Wie oft ist eine Mieterhöhung erlaubt?

Die meisten Vermieter stellen sich diese Frage falsch herum. Es gibt keine feste Regel „einmal pro Jahr“ oder „alle zwei Jahre“. Maßgeblich ist, welche Art von Erhöhung Sie durchsetzen wollen – und davon hängt ab, wie oft und wie schnell Sie die Miete anpassen dürfen.

Im häufigsten Fall – der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB – gilt eine klare Bremse: Zwischen zwei wirksamen Erhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen. Diese Sperre setzt sich aus zwei Bausteinen zusammen:

  1. Sie dürfen das Erhöhungsverlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung an Ihren Mieter schicken.
  2. Danach hat Ihr Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats. Erst dann wird die neue Miete fällig.

Rechnet man beides zusammen, bleibt die Miete also rund 15 Monate stabil, bevor die nächste Anpassung greift.

Wie hoch darf die Erhöhung ausfallen? Die Kappungsgrenze

Wie oft Sie erhöhen dürfen, ist nur die halbe Antwort. Genauso wichtig ist die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB). Sie deckelt, wie stark die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren steigen darf:

  • Regelfall: maximal 20 % in drei Jahren.
  • Angespannte Wohnungsmärkte: maximal 15 % – wenn das jeweilige Bundesland diese Gebiete per Verordnung festgelegt hat. Solche Verordnungen gelten jeweils für höchstens fünf Jahre.

Diese Grenze gilt unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete. Selbst wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt, dürfen Sie nicht über die Kappungsgrenze hinausgehen.

Ob in Ihrer Region die 15-%-Grenze greift, hängt von Stadt und Bundesland ab. Bevor Sie ein Erhöhungsschreiben aufsetzen, lohnt sich deshalb ein kurzer Marktabgleich – dazu später mehr.

Die drei häufigen Wege der Mieterhöhung im Vergleich

Je nachdem, worauf Sie Ihre Erhöhung stützen, gelten unterschiedliche Häufigkeiten und Obergrenzen:

1. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Der klassische Weg. Sie heben die Miete auf das Niveau vergleichbarer Wohnungen an und begründen das mit Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen, einer Mietdatenbank oder einem Sachverständigengutachten. Hier gelten die 15-Monats-Frist und die Kappungsgrenze. Ihr Mieter muss der Erhöhung zustimmen.

2. Staffelmiete (§ 557a BGB)

Die Erhöhungsschritte stehen bereits im Mietvertrag mit festen Beträgen zu festen Terminen. Es ist keine separate Ankündigung und keine Zustimmung nötig; die Miete steigt automatisch. Dafür ist mindestens ein Jahr Abstand zwischen den Stufen vorgeschrieben, und eine zusätzliche Erhöhung zur Vergleichsmiete ist ausgeschlossen.

3. Indexmiete (§ 557b BGB)

Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. Steigen die Lebenshaltungskosten, steigt die Miete entsprechend – das kann theoretisch jährlich passieren. Die 15-Monats-Sperre gilt hier nicht. Sie müssen die Anpassung aber schriftlich mitteilen und den neuen Betrag konkret beziffern.

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Sonderfall Modernisierung: Erhöhung auch innerhalb der 15 Monate

Haben Sie Ihre Immobilie modernisiert, also nicht nur instand gesetzt, sondern den Wohnwert nachhaltig gesteigert, greift § 559 BGB. Dann dürfen Sie bis zu 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen. Das gilt zusätzlich zur normalen Vergleichsmieten Anpassung und ist nicht durch die Kappungsgrenze gedeckelt.

Wichtig: Reine Reparaturen und Instandhaltung zählen nicht. Die Modernisierung muss schriftlich angekündigt werden, die erhöhte Miete wird in der Regel ab dem dritten Monat nach Zugang des Schreibens fällig, und Ihr Mieter kann sich im Härtefall auf ein Widerspruchsrecht berufen.

