Mietvertrag kündigen als Vermieter: Gründe, Fristen & Vorlage

Darf ein Vermieter überhaupt kündigen?

Ja, aber nie ohne Grund. Das ist der zentrale Unterschied zum Mieter: Während Ihr Mieter mit drei Monaten Frist kündigen kann, ohne sich zu rechtfertigen, brauchen Sie als Vermieter immer ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB). Diesen Grund müssen Sie im Kündigungsschreiben konkret nennen und nachvollziehbar begründen. Fehlt der Grund oder ist er zu vage, ist die Kündigung unwirksam. Selbst dann, wenn sich der Mieter danebenbenimmt. Eine Kündigung allein zum Zweck der Mieterhöhung ist ausdrücklich verboten (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Merksatz: Mieter kündigen frei. Den Mietvertrag kündigen als Vermieter geht nur mit Grund, in Form und Frist.

Die vier Kündigungsarten im Überblick

Daneben gibt es den Aufhebungsvertrag: Sind Sie und Ihr Mieter sich einig, können Sie das Mietverhältnis jederzeit einvernehmlich beenden, ohne Grund und Frist. Oft der schnellste und konfliktärmste Weg.

Die zulässigen Kündigungsgründe

Das Gesetz nennt in § 573 Abs. 2 BGB drei Hauptgründe für die ordentliche Kündigung.

1. Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)

Der häufigste Grund. Sie dürfen kündigen, wenn Sie die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige (Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Nichten/Neffen u. a.) oder Haushaltsangehörige benötigen. Wichtig: Sie müssen die Person konkret benennen und erklären, warum sie die Wohnung braucht. Eine pauschale Formulierung wie „Ich melde Eigenbedarf an“ reicht nicht.

Beispiel: „Ich benötige die Wohnung für meine Tochter Laura Brünger, die zum Wintersemester 2027/2028 ein Studium in Köln aufnimmt und am Studienort über keinen eigenen Wohnraum verfügt.“

Vorsicht – vorgetäuschter Eigenbedarf: Schieben Sie Eigenbedarf nur vor und nutzen die Wohnung danach anders (z. B. teurer vermieten oder verkaufen), drohen Schadensersatzforderungen des Mieters für Umzug, Maklergebühren und die Mietdifferenz der neuen Wohnung. Das kann schnell fünfstellig werden.

Vorlage: Kündigung wegen Eigenbedarf (Muster als PDF): Damit Ihre Eigenbedarfskündigung alle gesetzlichen Pflichtangaben enthält und nicht an einem Formfehler scheitert, nutzen Sie unser geprüftes Muster zum Ausfüllen.

2. Erhebliche Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)

Verletzt der Mieter schuldhaft und nicht nur unerheblich seine Pflichten, können Sie ordentlich kündigen. Typische Fälle: wiederholt unpünktliche Mietzahlung, unerlaubte Untervermietung, anhaltende Störung des Hausfriedens oder vertragswidriger Gebrauch. In den meisten Fällen müssen Sie vorher abmahnen, denn das gibt dem Mieter die Chance zur Besserung und dient Ihnen später als Nachweis vor Gericht.

Beispiel: Ein Mieter zahlt seit acht Monaten erst um den 20. statt zum 3. Werktag. Nach zwei folgenlosen schriftlichen Abmahnungen ist eine ordentliche Kündigung wegen fortgesetzter Pflichtverletzung gut begründbar.

Vorlage: Kündigung wegen Zahlungsverzug (Vorlage als PDF): Außerordentlich und fristlos kündigen, wenn Ihr Mieter anhaltend gegen seine Pflichten verstößt. Jetzt direkt sichern.

3. Wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)

Zulässig, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses Sie an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung hindert und Ihnen erhebliche Nachteile entstehen. In der Praxis der mit Abstand schwierigste Grund: Dass Sie bei Leerstand eine höhere Miete verlangen oder teurer verkaufen könnten, reicht nicht aus. Erforderlich ist, dass die Immobilie überhaupt erst nach Auszug sinnvoll verwertet werden kann, zum Beispiel bei einem nicht mehr sanierbaren Abrissgebäude. Lassen Sie sich hier unbedingt anwaltlich beraten.

Fristlose Kündigung: Wann sie möglich ist

Die fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort, ist aber nur aus wichtigem
Grund zulässig (§ 543 BGB), wenn Ihnen die Fortsetzung nicht zugemutet werden kann.

Der wichtigste Fall: Zahlungsverzug

Sie dürfen den Mietvertrag als Vermieter kündigen, wenn der Mieter (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB):

• an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist, oder
• über einen längeren Zeitraum einen Rückstand erreicht, der zwei Monatsmieten entspricht.

