Ortsübliche Vergleichsmiete: Berechnen & Mieterhöhung 2026

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist kein fester Einzelpreis, sondern ein Durchschnittswert: Er fasst zusammen, was für Wohnungen ähnlicher Art, Größe, Lage, Ausstattung und Beschaffenheit in einer Gemeinde tatsächlich bezahlt wird. Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 558 Abs. 2 BGB. Dort ist festgelegt, dass der Wert aus Mieten gebildet wird, die in den zurückliegenden sechs Jahren vereinbart oder verändert wurden – und zwar für vergleichbaren Wohnraum einschließlich seiner energetischen Beschaffenheit.

In die Vergleichbarkeit fließen damit sechs zentrale Merkmale ein:

1. Art der Wohnung (z. B. Etagenwohnung, Dachgeschoss, Reihenhaus)
2. Wohnfläche
3. Ausstattung (Bad, Küche, Bodenbeläge, Heizung)
4. Beschaffenheit und baulicher Zustand
5. Lage (Stadtteil, Anbindung, Umfeld)
6. Energetischer Zustand (Dämmung, Heizungsart, Energieeffizienz)

Da sich Wohnungsmarkt und Ausstattungsstandards fortlaufend verändern, schwankt auch die Vergleichsmiete im Laufe der Zeit. Vermieter sollten den Wert daher in regelmäßigen Abständen überprüfen, um rechtssicher und marktgerecht zu vermieten.

Nettokaltmiete statt Warmmiete

Häufig wird die Vergleichsmiete fälschlicherweise auf die Warmmiete bezogen. Richtig ist: Maßgeblich ist stets die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten. Wer im Mietvertrag eine Bruttomiete oder Teilinklusivmiete vereinbart hat, muss die Nebenkosten herausrechnen, bevor ein Vergleich möglich ist.

Für wen gilt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht?

Die Regelungen greifen ausschließlich für frei finanzierten Wohnraum. Nicht erfasst sind:

• Sozial- und Förderwohnungen: Die Miete ist hier durch gesetzliche oder förderrechtliche Bindungen gedeckelt und kann nicht als Vergleichsbasis herangezogen werden.
• Gewerbe- und Industrieflächen: Für sie gelten eigene Bewertungsmaßstäbe; Orientierung bieten zum Beispiel regionale Industrie- und Handelskammern.

Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmiete: Was ist der Unterschied?

Die beiden Begriffe werden im Alltag häufig gleichgesetzt, meinen aber unterschiedliche Dinge. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der inhaltliche Maßstab. Also das, was das Gesetz als üblichen Mietpreis definiert. Der Mietspiegel ist lediglich ein Instrument, mit dem dieser Wert nachgewiesen werden kann – das gebräuchlichste, aber nicht das einzige.

Kurz gesagt: Die Vergleichsmiete ist das Ziel; der Mietspiegel ist der häufigste Weg dorthin.

Wie ermittelt man die ortsübliche Vergleichsmiete?

Laut § 558a Abs. 2 BGB gibt es vier gesetzlich anerkannte Methoden:

1. Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde
2. Drei Vergleichswohnungen mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung
3. Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Experten
4. Mietdatenbank, sofern eine geführt wird

In der Praxis ist der Mietspiegel der mit Abstand einfachste Weg: Er wird regelmäßig aktualisiert und spiegelt die Marktentwicklung zuverlässig wider

Qualifizierter und einfacher Mietspiegel

Man unterscheidet zwei Arten von Mietspiegeln:

• Der qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB) entsteht nach wissenschaftlichen Grundsätzen, wird fortlaufend aktualisiert und von Mieter- wie Vermieterseite anerkannt. Er hat die stärkste rechtliche Beweiskraft.
• Der einfache Mietspiegel bietet hingegen eine Orientierungshilfe ohne die strengen methodischen Anforderungen und wird häufig von kleineren Gemeinden oder Interessenverbänden herausgegeben.

Durch das Mietspiegelreformgesetz (in Kraft seit 2022) sind Mietspiegel in vielen Städten mittlerweile verpflichtend: Kommunen ab 50.000 Einwohnern müssen mindestens einen einfachen Mietspiegel vorhalten, ab 100.000 Einwohnern ist ein qualifizierter Mietspiegel vorgeschrieben. In kleineren Gemeinden fehlt ein aktueller Mietspiegel jedoch vielerorts noch.

Ortsübliche Vergleichsmiete ohne Mietspiegel ermitteln

Existiert in Ihrer Gemeinde kein Mietspiegel, stehen die drei übrigen Methoden zur Verfügung in der Praxis meist drei Vergleichswohnungen oder ein Gutachten. Wichtig dabei: Online Inserate taugen nicht als Nachweis, weil sie nur Angebotspreise abbilden und nicht belegen, ob diese Preise tatsächlich erzielt wurden.

Ebenfalls verbreitet, aber rechtlich riskant: den Mietspiegel einer benachbarten Stadt einfach zu übertragen. Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 21.08.2019 (Az. VIII ZR 255/18) klargestellt, dass ein solcher Vergleich nur dann zulässig ist, wenn sich beide Gemeinden in Bevölkerungszahl sowie wirtschaftlicher, kultureller und sozialer Infrastruktur weitgehend gleichen. Eine deutlich besser angebundene oder größere Nachbarkommune eignet sich in der Regel nicht als Vergleichsgrundlage.

Ortsübliche Vergleichsmiete berechnen: Schritt für Schritt mit Beispiel

Mietspiegel sind von Stadt zu Stadt verschieden aufgebaut, folgen aber meist demselben Grundprinzip: Sie liefern keinen fertigen Endpreis, sondern einen Basiswert, der anschließend durch Zu- und Abschläge an die konkrete Wohnung angepasst wird.

Die folgenden Werte dienen ausschließlich als vereinfachtes Rechenbeispiel. Aufbau, Zuschläge und Miethöhen unterscheiden sich je nach Stadt und jeweiligem Mietspiegel.

Als Beispiel dient eine 72 m² große Wohnung, Baujahr 2001.

Schritt 1: Basismiete ermitteln

Im Mietspiegel suchen Sie zunächst den Grundpreis pro Quadratmeter, der zur Wohnungsgröße passt. In vielen Mietspiegeln gilt: Kleinere Wohnungen werden pro Quadratmeter etwas teurer bewertet als große.

Die 72 m² fallen in die Kategorie 61–75 m². Die Basismiete beträgt damit 8,95 €/m².

Schritt 2: Baujahr berücksichtigen

Neuere Gebäude erzielen in der Regel höhere Mieten als ältere. Viele Mietspiegel korrigieren die Basismiete deshalb nach Baujahr:

Das Baujahr 2001 fällt in den Bereich 2001–2010 – das ergibt einen Zuschlag von + 6 %.

Schritt 3: Wohnlage einordnen

Die Lage zählt zu den einflussreichsten Preisfaktoren. Städte unterteilen ihr Stadtgebiet je nach Mietspiegel unterschiedlich fein: Manche Kommunen arbeiten mit nur zwei Kategorien, andere– wie München – mit bis zu sechs. Im Beispielmietspiegel gibt es vier Stufen:

Die Beispielwohnung liegt in einer mittleren Wohnlage (0 %) – kein Zu- oder Abschlag.

Schritt 4: Ausstattung bewerten

Merkmale, die über oder unter dem üblichen Standard liegen, wirken sich auf die Miete aus. Je nach Mietspiegel werden diese als Prozentwerte, Eurobeträge oder Punkte ausgedrückt.

Die Wohnung im Beispiel verfügt über eine Einbauküche mit Elektrogeräten (+ 4 %), hat aber weder Balkon noch Terrasse (− 2 %).

Hinweis: Einbauten oder Verbesserungen, die der Mieter auf eigene Kosten vorgenommen hat, dürfen nicht als Zuschlag angesetzt werden – das ist durch ständige Rechtsprechung gesichert. Nur vom Vermieter gestellte oder bezahlte Ausstattung zählt.

Schritt 5: Vergleichsmiete berechnen

Im Beispielmietspiegel werden alle Zu- und Abschläge prozentual addiert und auf die Basismiete angewendet. In der Praxis unterscheiden sich die Berechnungssysteme jedoch je nach Stadt und Mietspiegel.

• + 6 % (Baujahr) + 0 % (Lage) + 4 % (Einbauküche) − 2 % (kein Balkon) = + 8 %

Daraus ergibt sich:

• Zuschlag: 8,95 €/m² × 8 % = 0,72 €/m²
• Vergleichsmiete: 8,95 €/m² + 0,72 €/m² = 9,67 €/m²
• Monatsmiete für 72 m²: 9,67 €/m² × 72 m² ≈ 696 € Nettokaltmiete

Preisspannen: Was gilt noch als „ortsüblich“?

Viele Mietspiegel geben neben dem Mittelwert eine zulässige Spanne von ± 20 % an. Innerhalb dieser Bandbreite gilt eine Miete noch als ortsüblich. Wer vom Mittelwert abweicht, muss das jedoch begründen können, etwa mit besonderer Ausstattung oder einem ungewöhnlichen Lagevorteil. Die Spanne insgesamt zu überschreiten ist in der Regel nicht zulässig.