Form und Frist: So wird die Erhöhung wirksam

Eine Mieterhöhung ist nur dann gültig, wenn sie formal sauber ist. Das Schreiben muss enthalten:

  • Namen und Anschrift aller im Vertrag genannten Vermieter und Mieter
  • die bisherige und die neue Miete sowie den Zeitpunkt, ab dem sie gilt
  • eine nachvollziehbare Begründung (z. B. Verweis auf den Mietspiegel)
  • die Zustimmungsfrist für den Mieter

Eine formlose Mitteilung oder eine bloße Zahl genügt nicht. Fehlt die Begründung, ist die Erhöhung unwirksam. Das hat zur Folge, das Ihr Mieter nicht zahlen. muss Bei der Vergleichsmieten-Anpassung muss der Mieter außerdem zustimmen; tut er das innerhalb der Frist nicht, können Sie die Zustimmung gerichtlich einklagen.

Mieterhöhung wie oft bei langjährigen Mietverhältnissen?

Ein verbreiteter Irrtum: Wer seit 20 Jahren in derselben Wohnung lebt, sei vor Erhöhungen geschützt. Das stimmt nicht. Es gelten dieselben Regeln wie bei neuen Verträgen. Allerdings federn gerade hier die 15-Monats-Frist und die Kappungsgrenze starke Sprünge ab. Denn lange unveränderte Mieten liegen oft weit unter dem Markt, und der Aufholweg ist gesetzlich begrenzt.

Wie finde ich heraus, ob eine Erhöhung sich lohnt?

Bevor Sie Fristen und Formulare durchgehen, sollten Sie eine einfachere Frage klären: Liegt Ihre Miete überhaupt unter dem Markt? Wenn Ihr Mieter bereits die ortsübliche Vergleichsmiete zahlt oder darüber liegt, ist eine Anpassung nach § 558 BGB gar nicht möglich.

Genau hier setzt der Mietpreisrechner von Vermieterwelt an. In rund zwei Minuten und anhand von bis zu 20 objektspezifischen Kriterien – Baujahr, Zustand, Lage, Ausstattung erhalten Sie eine realistische Einordnung, wie Ihre Miete im Vergleich zur Marktlage steht. Sie sehen direkt, ob überhaupt Spielraum für eine rechtssichere Mieterhöhung besteht, kostenlos und unverbindlich. Liegt Ihre Miete unter dem Markt, können Sie auf Wunsch im nächsten Schritt prüfen lassen, ob und wie eine Erhöhung rechtssicher umsetzbar ist.

So vermeiden Sie zwei klassische Fehler: 1.) eine Erhöhung anzukündigen, die rechtlich gar nicht durchsetzbar ist  oder 2.) bares Geld liegen zu lassen, weil die Miete seit Jahren unter dem Durchschnitt dümpelt.

Häufige Fragen zur Mieterhöhung

Bei der Anpassung an die Vergleichsmiete nur einmal alle 15 Monate. Bei der Indexmiete kann sie sich theoretisch jährlich ändern, weil sie an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist

Nur bei Index- oder Staffelmiete, weil diese Erhöhungen vertraglich bzw. gesetzlich vorgezeichnet sind. Bei der klassischen Vergleichsmieten-Anpassung gilt die 15-Monats-Sperre.

Maximal 20 %. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sogar häufig nur 15 %. Modernisierungsumlagen zählen hier nicht mit.

Bei der Anpassung an die Vergleichsmiete ja. Dagegen nicht bei Staffel– und Indexmiete, weil die Erhöhung dort bereits vereinbart ist. Bei der Modernisierungsumlage ist keine Zustimmung nötig, aber ein Härtefall-Widerspruch möglich.

Dann ist sie unwirksam. Der Mieter muss den höheren Betrag nicht zahlen und Sie müssen das Verfahren formal korrekt wiederholen.

Fazit: Mieterhöhung wie oft möglich?

Wie oft Sie die Miete erhöhen dürfen, hängt vom gewählten Weg ab: Bei der Vergleichsmiete gelten 15 Monate Abstand und maximal 20 % (oft 15 %) in drei Jahren; Index- und Staffelmieten folgen eigenen Regeln; Modernisierungen erlauben eine zusätzliche Umlage. Entscheidend ist, dass jede Erhöhung schriftlich, begründet und fristgerecht erfolgt. Wer vorab prüft, ob die eigene Miete überhaupt unter dem Markt liegt, spart sich unnötigen Aufwand – und nutzt vorhandenes Potenzial gezielt aus.