Stellplatz.
Müssen Vermieter Stellplätze anbieten?
Prinzipiell sind Vermieter nicht dazu verpflichtet, ihren Mietern einen PKW-Stellplatz anzubieten. Zwar müssen in der Nähe eines Gebäudes ausreichend Stellplätze vorhanden sein, jedoch kann es platzbedingt sein, dass nur wenige Stellplätze verfügbar sind. Hier hat der Vermieter das Recht, die Interessenten unter den Mietern selbst auszuwählen.
Wenn zu einem Haus Parkplätze gehören, dann kann der Vermieter für die Mieter eine Parkerlaubnis ausstellen. Dabei kann er selbst entscheiden, wie er die Parkplätze auf die Mieter verteilt. Mieter haben keinen Anspruch auf einen bestimmten Parkplatz.
Größe eines PKW-Stellplatzes
Für Stellplätze im Allgemeinen gibt es keine Vorgaben. Rechtlich gibt es keine festgelegte Größe für Stellplätze und auch Abgrenzungen und Markierungen sind nicht erforderlich.
PKW-Stellplätze hingegen sind grundsätzlich zwischen zwei und 3,5 Metern breit und zwischen fünf und 6,7 Metern lang. Wenn der Stellplatz im Mietvertrag als PKW-Stellplatz bezeichnet wird, muss ausreichend Platz für einen PKW sein.
Nutzung von Stellplätzen oder Garagen
Eine Garage oder ein Stellplatz darf nur zweckbestimmt genutzt werden, also zum Abstellen des PKW, Fahrrädern und anderen Verkehrsmitteln oder Gegenständen, die zum Fahrzeug gehören. Das bedeutet, dass der Stellplatz auch nicht als Werkstatt oder Hobbyraum genutzt werden darf.
Bei Verstößen muss der Mieter mit einer Abmahnung oder im schlimmsten Fall sogar mit der Kündigung des Mietverhältnisses rechnen.
Wenn zum Beispiel eine Garage und ein Stellplatz vor der Garage vermietet wird, so kann der Mieter auch vor der Garage parken. Beinhaltet der Vertrag nicht den Stellplatz vor der Garage, dann darf der Mieter nur dort parken, wenn der Vermieter dies duldet.
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Vertragliche Regelungen für Stellplätze
Die Vermietung eines PKW-Stellplatzes kann entweder über einen mündlichen oder schriftlichen Vertrag geschlossen werden.
Bei einem mündlichen Vertrag kann der Vermieter zum Beispiel keine Nebenkosten für die Garage abrechnen. Bei der Vereinbarung eines mündlichen Vertrags gelten die Regelungen des Bürgerlichen Rechts. Das Problem bei einem mündlichen Vertrag sind mögliche Beweisprobleme, da kein Nachweis darüber besteht, welche Regelungen vereinbart wurden.
In einem einheitlichen Vertrag wird eine Wohnung zusammen mit einem Stellplatz oder einer Garage vermietet. So können weder Mieter noch Vermieter den Parkplatz unabhängig von der Wohnung beenden. Außerdem kann die Miete für den Stellplatz nicht unabhängig von der Wohnungsmiete erhöht werden.
Eine Kündigung des Stellplatzes oder der Garage ist in der Regel nicht möglich, außer es wurde vorher vertraglich festgehalten oder beide Parteien stimmen der Teilkündigung zu.
Neben einem einheitlichen Vertrag kann außerdem die Option des separaten Mietvertrags in Frage kommen. Hier wird die Wohnung unabhängig von dem PKW-Stellplatz oder der Garage vermietet und kann unabhängig voneinander gekündigt werden.
Vermieter können den Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen innerhalb der gesetzlichen Frist von drei Monaten oder einer vertraglich vereinbarten Frist kündigen.
Wenn ein separater Mietvertrag vereinbart wurde, ist der Vermieter verpflichtet, Umsatzsteuer für die Stellplatzvermietungen zu zahlen. Das gilt nicht, wenn die Wohnung und der Stellplatz gemeinsam vermietet werden.
Mit einer Änderungskündigung kann der Vermieter die Miete für den Stellplatz erhöhen. Der Mietvertrag muss dafür fristgerecht aufgelöst werden. Danach kann dem Mieter ein neuer Vertrag mit geänderter Miete angeboten werden. Die Mieterhöhung muss nicht begründet werden.
Untervermietung von Stellplätzen
Der Stellplatz darf laut § 540 BGB nur untervermietet werden, wenn der Vermieter dem explizit zustimmt. Wenn der Vermieter einer Untervermietung nicht zustimmt, hat der Mieter kein Sonderkündigungsrecht.
Betriebskosten für Stellplätze und Garagen
Normalerweise sind die Betriebskosten für Garagen sehr gering, da es keine Heiz- und Wasserkosten gibt. In der Regel werden die Betriebskosten pauschal mit der Miete abgerechnet.
Es besteht die Möglichkeit, die Betriebskosten gesondert abzurechnen. Dann ist aber zu beachten, dass nur umlagefähige Betriebskosten abgerechnet werden dürfen.
Nutzung des PKW-Stellplatzes
Neben dem Mieter können auch Gäste den Stellplatz verwenden, solange diese nicht zum Dauergast werden.
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Über den Experten
Finn Streich
Experte Finn Streich ist im Immobilienrecht zu Hause. Er hat sich außerdem auf die Bereiche Mietrecht – hierbei Wohnen und Gewerbe – sowie Baurecht spezialisiert und bringt über 30 Jahre Kanzleierfahrungen mit.
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Kommentare
Wir haben ein Wiese vor unserem außerhalb geschlossener Ortschaft gelegenem Haus, muss ich ein Stellplatz beantragen
Guten Tag,
und vielen Dank für Ihren Kommentar und das Vertrauen in unsere Expertise. Eine ausführliche Hilfestellung und dezidierte Antworten erhalten Sie jederzeit über unseren Expertenbereich: https://www.vermieterwelt.de/experten/.
Zu Ihrer jetzigen Frage: Sobald Sie außerhalb der Ortschaft bauen, handelt es sich um Bauen im Außenbereich. Gem. §35 BauGB ist eine Bebauung im Außenbereich möglich, sofern die Erschließung gesichert ist und Ihrem Bauantrag keine öffentlichen Belange entgegenstehen. Sollte Ihr Haus bereits errichtet und genehmigt sein. gibt es im Außenbereich keine Verpflichtung einen Stellplatz zu errichten.
Herzliche Grüße
Vermieterwelt-Support-Team
Hallo Zusammen 🙋🏻♀️,
Ich vermiete zusammen mit einer Wohnung 2 Stellplätze vor dem Haus. Für jeden Stellplatz verlange ich 20€ monatlich. Im Winter hänge ich an die beiden Parkplätze immer ein Schild "Achtung Dachlawinen, parken auf eigene Gefahr". Nun bin ich darauf aufmerksam gemacht worden, ich solle 2 andere Stellplätze zur Verfügung stellen wo man bedenkenlos parken kann. Es sind zwar solche Schneefanghaken auf dem Dach angebracht, aber nun meine eigentliche Frage:
Wer kommt für den Schaden auf, wenn doch mal eins der beiden Autos durch eine Dachlawine beschädigt wird?
Vielen Dank schon mal im voraus!
Hallo,
vielen Dank für den Kommentar, das Interesse und Vertrauen in unsere Arbeit. Gerne helfen wir bei dem beschriebenen Anliegen. Als Info dazu sei gesagt: Für exklusive Hilfestellungen und ausführliche Antworten stehen unsere Experten jederzeit bereit: https://www.vermieterwelt.de/experten. Dort lassen sich Fachbereiche auswählen, Fragen dezidiert stellen und auch Dateianhänge zur Überprüfung mitschicken.
Zu Ihrer Frage: Mit dem Hinweisschild „Achtung Dachlawine, parken auf eigene Gefahr“ sind Sie Ihrer Verkehrssicherungspflicht voll und ganz nachgekommen. Sollte es zu einem Schadensfall durch eine Dachlawine kommen, werden Sie nicht zur Verantwortung gezogen. Der Schaden am Auto durch eine Dachlawine wird i. d. R. durch die Teil- bzw. Vollkaskoversicherung des Fahrzeughalters getragen.
Herzliche Grüße
Ihr Vermieterwelt-Support-Team
Hallo,
meine Mutter ist Eigentümerin eine Wohnung in einem 6 Parteien Haus mit dazugehörigen
PKW Garage Stellplatz. Da meine Mutter kein Auto besitzt hat Sie den Stellplatz vermietet. Jetzt wurde Sie
von der Hausverwaltung aufgefordert den Mietvertrag zu kündigen mit der Begründung
„Dies ist von den Eigentümern
nicht gewünscht „ Der Mieter hat nur eine Fernbedienung
erhalten, keine Schlüssel vom Hauseingang, da aus der Tiefgarage eine Tür in den Keller führt und ist abschließbar
mit dem Hauseingang Schlüssel.
Frage ist, darf meine Mutter den Stellplatz vermieten.
Viele Grüße
Hallo Herr Dauer,
vielen Dank für Ihre Anfrage und dass Sie unseren Experten vertrauen.
Generell darf Ihre Mutter als Eigentümerin eine Vermietung vornehmen, sowohl der Wohnung als auch des Stellplatzes.
Die einzige Möglichkeit sowas auszuschließen wäre, wenn in der Gemeinschaftsordnung der Teilungserklärung vereinbart ist, dass Vermietungen generell verboten sind.
Steht dies nicht in der Teilungserklärung, kann eine solche Änderung nur durch einen Beschluss aller Eigentümer (also auch Ihrer Mutter) herbeigeführt werden.
Unter Vorbehalt, da wir die vorliegenden Details nicht kennen: So wie Sie es uns schildern, ist daher davon auszugehen, dass Ihre Mutter dem Mieter nicht kündigen muss. Sie sollte gegen die Aufforderung des Verwalters Einspruch einlegen. Aber wichtig: Prüfen Sie auf jeden Fall im Vorfeld die Teilungserklärung, ob dort ein Vermietungsverbot festgehalten ist.
Wir wünschen Ihnen viel Erfolg und stehen Ihnen bei Fragen gerne zur Verfügung.
Herzliche Grüße aus Stuttgart
Ihr Vermieterwelt-Support-Team
Guten Tag, ich habe eine Garage vermiete. In der steht ein Motorad und jede menge Zeug. Das Auto steht vor der Garage auf einer
kleinen Zufahrt zur Garage.
Kann ich verlagen die Garage für den PKW zu nutzen und zu entrümpeln, oder kann ich den Platz vor der Garage berechnen?
Es sind ja praktisch 2 Plätze in beschlag genommen, auch wenn die Zufahrt zur Garage gehört.
Vielen Dank für eine Antwort
MFG TD
Vielen Dank für Ihre Anfrage, gerne unterstützen wir Sie bei Ihrem Anliegen.
Eine separate Vermietung des Stellplatzes vor der Garage ist nicht möglich, da dieser Bereich für die Nutzung der Garage unabdingbar ist. Sofern durch das parkende Auto vor der Garage andere Garagenmieter nicht in ihrer Nutzung eingeschränkt sind, ist eine solche Nutzung zulässig.
Selbstverständlich stellt der Platz vor der Garage jedoch einen Mehrwert da, den Sie bspw. in einer Mieterhöhung für die Garage mitbeziffern könnten. Da die Mieterhöhung einer Garage nicht wie beim Wohnraum an Vorgaben wie die ortsübliche Vergleichsmiete oder an Kappungsgrenzen gebunden ist, können Sie den Erhöhungswert frei vereinbaren.
Das Risiko bei einer zu hohen Miete für die Garage ist nur, dass der Mieter kündigt.
Auch diese Option steht Ihnen als Vermieter hier natürlich zu. I. d. R. beträgt die Kündigungsfrist für Garagen einen Monat. Da es sich wie oben beschrieben nicht um Wohnraum handelt, müssen Sie Ihre Kündigung nicht näher erläutern, sondern können diese mit Einhaltung der Frist umsetzen.
