Kaum ein Vermieter kennt die Situation nicht: Der Mieter ruft an und kündigt den Einzug des Partners in die Wohnung an. Nicht immer ist dies im Sinne des Vermieters – sei es, weil die Wohnung zu klein oder die Mietsituation zu beengt ist. Hin und wieder kommt es vor, dass der Vermieter erst nach dem Einzug von der Änderung der Wohnsituation erfährt.
Wann müssen Sie als Vermieter hierüber in Kenntnis gesetzt werden, und müssen Sie dem Einzug in allen Fällen zustimmen? Alle wichtigen Fragen rund um den Einzug des Partners in die Mietwohnung beantworten wir in diesem Beitrag.
Zustimmung zum Einzug des Partners als Vermieter
Wenn der Ehepartner oder ein eingetragener Lebensgefährte in die Wohnung Ihres Mieters mit einziehen möchte, dann muss der Vermieter sein Einverständnis geben. Unabhängig davon, ob Ihnen der Umstand als Vermieter gefällt.
Auch bei unverheirateten Paaren gilt, dass sich der Vermieter nur bei dem Vorliegen von triftigen Gründen gegen einen Einzug aussprechen kann. Diese Gründe müssen dann schlüssig dargelegt und einer Prüfung vor Gericht standhalten können.
In der Regel liegen jedoch keine gravierenden Gründe vor. Somit kann der Vermieter seine Zustimmung zum Einzug des Partners in den allermeisten Fällen nicht verweigern.
Diese ist im Grunde auch unabhängig von der Größe des Wohnraums (Ankerlink zu “In welchen Fällen …Zustimmung verweigern”) oder von der räumlichen Nähe zur Wohnung des Vermieters. Auch im Mietvertrag darf der Nachzug eines Partners nicht im Vorfeld ausgeschlossen werden.
Nach § 553 Absatz 3 BGB dürfen Vermieter den Nachzug des Partners im Mietvertrag nicht untersagen.
Nicht rechtens ist es, wenn der Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages weiß, dass der Partner einziehen wird und er dieses verschweigt. Das gilt als arglistige Täuschung. In diesem Fall kann der Vermieter dem Einzug oft erfolgreich widersprechen. Zudem verliert der Mietvertrag in so einer Situation seine Gültigkeit. Allerdings gilt auch hier: Als Vermieter müssen Sie die Täuschungsabsicht nachweisen können.
Grundsätzlich muss der Mieter die Erlaubnis des Vermieters einholen, wenn er möchte, dass sein Partner in die Mietwohnung einzieht. Allerdings ist dies meistens pro forma, da der Vermieter kaum Möglichkeiten für Einwände hat.
Verweigert er die Zusage, dann kann der Mieter gerichtlich dagegen vorgehen. Die einzige Möglichkeit, die Sie als Vermieter gesetzlich haben, ist, dass entsprechende Gründe vorliegen.
Wenn der Mieter die Einwilligung des Vermieters zum Einzug des Partners nicht einholt, dann kann das rechtliche Konsequenzen haben. Laut § 540 BGB ist der Mieter verpflichtet, zunächst die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Mögliche Folgen reichen von Abmahnungen bis hin zur Kündigung. Das gilt nicht für Ehepartner oder eingetragene Partnerschaften, hier reicht allein die Informationen über den Einzug aus.
Angabe beide Partner im Mietvertrag
Die Tatsache, dass eine weitere Person einzieht, hat Auswirkungen auf die Höhe der Mietnebenkosten. Gegebenenfalls müssen Angaben im Mietvertrag angepasst werden. Als Vermieter sollten Sie dies bedenken und diese kalkulieren.
Unter Umständen ist es auch gewünscht, dass der Ehepartner den Mietvertrag mit unterschreibt. Dies kann durchaus im Interesse des Vermieters sein, da der Partner dann grundsätzlich zur Zahlung der Miete verpflichtet ist.
Hier müsste dann, vorausgesetzt Sie stimmen einer Änderung im Mietvertrag zu, der bestehende Vertrag ausgeweitet werden. Die Daten der einziehenden Person gehören ebenso dazu, wie eine Anpassung der Betriebskosten.
Verpflichtet, den Mietvertrag zu ändern, sind Sie als Vermieter nicht. Wenn Sie dies dennoch wünschen, muss der Hauptmieter zunächst seine Zustimmung geben, denn noch ist alleine er der Vertragspartner.
