Gesetzlich geschütztes Sonderkonto oder Zahlungsversprechen eines Dritten

Für Wohnraum regelt § 551 BGB die Barkaution; bei Gewerberaum handeln die Parteien Höhe, Ratenzahlung und Anlage dagegen frei aus. Höchstens drei Nettokaltmieten darf die Kaution betragen, Betriebskostenpauschalen und Vorauszahlungen zählen nicht mit. Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten leisten; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Anlegen muss der Vermieter das Geld getrennt von seinem übrigen Vermögen und verzinslich, die Erträge stehen dem Mieter zu. Wie das auszusehen hat, hat der Bundesgerichtshof 2015 präzisiert (VIII ZR 324/14): Erforderlich ist ein ausdrücklich als Mietkautionskonto gekennzeichnetes Sonderkonto, das nach außen erkennbar treuhänderisch verwaltet wird. Erst diese offene Kennzeichnung schließt das Pfandrecht der Bank und den Zugriff anderer Gläubiger aus; ein gewöhnliches Sparkonto genügt nicht.

Daneben sind zwei Spielarten verbreitet: das Sammelkonto für mehrere Mietverhältnisse und das verpfändete Sparbuch, bei dem der Mieter das Geld selbst anlegt und die Ansprüche daraus an den Vermieter verpfändet.

Die Kautionsbürgschaft ersetzt das Guthaben durch ein Zahlungsversprechen: Eine Bank oder Versicherung steht dafür ein, dass berechtigte Forderungen des Vermieters beglichen werden. Ihren Wert bestimmt die Ausgestaltung. Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft mit Verzicht auf die Einrede der Vorausklage nach § 771 BGB zahlt der Bürge, sobald der Vermieter eine Forderung geltend macht. Die Ausfallbürgschaft verpflichtet ihn erst, wenn der Vermieter erfolglos versucht hat, beim Mieter selbst einzutreiben; aus Vermietersicht ist sie die schwächste Variante.

Was beim Auszug passiert und wer im Schadensfall zahlt

Beim Kontomodell rechnet der Vermieter nach dem Auszug ab. Zur Prüfung billigen ihm die Gerichte im Regelfall etwa drei Monate zu. Länger einbehalten darf er nur, was konkrete offene Ansprüche abdeckt, etwa die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung; auch dafür setzt die Rechtsprechung eine zeitliche Obergrenze, jenseits derer jeder Einbehalt eigens begründet werden muss. Anschließend zahlt er das Guthaben samt Zinsen aus oder verrechnet es mit belegten Forderungen.

Bei der Bürgschaft läuft die Regulierung zwischen Vermieter und Bürge. Macht der Vermieter seine Forderung geltend, zahlt der Bürge und nimmt anschließend den Mieter im Regress in Anspruch. Hält der Mieter die Forderung für unberechtigt, muss er selbst Widerspruch einlegen; der Streit verlagert sich damit in die Zeit nach dem Mietende.

Beendet ist die Bürgschaft nicht mit dem Auszug, sondern erst mit der Rückgabe der Originalurkunde. Vermieter verwahren das Papier deshalb sicher und geben es erst heraus, wenn alle Ansprüche geklärt sind.

Darf der Vermieter die Kautionsform vorschreiben?

Ja, und zwar ohne Begründung. Kein Vermieter muss eine Bürgschaft als Sicherheit akzeptieren; er kann im Mietvertrag auf der Barkaution bestehen. Bietet der Mieter eine Bürgschaft an, bleibt das ein Vorschlag, den der Vermieter annehmen oder ablehnen darf.

Kombinieren lassen sich beide Formen nur bis zur gesetzlichen Obergrenze. Verlangt der Vermieter neben der vollen Barkaution zusätzlich eine Bürgschaft, übersteigt die Gesamtsicherheit das zulässige Maß, und die Abrede ist nach § 551 BGB unwirksam; im Ernstfall kann er sich auf sie nicht berufen.

