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Viele private Vermieter fragen sich, wie sie den Mietpreis richtig berechnen. Schließlich sollte die künftige Mietzahlung nicht nur den Wert der Immobilie ausgleichen, sondern auch Rücklagen für Investitionen und Reparaturen ermöglichen.
Zusätzlich muss sie den geltenden gesetzlichen Bestimmungen entsprechen sowie eine erfolgreiche Vermietung zur Folge haben. Wie Sie als Vermieter den Mietpreis korrekt kalkulieren, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Seitens des Wohnraummietrechts wird zwischen Mietentgelt und Mietzins unterschieden. Bei Letzterem handelt es sich um die Kaltmiete. Mit dem Mietentgelt bezahlt Ihr Mieter die Nebenkosten.
Wie Sie als Vermieter den ortsüblichen Mietpreis berechnen können, entnehmen Sie dem jeweils aktuellen Mietspiegel. Aus den dort angegebenen Werten können Sie den Mietpreis für Ihre Wohnung ableiten.
Den aktuellen Mietspiegel halten Gemeinde- und Stadtverwaltungen bereit. In der Regel finden Sie heute den geltenden Mietspiegel auf der Webseite Ihrer Stadtverwaltung kostenfrei zum Download.
Berücksichtigen Sie bei der Berechnung der Miete die nachfolgenden Entscheidungskriterien:
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Mietspiegel Datensätze Das entspricht 98% aller Standorte mit Mietspiegel
Als preisgebundener Wohnraum wird Wohnraum bezeichnet, welcher der Mietpreisbindung unterliegt. Für eine derartige Wohnung ist es dem Vermieter unmöglich, eine höhere Miete zu fordern. Demnach ist es dem Vermieter mit der Mietzahlung ausschließlich möglich, die laufenden Kosten zu decken.
Herrscht in einem Gebiet Wohnungsnot, müssen Vermieter besonders auf die ortsübliche Miethöhe achten. Liegt diese deutlich über dem Mietspiegel, dann kann diese als unangemessen hoch eingestuft werden.
In Ballungsgebieten herrscht oft ein angespannter Wohnungsmarkt. Hier wurde seitens des Gesetzgebers eine Mietpreisbremse eingeführt. Sie gilt allgemein fünf Jahre. Bei einer neuen Vermietung in diesen Wohngebieten müssen Vermieter auf eine Mieterhöhung verzichten. Sie darf jeweils nur die Obergrenze der ortsüblichen Mieten um höchstens zehn Prozent überschreiten.
Haben Sie als Vermietung allerdings vor der Mietpreisbremse schon eine höhere Miete ermittelt, ist eine Senkung ausgeschlossen.
Für Vermieter gestaltet es sich oftmals schwierig den richtigen Mietpreis zu ermitteln. Meist liegt dies an der allgemeinen Wettbewerbssituation und individuellen Renditewünschen. Aber auch der Wunsch nach solventen Mietern erschwert diese Prozedur. Schließlich ist jeder Vermieter an langfristigen und reibungslosen Mietverhältnissen interessiert.
Errechnen Sie als Vermieter eine zu hohe Miete, lässt sich Ihre Immobilie vermutlich weniger schnell vermieten. Je länger sie leer steht, umso höher sind die hiermit verbundenen Mietverluste.
Zudem müssen Sie bei einem erhöhten Mietpreis mit einer hohen Fluktuationsrate rechnen – viele Mieter entscheiden sich nach einer gewissen Zeit zum Kauf einer Immobilie. Dies kann für Vermieter die verlässliche Deckung laufender Kosten erschweren.
Dies gilt auch umgekehrt, wenn Sie die Kaltmiete zu gering berechnen. Überdies beeinflusst eine zu niedrige Miete den späteren Verkaufspreis Ihrer Immobilie.
Damit Sie als Vermieter die ideale Miete ermitteln, müssen Sie einige Aspekte berücksichtigen. Zunächst einmal geht es um die Ausstattung Ihrer Immobilie. Entscheidend sind unter anderem nachfolgende Kriterien:
Möchten Sie den idealen Mietpreis für Ihre Immobilie berechnen, berücksichtigen Sie auch weitere Ausstattungsmerkmale. Das sind ferner eine vorhandene Einbauküche oder spezielle Haustechnik. Auch ein Keller oder bestimmte Materialien für Badarmaturen können ausschlaggebend sein.
Lassen Sie unbedingt auch die Lage der Immobilie in die Kalkulation des Mietpreises mit einfließen. Bei der Wohnlage sind vier verschiedene Gruppen entscheidend:
Anhand des aktuell gültigen Mietspiegels informieren sich Vermieter über ortsübliche Vergleichsmieten. Als privater Vermieter können Sie sich hier auch über die Miethöhen anderer Mietobjekte informieren. Auf diese Weise erhalten Sie Vergleichsmöglichkeiten und einen guten Überblick darüber, welche Mietpreise in Ihrer Gegend üblich sind.
Ein detailliert aufgeschlüsselter Mietspiegel enthält auch Mitteilungen über Ab- und Zuschläge für beispielsweise:
Zudem spielt der Zustand des Hauses oder der Wohnung eine entscheidende Rolle bei der Berechnung. Achten Sie hierbei insbesondere auf:
Wenn Sie eine möblierte Wohnung vermieten, können Sie eine höhere Miete als beim Vermieten einer unmöblierten Wohnung berechnen. Denn mit den bereits vorhandenen Möbeln erhöht sich der Nutzwert für den Mieter.
Inwieweit Sie als Vermieter monatlich den Mietzuschlag erhöhen können, hängt vom Zustand des Mobiliars ab. Da möblierte Wohnungen meistens auf Zeit vermietet werden und die Abnutzung somit schlechter kalkulierbar ist, wird hier oft auch einen höhere Grundmiete angesetzt. In diese fließen auch mögliche Leerstände und ein erhöhter Verwaltungsaufwand mit ein.
Es existieren unterschiedliche Berechnungsmodelle, auf die Sie als Vermieter zurückgreifen können. Eines hiervon ist das Berliner Modell. Nach diesem dürfen Sie als Vermieter zwei Prozent des Zeitwerts des Mobiliars auf die Monatsmiete aufschlagen.
Sie schaffen Möbel für eine Mietwohnung an, die dem Wert von 10.000 Euro entsprechen. Da es sich um neues Mobiliar handelt, entspricht der Zeitwert den tatsächlichen Kosten.
Vermieten Sie nun die Wohnung erstmalig, dürfen Sie zwei Prozent von 10.000 Euro von Ihrem Mieter verlangen. Das ergibt 200 Euro.
10.000 Euro x 0,02 (zwei Prozent) = 200 Euro
In den Folgejahre minimiert sich der Zuschlag für die angeschafften Möbel. Nach vier Jahren bleibt eine restliche Nutzungsdauer von sechs Jahren.
Den aktuellen Zeitwert berechnen Sie, indem Sie den einstigen Anschaffungspreis durch die Nutzungsdauer teilen. Anschließend multiplizieren Sie das Resultat mit der Restnutzungsdauer. Um auf das Beispiel zurückzukommen bedeutet dies:
10.000 Euro : 10 Jahre x 6 Jahre = 6.000 Euro
Von diesen 6.000 Euro aktuellem Zeitwert können Sie als Vermieter erneut zwei Prozent als Mietzuschlag ansetzen. Das wären noch 120 Euro pro Monat.
Verhindern Sie unschöne Überraschungen beim Ermitteln des Mietpreises. Dies gelingt Ihnen als Vermieter ganz einfach durch das Onlineberechnen der Miete. Mithilfe von guten Mietpreisrechnern sparen Sie bares Geld.
In Deutschland sind Vermieter verpflichtet, Einnahmen aus vermieteten Immobilien bei der Einkommenssteuererklärung anzugeben. Allerdings ist es Ihnen als Vermieter möglich, Mieteinnahmen als Werbungskosten abzusetzen.
Darüber hinaus sind Modernisierungen und Sanierungen Aufwendungen, die die Steuerlast wieder senken. Als privater Vermieter macht es Sinn, sich hierbei von einem Steuerberater unterstützen zu lassen. Dieser wird Sie umfassend zu Ihren Rechten und Pflichten beraten.
Der Paragraph 21 des Einkommensteuergesetzes sieht Mieteinnahmen als Einkünfte an. Daher sind diese steuerpflichtig. Erwirtschaften Sie als Vermieter mit Mieteinnahmen einen Gewinn? Dann müssen Sie dieses in der Steuererklärung angeben.
Abhängig ist die Höhe dieser Steuern von Ihrem individuellen Einkommensteuersatz. Er berechnet sich aus sämtlichen Einnahmen eines Jahres. Es gelten folgende Vorgaben:
Neben der Kaltmiete zählen auch Nebenkosten zu Einnahmen. Sämtliche Ihnen als Vermieter entstehenden Ausgaben dürfen Sie als Aufwendungen von Einnahmen abziehen. Dazu gehören die Nebenkosten wie die Grundsteuer.
Einzige Ausnahme bilden Rücklagen. Diese gelten nicht als Aufwendung. Hierbei handelt es sich um vorsorgliche Kapitalbildung, um spätere Maßnahmen der Instandhaltung zu gewährleisten.
Es gibt einen Freibetrag, der jedes Jahr veränderlich ist. Lag er 2021 noch bei 9.744 Euro, so liegt er ab 2022 bei 9.984 Euro. Befindet sich das Jahreseinkommen des Vermieters durch Einnahmen von Mieten unterhalb dieses Betrages, sind Sie als Vermieter von Steuern befreit.
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Über den Experten
Matthias Heißner ist Vermieter und Investor. Über 12.000 Wohneinheiten hat er in 30 Jahren vermietet. Er ist Experte für alle Vermietungsprozesse, An- und Verkauf von Invests, WEG- und Mietrecht sowie die Optimierung von Vermietungsbeständen.
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