Rechenbeispiel: Die Miete beträgt 900 € warm. Zahlt der Mieter März und April nichts, schuldet er 1.800 € – zwei volle Monatsmieten. Eine fristlose Kündigung ist möglich.

Achtung Heilung: Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgleicht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) – etwa weil das Jobcenter die Schulden übernimmt. Sprechen Sie deshalb immer hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung mit aus. Diese bleibt bestehen, selbst wenn die fristlose „geheilt“ wird.

Eine Kündigung wegen Mietrückstand muss den Rückstand exakt beziffern und sollte hilfsweise auch ordentlich kündigen. Unsere Vorlage bildet beides rechtssicher ab.

Weitere wichtige Gründe

Erhebliche Beschädigung oder Gefährdung der Mietsache, unbefugte Überlassung an Dritte, nachhaltige schwere Störung des Hausfriedens (z. B. Bedrohung, Gewalt) oder ausbleibende Kautionszahlung von mindestens zwei Monatsmieten. Meist ist auch hier eine vorherige Abmahnung nötig (§ 543 Abs. 3 BGB), außer die Pflichtverletzung ist so schwer, dass eine Abmahnung sinnlos wäre.

Kündigungsfristen für Vermieter – mit Rechenbeispielen

Bei der ordentlichen Kündigung richtet sich die Frist nach der Wohndauer des Mieters (§ 573c Abs. 1 BGB). Je länger jemand wohnt, desto länger die Frist:

Für Mieter bleibt die Frist dagegen immer bei drei Monaten. Die Staffelung gilt nur zugunsten des Mieters.

Damit der laufende Monat noch mitzählt, muss die Kündigung dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen. Entscheidend ist der Zugang, nicht das Abschicken. Samstage zählen dabei in der Regel als Werktag, Sonn- und Feiertage nicht.

Beispiel 1 (kurze Mietdauer): Mieter wohnt seit 3 Jahren (Frist: 3 Monate). Zugang am 2. September 2026 → der September zählt mit → Ende zum 30. November 2026.

Beispiel 2 (Frist knapp verpasst): Gleiche Wohnung, Zugang erst am 8. September 2026 → der September zählt nicht mehr → Ende erst zum 31. Dezember 2026.

Beispiel 3 (lange Mietdauer): Mieter wohnt seit 11 Jahren (Frist: 9 Monate). Zugang am 3. Februar 2026 → Ende zum 30. November 2026.

Praxis-Tipp: Schreiben Sie ins Kündigungsschreiben „Die Kündigung erfolgt zum nächstmöglichen Termin, dies ist nach hiesiger Berechnung der TT.MM.JJJJ.“ So sind Sie auch dann sicher, wenn Sie sich um einen Tag verrechnen.

Sonderfall Zweifamilienhaus (§ 573a BGB): Wohnen Sie selbst in einem Gebäude mit maximal zwei Wohnungen, dürfen Sie die zweite Wohnung ohne berechtigtes Interesse kündigen – dafür verlängert sich die Frist um drei Monate (also 6, 9 oder 12 Monate). Im Schreiben müssen Sie sich ausdrücklich auf § 573a BGB berufen.

Mietvertrag kündigen als Vermieter: So muss das Kündigungsschreiben aussehen

Die Kündigung muss die gesetzliche Schriftform wahren (§ 568 Abs. 1 BGB): Inhaltlich gehören hinein: Namen aller Parteien, genaue Bezeichnung der Wohnung (Adresse, Lage, Etage), eindeutige Kündigungserklärung, konkrete Begründung, Kündigungstermin und ein Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters (§ 568 Abs. 2 BGB).

Häufiger Fehler: Bei einem Mieter-Ehepaar muss die Kündigung beide nennen und beiden zugehen. Gehört die Wohnung mehreren Eigentümern, müssen auch alle unterschreiben. Kündigt eine Hausverwaltung, muss eine Originalvollmacht beiliegen, sonst kann der Mieter die Kündigung nach § 174 BGB unverzüglich zurückweisen.

Schneller mit Vorlage: Um keine Pflichtangabe zu vergessen, lohnt sich eine fertige Vorlage zum Mietvertrag kündigen als PDF. Je nach Anlass nutzen Sie das Eigenbedarf Muster oder die Vorlage wegen Zahlungsverzugs – beide kostenlos und mit allen gesetzlich nötigen Bestandteilen.

Zustellung: Zugang sicher nachweisen

Eine Kündigung wird erst mit Zugang wirksam und genau hier scheitern viele Kündigungen vor Gericht, weil der Vermieter den Zugang nicht beweisen kann.