Lässt der Vermieter die Bürgschaft zu, entscheidet die Urkunde über ihren Wert. Vor der Annahme gehören auf die Prüfliste: korrekte Namen, das richtige Objekt, der volle Betrag, die selbstschuldnerische Ausgestaltung samt Einredeverzicht und das Fehlen einer Befristung ohne Anschlusslösung.

Ein Sonderfall ist die Zusage, auf erstes Anfordern zu zahlen: Der Bürge leistet dann sofort, ohne die Forderung zu prüfen. Anbieter nutzen diese Klausel, ihre Wirksamkeit ist bei Wohnraumkautionen jedoch umstritten; Gerichte haben sie dort teils für nichtig erklärt. Auf diese Formulierung allein sollte sich deshalb keine Seite verlassen.

Wie viel an solchen Details hängt, zeigt ein Urteil des Oberlandesgerichts Hamm aus dem Jahr 2022 (30 U 15/22): Eine Kautionsversicherung steht nicht automatisch der selbstschuldnerischen und unwiderruflichen Bürgschaft gleich, die der Vertrag verlangt hatte. Entschieden wurde der Fall zu einem gewerblichen Pachtvertrag, die Unterscheidung gilt aber genauso im Wohnraum.

Was die Bürgschaft den Mieter kostet und was das Konto dem Vermieter abverlangt

Für den Mieter sind die Beiträge zur Bürgschaft verloren, ein Guthaben baut sich nicht auf. Marktübersichten weisen Jahresprämien von häufig 95 bis 110 Euro aus. Über die Jahre können die Beiträge die Kautionssumme übersteigen; die Stiftung Warentest empfiehlt die Bürgschaft deshalb allenfalls als kurze Zwischenlösung.

Der Vermieter erhält dafür kein Geldpolster: Es fließt nichts, es verzinst sich nichts, und im Streitfall hält er ein Zahlungsversprechen statt eines Guthabens in der Hand.

Beim Konto liegt die Last auf der Vermieterseite. Als Treuhänder haftet er für die richtige Anlage. Benennt er kein insolvenzfestes Konto, räumt die Rechtsprechung dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht ein; der Mieter darf die Zahlung davon abhängig machen und sogar laufende Mieten in Höhe der Kaution zurückbehalten. Wer das Geld auf dem eigenen Girokonto belässt, verfehlt die gesetzliche Vorgabe und setzt die Sicherheit im Insolvenzfall aufs Spiel.

Die Dauer des Mietverhältnisses gibt den Ausschlag

Als Faustregel taugt die erwartbare Laufzeit. Bei einem befristeten Vertrag oder einer Zwischenvermietung entlastet die Bürgschaft den Mieter beim Einzug und erspart dem Vermieter die Einrichtung eines Sonderkontos.

Läuft das Mietverhältnis auf Dauer, kehrt sich die Rechnung um. Jahr für Jahr laufen die Prämien weiter, während die Barkaution einmal gestellt ist, Zinsen trägt und im Schadensfall ohne den Umweg über einen Dritten bereitsteht. Vermieter mehrerer Einheiten halten den Aufwand mit einem Sammelkonto klein; ein gewöhnliches Privat- oder Geschäftskonto genügt dafür nicht, und buchhalterisch muss eindeutig bleiben, welcher Betrag welchem Mieter zusteht.

Am Ende hängt die Sicherheit weniger an der gewählten Form als an ihrer Ausführung. Ein korrekt gekennzeichnetes Sonderkonto und eine sauber ausgestellte selbstschuldnerische Bürgschaft schützen beide verlässlich; ein formlos geparktes Guthaben und eine lückenhafte Urkunde bieten diesen Schutz nicht. Vermieter, die dem Mieter die Wahl lassen, knüpfen sie deshalb am besten an Bedingungen: bei der Bürgschaft an die geprüfte Urkunde, bei der Barkaution an das richtige Konto vom ersten Tag an.