Vermieter können nach einer energetischen Modernisierung eine Mieterhöhung geltend machen. Dabei stellt sich häufig die Frage, ob die tatsächliche Energieeinsparung nachgewiesen werden muss oder ob eine Prognose ausreicht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu eine klare Entscheidung getroffen.

Sachverhalt

Die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses ließ im Jahr 2017 eine Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasseraufbereitung einbauen. Diese Maßnahme ersetzte die zuvor vorhandenen Einzelöfen in den Wohnungen. Nach Abschluss der Arbeiten erklärte sie gegenüber den Mietern Modernisierungsmieterhöhungen in unterschiedlicher Höhe. Die Mieter zahlten ab Januar 2018 die erhöhte Miete.

Eine Mieterin hielt die Mieterhöhung für unwirksam und forderte nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung des Erhöhungsbetrags für den Zeitraum Januar 2018 bis August 2019. Amts- und Landgericht gaben der Klage statt. Das Landgericht begründete dies damit, dass keine nachhaltige Einsparung von Endenergie nachgewiesen worden sei. Ein Sachverständiger konnte mangels Daten zum früheren Verbrauch keine Einsparung feststellen.

Urteil

Der BGH (Urteil vom 26.3.2025, VIII ZR 283/23) hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Fall zur erneuten Prüfung zurück. Nach § 559 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen, wenn durch eine energetische Modernisierung nachhaltig Endenergie eingespart wird.

Entscheidend ist dabei nicht der tatsächliche Energieverbrauch nach der Maßnahme, da dieser von äußeren Faktoren wie Witterung oder Nutzerverhalten beeinflusst wird. Maßgeblich ist vielmehr, ob die bauliche Veränderung eine messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie erwarten lässt. Diese Prognose kann auf gutachterlichen Einschätzungen oder anerkannten Pauschalwerten beruhen, etwa aus der Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohnungsbau vom 8.10.2020.

Bedeutung für Vermieter

Vermieter müssen bei einer energetischen Modernisierung nicht den tatsächlichen Energieverbrauch vor und nach der Maßnahme vergleichen. Stattdessen genügt es, wenn eine nachvollziehbare Prognose über die zu erwartende Einsparung vorliegt.

Dabei können sie sich auf anerkannte Pauschalwerte oder sachverständige Einschätzungen stützen. Dies erleichtert die Planung und Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen, da bereits im Vorfeld abgeschätzt werden kann, ob eine Mieterhöhung rechtlich zulässig ist.

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Häufige Fragen und Antworten


Nein, es reicht eine nachvollziehbare Prognose über die zu erwartende Einsparung.

Die Prognose kann auf sachverständigen Einschätzungen oder anerkannten Pauschalwerten beruhen.

Nein, der tatsächliche Verbrauch ist nicht entscheidend, da er von äußeren Faktoren beeinflusst wird.

Die bauliche Maßnahme muss eine messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie erwarten lassen.

Weil das Landgericht fälschlich den Nachweis einer tatsächlichen Energieeinsparung verlangt hatte.

Fazit

Für eine Modernisierungsmieterhöhung ist nicht der gemessene Verbrauch entscheidend, sondern die voraussichtliche Energieeinsparung aufgrund der baulichen Maßnahme.

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