Tipp: Die sicherste günstige Methode ist der Bote. Er kann vor Gericht Inhalt und Zustellzeitpunkt bezeugen (beim Einwurf-Einschreiben ist nur der Einwurf, nicht der Inhalt dokumentiert). Widersprechen Sie im Schreiben außerdem vorsorglich der stillschweigenden Verlängerung (§ 545 BGB), sonst kann sich der Vertrag unbefristet verlängern, wenn der Mieter einfach wohnen bleibt.

Widerspruch und Härtefall des Mieters (§ 574 BGB)

Auch bei wirksamer ordentlicher Kündigung kann der Mieter Widerspruch einlegen und die Fortsetzung verlangen, wenn die Kündigung für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet (Sozialklausel). Anerkannte Gründe sind etwa hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft oder fehlender bezahlbarer Ersatzwohnraum trotz nachweislicher Suche.

Der Widerspruch muss in Textform und spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses erklärt werden (§ 574b BGB) – vorausgesetzt, Sie haben rechtzeitig auf das Widerspruchsrecht hingewiesen. Andernfalls kann der Mieter den Widerspruch noch im Räumungsprozess nachholen. Ist er berechtigt, entscheidet im Streitfall das Gericht durch Interessenabwägung.

Sperrfrist nach Umwandlung (§ 577a BGB): Wurde die Wohnung erst in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, gilt eine Sperrfrist für die Eigenbedarfs und Verwertungskündigung von mindestens 3 Jahren, in vielen Großstädten bis zu 10 Jahren. Lassen Sie sich vor dem Kauf einer vermieteten Wohnung beraten, ob eine Sperrfrist gilt.

Mietvertrag kündigen als Vermieter: Sonderfälle kurz erklärt

Tod des Mieters: Tritt eine für Sie unzumutbare Person in den Vertrag ein, können Sie innerhalb eines Monats nach Kenntnis außerordentlich kündigen (§ 563 Abs. 4 BGB). Geht der Vertrag auf die Erben über, gilt ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht (§ 564 BGB).

Zeitmietvertrag: Ein wirksam befristeter Vertrag endet automatisch zum vereinbarten Termin. Eine Kündigung ist daher nicht nötig. Voraussetzung: Der Befristungsgrund stand bei Vertragsschluss fest und wurde genannt.

Eigentümerwechsel – „Kauf bricht nicht Miete“: Kaufen Sie eine vermietete Immobilie, übernehmen Sie den Mietvertrag unverändert (§ 566 BGB). Sie werden erst mit Eintragung ins Grundbuch zum Vermieter und dürfen erst ab dann selbst kündigen.

Was, wenn der Mieter nicht auszieht?

Auch nach einer wirksamen Kündigung dürfen Sie die Wohnung nicht selbst räumen oder das Schloss austauschen. Denn das wäre verbotene Eigenmacht und strafbar. Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, brauchen Sie eine Räumungsklage beim Amtsgericht. Rechnen Sie mit sechs Monaten oder mehr in der ersten Instanz, einer ggf. gewährten Räumungsfrist und anschließender Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher. Handeln Sie deshalb frühzeitig und dokumentieren Sie Grund, Form und Zustellung lückenlos.

Die größten Fehler, die eine Kündigung unwirksam machen

1. Kein oder zu vager Kündigungsgrund: „Eigenbedarf“ allein genügt nicht.
2. Falsche Form: E-Mail, fehlende Original-Unterschrift, nur gedruckter Name.
3. Nicht alle Parteien genannt/unterschrieben: Bei mehreren Mietern oder Eigentümern.
4. Zugang nicht nachweisbar: Rückschein-Einschreiben oder einfacher Brief ohne Zeugen.
5. Frist falsch berechnet: Drei-Werktage-Regel oder Staffelung übersehen.
6. Fehlende Vollmacht der Hausverwaltung (§ 174 BGB).
7. Sperrfrist nach Umwandlung missachtet (§ 577a BGB).
8. Kündigung zur Mieterhöhung: ausdrücklich verboten und nichtig.

Häufige Fragen (FAQ): Mietvertrag kündigen als Vermieter

Fazit

Einen Mietvertrag als Vermieter zu kündigen erfordert mehr als nur ein Schreiben an den Mieter. Entscheidend sind ein zulässiger Kündigungsgrund, die richtige Form und die Einhaltung der gesetzlichen Fristen. Mit einer aktuellen Vorlage und einer sorgfältigen Begründung schaffen Sie die besten Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung.