Sachverhalt

Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Vermieter im Jahr 2017 die Heizungsanlage eines Mietshauses erneuert. Zwei Jahre später, im Jahr 2019, wurde die ursprünglich vorgenommene Umlage der Modernisierungskosten gekürzt. Eine Mieterin klagte gegen die Mieterhöhung und erhielt zunächst vor dem Landgericht Bremen Recht. Ein Sachverständiger hatte festgestellt, dass der Energieverbrauch zwischen 2017 und 2021 nicht gesunken sei. Zudem war die neue Gasheizung falsch eingestellt und lief daher ineffizient.

Urteil

Der Bundesgerichtshof (26.03.2025, VIII ZR 283/23) hob das Urteil des Landgerichts Bremen auf und entschied zugunsten des Vermieters. Nach Auffassung des Gerichts ist für eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung allein entscheidend, ob die neue Heizungsanlage energieeffizienter ist als die alte – unabhängig davon, ob sich dies unmittelbar im Energieverbrauch niederschlägt. Der tatsächliche Verbrauch könne durch verschiedene Faktoren beeinflusst werden, etwa durch das Wetter oder das Heizverhalten der Mieter.

Das Gericht betonte zudem den Zweck der Modernisierungsumlage: Sie solle einen Anreiz für Vermieter schaffen, in moderne und effizientere Technik zu investieren. Im konkreten Fall wurde dem Vermieter erlaubt, die Miete um elf Prozent zu erhöhen.

Bedeutung für Vermieter

Vermieter können sich auf dieses Urteil berufen, wenn sie nach einer energetischen Modernisierung eine Mieterhöhung planen. Entscheidend ist dabei nicht der kurzfristige Verbrauchsrückgang, sondern die technische Effizienzsteigerung. Voraussetzung bleibt weiterhin, dass es sich um eine Maßnahme zur Verbesserung handelt und nicht lediglich um Instandhaltung.

Laut aktueller Rechtslage dürfen Vermieter acht Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen. Bei Maßnahmen, die vor dem 1. Januar 2019 durchgeführt wurden, kann noch der frühere Satz von elf Prozent gelten. In beiden Fällen müssen Instandhaltungskosten sowie staatliche Fördermittel von der Berechnungsgrundlage ausgeschlossen werden.

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Häufige Fragen und Antworten


Ja, laut Bundesgerichtshof ist entscheidend, dass die neue Heizungsanlage energieeffizienter ist als die alte – unabhängig vom tatsächlichen Energieverbrauch.

Die neue Anlage muss technisch effizienter sein als die alte. Ein kurzfristiger Rückgang des Energieverbrauchs ist nicht erforderlich.

Vermieter dürfen acht Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen.

Instandhaltungskosten und staatliche Fördermittel müssen von der Berechnungsgrundlage ausgeschlossen werden.

Sie soll Vermieter dazu anregen, in moderne und effizientere Technik zu investieren.

Fazit

Mieterhöhungen nach dem Austausch einer Heizung sind auch dann zulässig, wenn sich ein geringerer Energieverbrauch erst langfristig zeigt – entscheidend ist allein die höhere Effizienz der neuen Anlage.

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