Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten

Das Jahr 2022 hält für Vermieter und Eigentümer einiges an Neuerungen bereit. Die Mietspiegelreform 2022 verspricht laut Bund eine neue Transparenz auf dem Wohnungsmarkt. Für Vermieter ist die Orientierung an qualifizierten Mietspiegeln auf der einen Seite hilfreich, andererseits müssen Mieterhöhungen über die ortsübliche Miete hinaus stichhaltig begründet werden.

Der Bund behält sich stichprobenartige Auskünfte über den Zustand und die Ausstattung von Wohnungen sowie der Miethöhe vor. Vermieter und Mieter sind auskunftspflichtig. Die ortsüblichen Vergleichsmieten sollen künftig den Mietmarkt realistischer als bisher abbilden. Das gilt insbesondere für den qualifizierten Mietspiegel.

Mietspiegel kostenlos ermitteln

2583

Mietspiegel Datensätze Das entspricht 98% aller Standorte mit Mietspiegel

    Mietspiegel für alle größeren Städte

    Kommunen und Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen eigenen Mietspiegel vorhalten, der online oder bei der Gemeindeverwaltung abgerufen werden kann. Ein sogenannter einfacher Mietspiegel muss bis zum 1. Januar 2023 vorliegen.

    Für den qualifizierten Mietspiegel, der an besondere Vorgaben geknüpft ist, gilt eine Übergangsfrist bis zum Jahr 2024. Die Berechnung erfolgt nach festgelegten Standards und bezieht auch Daten von Behörden mit ein. Für Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern ist der qualifizierte Mietspiegel verpflichtend.

    Bundesweit sind rund 70 Städte von der Mietspiegelreform betroffen. Die einwohnerstärksten Bundesländer Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen trifft diese Regelung besonders – zumal viele Städte nun erstmalig Vergleichsmieten ermitteln müssen.

    Mietspiegelreform und Mietpreisbremse

    In Großstädten wie Berlin wird sich die Mietspiegelreform erwartungsgemäß deutlich auf die Mietpreisbremse auswirken. Es ist davon auszugehen, dass durch die neuen Mietspiegel die Mietpreisbremse öfter als bisher zur Anwendung kommt.

    War kein Mietspiegel vorhanden, dann genügte bisher die Angabe von drei Vergleichswohnungen durch den Vermieter. Hier wird künftig ein stärkeres Gewicht auf die Angaben im Mietspiegel gelegt. Ausnahmen für Indexmietverträge und Vermietungen bei Neubauten gelten weiterhin.

    Mietspiegelreform und Mieterhöhungen

    Qualifizierte Mietspiegel sollen überhöhte Mietpreise und undurchsichtige Wohnungsmärkte verhindern. Klar ist – ein geltender Mietspiegel vereinfacht die Berechnung und die Durchsetzung der Mieten.

    In den letzten Jahren wurden zunehmend Mieterhöhungen durch die Mieter angefochten, da kein adäquater Mietspiegel zur Verfügung stand. Einfache Mietspiegel werden vor Gericht häufig nicht anerkannt.

    Gleichzeitig soll durch die Mietspiegelreform die Position der Mieter gestärkt werden. Diese können anhand der Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete selbst ermitteln und gegebenenfalls ungerechtfertigte Mieterhöhungen ablehnen.

    Mieterhöhungen zum Beispiel nach Modernisierungen oder im Rahmen einer festgelegten Staffel sind weiterhin über die ortsübliche Miete hinaus möglich. Nicht selten liegen Mieten auch unterhalb der Vergleichsmiete, dies rechtfertigt in der Regel eine Erhöhung.

    Miete unter ortsüblicher Vergleichsmiete: Mieterhöhung möglich?

    Sollte die bisherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, dann können Sie als Vermieter eine Mieterhöhung ankündigen. Vorausgesetzt, die Miete wurde innerhalb der letzten 15 Monate nicht angehoben.

    Zusätzlich sind Kappungsgrenzen zu beachten. Ist der Mietpreis deutlich niedriger als die Vergleichsmiete, dann dürfen Sie die Miete nur bis zur zulässigen Grenze anheben. Benennen Sie den Mietspiegel grundsätzlich in Ihrer schriftlichen Begründung.

    Kein Mietspiegel in ländlichen Regionen

    Außen vor bleibt die oft unübersichtliche Situation in ländlichen Regionen. Da für Kommunen mit weniger als 50.000 Einwohnern kein Mietspiegel vorgeschrieben ist, bleibt dort weiter der direkte Vergleich von Wohnungen und Mieten über die gängigen Immobilienportale.