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Regeln und Fristen

Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist der häufigste Anpassungsfall im laufenden Mietverhältnis und in § 558 BGB geregelt. Damit sie wirksam ist, müssen mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein:

• Wartefristen: Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, und das Erhöhungsverlangen darf frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung gestellt werden.
• Textform und Begründung: Das Verlangen muss in Textform erfolgen und nachvollziehbar begründet sein, etwa mit Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen, Gutachten oder Mietdatenbank.
• Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Grenze bei 15 %.
• Zustimmungsfrist: Mieter haben bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, der Erhöhung zuzustimmen (§ 558b BGB).
• Sonderkündigungsrecht: Während der Zustimmungsfrist dürfen Mieter mit einer Frist von zwei Monaten außerordentlich kündigen (§ 561 BGB).

Mietpreisbremse bei Neuvermietung

Gilt am Vermieterstandort die Mietpreisbremse, darf die Anfangsmiete eines neuen Mietverhältnisses höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, vorausgesetzt, das jeweilige Bundesland hat die Regelung für die betreffende Region aktiviert. Die korrekte Ermittlung der Vergleichsmiete ist hier also bereits beim Vertragsschluss entscheidend.

Wie weit darf die Miete über der Vergleichsmiete liegen?

Im laufenden Mietverhältnis bildet die ortsübliche Vergleichsmiete selbst die Obergrenze; die Kappungsgrenze begrenzt den Anstieg zusätzlich auf 20 % bzw. 15 % innerhalb von drei Jahren. Bei Neuvermietung mit Mietpreisbremse sind maximal 10 % Aufschlag erlaubt. Liegt die Miete mehr als 20 % über der Vergleichsmiete, kann der Tatbestand der Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) erfüllt sein; ab 50 % Überschreitung ist der Begriff Mietwucher einschlägig.

Weitere Gründe für eine Mieterhöhung

Neben der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es weitere Erhöhungsgründe, die anderen Regeln folgen:

• Modernisierung (§ 559 BGB): Nach baulichen Modernisierungsmaßnahmen dürfen jährlich bis zu 8 % der aufgewendeten Kosten auf die Miete umgelegt werden. Die Erhöhung ist gedeckelt auf 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren, bei Ausgangsmieten unter 7 €/m² auf 2 €/m².
• Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete entwickelt sich parallel zum Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts.
• Staffelmiete (§ 557a BGB): Erhöhungen sind vertraglich im Voraus festgelegt; eine separate Begründung ist nicht erforderlich.
• Betriebskostenanpassung (§ 560 BGB): Vorauszahlungen können bei veränderten Nebenkosten angepasst werden.

Was tun, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Mieter dürfen einer Mieterhöhung widersprechen – zum Beispiel wenn das Verlangen formale Mängel aufweist oder die Berechnung nicht nachvollziehbar ist. Einen schriftlichen, begründeten Widerspruch müssen Vermieter ernst nehmen: Er verpflichtet dazu, das Verlangen zu überprüfen und etwaige Fehler zu korrigieren.

Kommt keine Einigung zustande, haben Vermieter nach Ablauf der Zustimmungsfrist noch drei Monate Zeit, die Zustimmung gerichtlich durchzusetzen. Wer sein Erhöhungsverlangen von Anfang an sorgfältig begründet und korrekt berechnet, minimiert das Risiko langwieriger Auseinandersetzungen erheblich.

Die häufigsten Fehler von Vermietern

1. Warmmiete statt Nettokaltmiete als Vergleichsbasis heranziehen.
2. Einbauten des Mieters als Zuschlagsmerkmal werten.
3. Veralteten Mietspiegel oder den der Nachbarstadt ohne Vergleichbarkeit nutzen.
4. Wartefristen (15 Monate / 12 Monate) oder die Kappungsgrenze missachten.
5. Wohnungsanzeigen statt belegbarer Vergleichswohnungen als Nachweis verwenden.
6. Das Erhöhungsverlangen nicht oder unzureichend begründen.

Fazit: Ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet das Fundament jeder rechtssicheren Mieterhöhung und Neuvermietung. Wer sie auf dem richtigen Weg ermittelt (über Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten) kann die Miete marktgerecht anpassen, ohne gegen das Mietrecht zu verstoßen. Entscheidend sind dabei die korrekte Bezugsgröße (Nettokaltmiete), eine saubere Berechnung mit allen relevanten Zu- und Abschlägen sowie die Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Grenzen.

Häufige Fragen zur ortsüblichen Vergleichsmiete