Eine Änderung des bestehenden Mietvertrags kommt einem neuen Vertrag gleich. Haben beide Partner den angepassten Mietvertrag unterschrieben, dann ist eine Kündigung nur dann möglich, wenn die Partner gemeinschaftlich kündigen.
Auch als Vermieter müssen Sie daran denken, dass Nebenkostenabrechnungen und Kündigungen immer an beide Partner versendet und adressiert werden. Das gilt auch dann, wenn einer der Partner auszieht, aber weiterhin im Mietvertrag stehen bleibt.
Ein Untermietvertrag für den Partner: Der Mieter wird zum Wohnungsgeber
Eine Alternative ist der Untermietvertrag. In diesem Falle wird der Hauptmieter und nicht der Vermieter zum Wohnungsgeber. Der Hauptmieter bleibt weiterhin der alleinige Vertragspartner und auch Ansprechpartner des Vermieters. Als Vermieter müssen Sie einer Untervermietung nicht zustimmen.
Mieterhöhung bei Einzug des Partners
Zunächst bleiben die bestehenden Konditionen im Mietvertrag unberührt. Die Kaltmiete ist grundsätzlich nicht von der Anzahl der Mieter abhängig.
Eine Anpassung, die allerdings zulässig ist, ist die Erhöhung der monatlichen Nebenkosten. Neben einem erhöhten Strom- und Wasserverbrauch fallen auch Mehrkosten für die Müllentsorgung an. Diese wird nach der Einwohnerzahl und nicht pro Wohnung berechnet.
Fälle, in denen der Vermieter seine Zustimmung zum Einzug verweigern darf
Verweigern dürfen Sie als Vermieter den Zuzug des Partners nur aus triftigen Gründen. Diese können beispielsweise sein:
- Störung des Hausfriedens: Beispielsweise durch anhaltenden Lärm, Gewalt oder Pöbeleien gegenüber anderen Mietparteien.
- Unzumutbarkeit für den Vermieter: Wenn es sich bei dem Partner des Mieters um eine Person handelt, die Sie persönlich beleidigt, belästigt, oder Ihnen sonst in irgendeiner Form Schaden zugefügt hat, dann kann der Einzug als unzumutbar gelten. Diese Argumente müssen stichhaltig belegt und gegebenenfalls beweisbar sein.
- Überbelegung der Wohnung: Der Wohnraum ist zu klein. Welche Raumgrößen hier gelten, ist gesetzlich geregelt. Jedem Bewohner müssen im Minimum acht bis zehn Quadratmeter Wohnfläche zustehen. Da es kaum Mietwohnungen mit einer Wohnfläche unter 20 Quadratmetern geben dürfte, ist dieser Grund eher theoretisch. Dies gilt höchstens für möblierte Privatzimmer oder Räume innerhalb einer WG.
Persönliche Vorbehalte, Werte und Einstellungen des Vermieters spielen hingegen keine Rolle.
Der Vermieter ist gegen den Einzug des Partners – Beispiele
Beispiel 1: Dem Vermieter gefällt es nicht, dass der Partner der Mieterin seit vielen Jahren arbeitslos ist. Aus diesem Grund stimmt er dem Einzug in die Wohnung nicht zu. Seine Sorge: Der Partner der Mieterin könnte die entstehenden Kosten nicht aufbringen.
Dies ist kein rechtmäßiger Grund – der Partner darf in diesem Beispiel dennoch einziehen. Wirtschaftliche Gründe und Annahmen sind von Seiten des Gesetzgebers kein Hinderungsgrund für einen Einzug des Partners. Auch dann nicht, wenn der Vermieter davon überzeugt ist oder direkte Anhalte dafür hat, dass der Partner nicht zahlungskräftig ist.
Wirtschaftliche und persönliche Gründe berechtigen den Vermieter nicht, dem Einzug zu widersprechen. Der Hauptmieter ist dann weiterhin allein für die
Mietzahlung zuständig.
Beispiel 2: Der Partner des Mieters hat bereits in der Vergangenheit mutwillig und aggressiv die Aussenanlage und die Türen der Mietwohnung beschädigt. Auf Ermahnungen reagiert er nicht. Der Vermieter verweigert aus diesem Grund seine Zustimmung zum Einzug.
Dies ist – sofern diese Vorfälle nachgewiesen werden können – rechtmäßig. Der Partner darf in diesem Beispiel nicht in die Wohnung einziehen.
Der Partner ist Dauergast in der Wohnung
Ein Fall, der häufig vorkommt: Der Partner ist sozusagen Dauergast in der Wohnung. Er ist dort weder gemeldet noch komplett eingezogen. Überdies hat er noch einen eigenen Wohnsitz, den er nur selten nutzt.