    Qualifizierter Mietspiegel mit Mindeststandards

    Nicht nur die Präsenz eines Mietspiegels ist künftig vorgeschrieben, gefordert wird ein gewisser Mindeststandard. Der qualifizierte Mietspiegel soll auch gerichtlichen Auseinandersetzungen stand halten und kostenintensive Gutachten ersetzen.

    Weiter soll auf Daten aus Melderegistern zurückgegriffen werden. So aus Wohnungs- und Gebäudezählungen, aus Angaben zur Grundsteuer oder aus den aktuellen Erhebungen im Rahmen des Zensus. Je breiter die Datenlage, desto zuverlässiger die ermittelten Vergleichsmieten.

    Hier kommt auch die neue Auskunftspflicht für Vermieter ins Spiel.

    Auskunftspflicht für Vermieter und Eigentümer

    Als Vermieter müssen Sie Angaben zur Miethöhe, zur Größe der Wohnung, zur Gebäudeart und zum Zustand der Wohnung leisten.

    Umfragen zu Miethöhen und Immobilien sind zwar nicht neu – bisher waren diese jedoch freiwillig. Die Aussagekraft der Vergleichsmieten war somit eingeschränkt. Bei geringer Beteiligung galt das auch für die Datenlage.

    Hinzu kommt, dass nicht alle Wohnungstypen gleichermaßen berücksichtigt wurden. Nahmen eher Vermieter und Mieter gehobener Mietobjekte an der Umfrage teil, dann beeinflusste dies auch die Ergebnisse. Die Auskünfte werden von den zuständigen Behörden oder beauftragten Instituten eingeholt.

    Diese Angaben fallen unter die Auskunftspflicht:

      • die Dauer des Mietverhältnisses
      • das Datum der letzten Mieterhöhung
      • der aktuelle Mietpreis und die Art der Miete (beispielsweise Index- oder Staffelmieten)
      • das Vorliegen von Förderungen und gesetzliche Beschränkungen zur Miethöhe
      • Lage, Ausstattung, Zustand, Quadratmeterzahl der Immobilie
      • Art des Objektes: Einfamilienhaus, Wohnung
      • besondere Umstände mit Auswirkungen auf die Miethöhe: bei Verwandtschaften zwischen Vermieter und Mieter, bei Arbeitsverhältnissen oder bei Tätigkeiten am Mietobjekt durch den Mieter (beispielsweise Verwaltertätigkeiten, Hausmeisterarbeiten, Gartenarbeiten, Renovierungen).

    Auskunftspflicht auch für Selbstnutzer

    Nicht nur Vermieter, auch Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, sind auskunftspflichtig. Relevant sind Absichten zur Vermietung, Adressen der Immobilien und Fragen zu den gemeldeten Bewohnern.

    Der einfache Mietspiegel

    Auch der einfache Mietspiegel soll weiterhin anerkannt bleiben. Mit Rücksicht auf kleine Gemeinden mit begrenzten finanziellen und personellen Möglichkeiten (§ 558c Abs. 1 BGB). Anders als der qualifizierte Mietspiegel wird dieser bei gerichtlichen Auseinandersetzungen nicht zwingend anerkannt.

    Einfache Mietspiegel liefern einen Überblick über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Sie werden von den Kommunen und von Interessenverbänden von Vermieter- und Mieterseite erstellt. Ein vorgeschriebenes Verfahren gibt es nicht. Verpflichtend ist für die Gemeinden lediglich die Dokumentation und Veröffentlichung. Zudem muss der Mietspiegel alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden.

    Im Gegensatz hierzu werden qualifizierte Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundlagen angefertigt. Vorgeschrieben ist ebenfalls die regelmäßige Anpassung und eine komplette Neuberechnung nach vier beziehungsweise nach sechs Jahren.

    Mietspiegel ist zwei Jahre gültig

    Die Mietspiegel sind für die Dauer von mindestens zwei Jahren gültig.

    Derzeit gilt noch eine Übergangsfrist, in der die Behörden formelle Anpassungen vornehmen können. Diese Frist läuft voraussichtlich am 1. Januar 2023 aus.

    Kritikpunkte der Interessenverbände sind unter anderem:

      • Mietspiegel bilden die ortsübliche Vergleichsmiete nur für einen gewissen Zeitraum realistisch ab.
      • Sehr dynamische Wohnungsmärkte könnten so nicht objektiv erfasst werden.
      • Unsicherheiten gibt es auch bei der Bewertung der Ausstattungsmerkmale. Diese unterliegen einem Interpretationsspielraum. Tipp: Vermieter sollten diese gewissenhaft dokumentieren.

    Hilft Ihnen dieser Beitrag in Ihrem Vermieteralltag?