Sachverhalt

Der Mieter hatte Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2019 bis 2021 in Höhe von insgesamt 588,69 Euro nicht bezahlt. Die Monatsmiete betrug 519,30 Euro. Der Rückstand bestand länger als einen Monat. Der Vermieter sprach daraufhin eine ordentliche Kündigung aus.

Der Mieter zahlte den vollständigen Betrag weniger als einen Monat nach Zugang der Kündigung. Die Räumungsklage wurde erst fast ein Jahr später eingereicht. Das Mietverhältnis bestand seit 2005 ohne weitere Pflichtverletzungen oder Zahlungsrückstände.

Urteil

Das Landgericht Berlin (05.11.2024, 65 S 149/24) wies die Berufung des Vermieters zurück. Zwar war die Kündigung formal wirksam, da ein erheblicher Zahlungsrückstand vorlag und keine Abmahnung erforderlich war. Dennoch durfte sich der Vermieter nicht auf die Kündigung berufen, weil dies im konkreten Fall gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen würde.

Das Gericht stellte fest, dass der Mieter den Rückstand schnell und vollständig beglichen hatte – noch vor Einreichung der Räumungsklage – und das Mietverhältnis über viele Jahre beanstandungsfrei verlief. Auch eine Zahlung unter Vorbehalt wurde als Erfüllung gewertet (§ 362 Abs. 1 BGB). Weitere Pflichtverletzungen lagen nicht vor.

Bedeutung für Vermieter

Eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückstands kann unwirksam werden, wenn der Mieter den Rückstand unmittelbar nach Zugang der Kündigung vollständig ausgleicht und das Mietverhältnis zuvor lange störungsfrei verlief.

Der Grundsatz von Treu und Glauben kann dazu führen, dass ein formales Kündigungsrecht nicht durchsetzbar ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn keine Wiederholungsgefahr besteht und keine weiteren Pflichtverletzungen vorliegen.

Zahlungen unter Vorbehalt gelten als Erfüllung. Ein Verweis auf Urteile zur fristlosen Kündigung ist bei ordentlichen Kündigungen nicht anwendbar.

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Häufige Fragen und Antworten


Ja, wenn der Rückstand erheblich ist und eine Monatsmiete übersteigt, kann eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden.

Zahlt der Mieter den Rückstand schnell und vollständig, kann die Kündigung im Einzelfall unwirksam sein, wenn das Mietverhältnis zuvor lange störungsfrei war.

Nein, bei einem erheblichen Zahlungsrückstand ist eine Abmahnung nicht erforderlich.

Ja, auch eine Zahlung unter Vorbehalt wird als Erfüllung gewertet.

Wenn der Mieter den Rückstand sofort ausgleicht und das Mietverhältnis zuvor beanstandungsfrei war, kann eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstoßen und unwirksam sein.

Fazit

Vermieter können sich nicht in jedem Fall auf eine formal wirksame ordentliche Kündigung berufen, wenn besondere Umstände wie eine sofortige Zahlung und ein langjährig störungsfreies Mietverhältnis vorliegen.

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