Was die Unordnung in der Garage angeht, haben Sie, abgesehen von der Kündigung, kaum Handlungsspielraum, da Sie mit dem Mietvertrag dem Mieter die Garage zum Gebrauch überlassen. Nur wenn Gefahrenstoffe gelagert werden und dadurch bspw. eine erhöhte Brandgefahr bestehen könnte, können Sie den Mieter auffordern, diese zu beseitigen.
Herzliche Grüße aus Stuttgart
Ihr Vermieterwelt-Support-Team
Seit Ende 2020 vermieten wir eine von 6 Wohnungen an eine neue Mieterin. Diese fährt kein Auto und besitzt keinen PKW. Im Mietvertrag unter SS 1 Mieträume steht auch – 1 Stellplatz -. Jetzt möchte die Mieterin den Stellplatz für ihren neuen Freund, der sie regelmäßig besuchen kommt, einfordern. Hat sie ein Recht darauf, den Stellplatz für ihren Freund einzufordern?
Ab Mai/Juni 2023 zieht eine weitere Mieterin im Haus ein, die den Stellplatz benötigt.
Für eine Antwort wäre ich Ihnen dankbar.
Guten Tag,
vielen Dank für Ihre Anfrage, gerne unterstützen wir Sie als Vermietungsprofis.
Wenn im Wohnungsmietvertrag ein Außenstellplatz mit aufgeführt wird, so ist dieser ein Teil des Vertragsgegenstandes und gehört zum Mietvertrag dazu.
Auch wenn die Mieterin kein Auto hat, so hat sie per Mietvertrag das Recht auf Nutzung eines Stellplatzes – ob sie das Recht selbst wahrnimmt oder einer ihrer Gäste ist dabei unerheblich.
Die neue Mieterin kann höchstens selbst auf die Mieterin zugehen und eine Untervermietung des Stellplatzes an sie vorschlagen. Dies ist dann aber zwischen den Mietparteien selbst zu regeln.
Im Falle einer Stellplatz- oder Garagenvermietung bietet es sich immer an eine solche Vermietung in einem separaten Mietvertrag vorzunehmen, da bei einem separaten Stellplatzmietvertrag nicht die Kündigungsfristen und -gründe wie beim Wohnraummietvertrag gelten. Ist der Stellplatz jedoch Bestandteil des Wohnraummietvertrages kann der Stellplatz nur gekündigt werden, wenn auch die Wohnung gekündigt wird, denn der Stellplatz ist dann eine zusätzliche Leistung zur Wohnung und kein eigenständiger Vertragsgegenstand.
Herzliche Grüße aus Stuttgart
Ihr Vermieterwelt-Support-Team
Sie haben eine Frage oder Meinung zum Artikel?
Ute Zocher
Hallo,wir wohnen in einem schönen 7 Familienhaus.Kurze Zeit später wurde ein Haus daneben gesetzt.7 Parkplätze vor Ort geht kaum.Unser Vermieter sagte uns allen dann,dass 1 Stellplatz vom Nachbarn,anderer Bauherr für uns sei.Dort stand jetzt unser kleines Wohnmobil,mindestens 10 Jahre.Von heute auf morgen müssen wir ihn jetzt zurück geben,ohne Begründung.
Jo-Eike Vormittag
Hallo Frau Zocher,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Verstehen wir Ihre Situation richtig, dann handelt es sich um eine Mieter-spezifische Frage. Vermieterwelt richtet sich als Portal und mit den Lösungen sowie dem Wissen an private Vermieter. Diesen möchten wir bei allen Vermieteraufgaben helfen und den Vermietungsalltag automatisieren sowie vereinfachen. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir hier zum einen deshalb nicht weiterhelfen können und uns zum anderen dafür grundsätzlich weitere Informationen fehlen, die Ihre Situation genauer beschreiben und eine klare Fragestellung formulieren.
Herzliche Grüße
Vermieterwelt-Support-Team