Vermieter fragen in diesem Fall oft, ob das rechtens ist – schließlich wohnt der Partner gefühlt schon in der Wohnung. Das ist es tatsächlich – der Mieter muss auch bei Dauergästen keine Erlaubnis einholen.
Mit der Ausnahme: Der Besuch bleibt länger als sechs Wochen am Stück. Einen längeren ununterbrochenen Aufenthalt braucht der Vermieter nicht zu dulden. Nach einem Daueraufenthalt von mindestens drei Monaten gilt der Besuch als Mitbewohner. Fehlt dann die Einwilligung des Vermieters, dann sind rechtliche Schritte oder Abmahnungen möglich.
Der Einzug des Partners ist in fast allen Fällen erlaubt
Vermieterwelt-Tipp
Unterm Strich heißt das für Sie als Vermieter: Sie können nur in den seltensten Fällen dem Einzug des Partners widersprechen. Persönliche Abneigungen spielen hierbei keine Rolle. In begründeten Fällen, wenn Sie sich direkt bedroht fühlen, der Hausfrieden massiv gestört wird, oder eine nachhaltige Beschädigung der Wohnung zu erwarten ist, dann haben Sie rechtliche Möglichkeiten. Einen neuen Mietvertrag müssen Sie jedoch nicht abschließen, das liegt allein in Ihrem Ermessen und im Ermessen des Hauptmieters. In praktisch allen Fällen macht es jedoch Sinn, die Nebenkosten anzupassen und den bestehenden Mietvertrag zu ergänzen.
Richard Mehrl
Der Partner als Dauergast in der Wohnung.
Meine Frage: Ist es der Vermieterin erlaubt sich von der Hausordnung zu drücken, sein Haustier stundenlang bellen zu lassen statt Gassi zu gehen, auf die Freifläche im Garten Kaken zu lassen und den Dreck anderen Entsorgen zu lassen, keine Mülltrennung zu machen (Beanstandung vom Müll Entsorger) den Gehsteig als großen Aschenbecher benutzt, den Heizung Ableser trotz Ankündigung nicht in die Wohnung lässt mit finanziellen Folgen, der behinderten Mieterin den Hund droht den auf Sie zuhetzen, diese mit verbalen Sprüchen beleidigt, ihren Mann mit Schlägen droht wenn er bei Ihrer Betreuerin nochmals darum bittet, für etwas Ruhe in den Nachtstunden zu sorgen den Vertreter des Hausbesitzers Beleidigt und Anbrüllt, wenn er sie auf die Hausordnung Versäumnisse aufmerksam macht. Nicht gewillt ist, für die zweite, unerlaubte Person, sich an den Nebenkosten zu Beteiligen trotz schriftlicher Aufforderung der restlichen Mieter-
Ist das ein Kündigungsgrund? Kann sich diese fremde Person im Einwohnermeldeamt einfach so ummelden, oder lebt sie Illegal ohne Zustimmung des Hausbesitzers, der nicht einmal ihren Nahmen kennt in der Wohnung? Ist das ein Erlaubt laut Gesetzgeber?
Bitte Antworten Sie mir.
Danke
Jo-Eike Vormittag
Guten Tag Herr Mehrl,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Ihrer Frage liegt bereits ein sehr konkreter Sachverhalt zu Grunde, weshalb wir Ihnen gerne empfehlen, über unseren Experten-Bereich direkt Kontakt zu einem Experten aufzunehmen, der mit Ihnen die Situation genau beleuchten und bearbeiten kann: https://www.vermieterwelt.de/experten/. Leider können und dürfen wir hier über die Kommentarfunktion nicht dezidiert auf eine solche Frage eingehen. Dennoch: Eine Möglichkeit kann es sein, auf den Hausverwalter zu zugehen, damit dieser das koordiniert. Im Prinzip müsste ein "Vergehenskatalog" aufgestellt und dann auf die Vergehen hingewiesen werden. Falls dann nicht abgestellt wird, wäre der nächste Schritt die Ankündigung einer ausserordentlichen Kündigung. Ob dies am Ende Erfolg hat, kann selbstverständlich unter vorliegenden Informationen und an dieser Stelle nicht zugesichert werden. Dies ist eine grobe, meinungsbasierte Einschätzung und stellt in keinster Weise eine Beratung dar.
Herzliche Grüße
Vermieterwelt-Support-Team