Die Miete zu erhöhen ist für Vermieter ein zentrales Instrument, um die Wirtschaftlichkeit ihrer Immobilie sicherzustellen. Dabei sind jedoch die gesetzlichen Vorgaben des Mietrechts zu beachten. Diese regeln, unter welchen Voraussetzungen, in welcher Form und in welchem Umfang eine Mieterhöhung zulässig ist. Der folgende Überblick zeigt die wichtigsten rechtlichen Rahmenbedingungen für Mieterhöhungen im Jahr 2025.

Voraussetzungen für eine Mieterhöhung

Die rechtlichen Grundlagen für Mieterhöhungen finden sich in den §§ 558 bis 560 BGB. Je nach Art der Mieterhöhung gelten unterschiedliche Voraussetzungen. Unterschieden wird zwischen:

  • Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
  • Mieterhöhung nach Modernisierung
  • Mieterhöhung bei Staffelmiete oder Indexmiete

Für eine Erhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gilt: Zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen. Die erste Erhöhung darf frühestens zwölf Monate nach Einzug erfolgen. Zudem ist die sogenannte Kappungsgrenze zu beachten: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 Prozent steigen, in angespannten Wohnungsmärkten nur um 15 Prozent.

Form und Fristen

Eine Mieterhöhung muss bestimmte Formvorgaben erfüllen:

  • Schriftform: Die Mitteilung muss per Brief erfolgen, E-Mail ist unzulässig.
  • Begründung: Die Erhöhung muss nachvollziehbar begründet werden, z. B. durch den Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Gutachten.
  • Zeitpunkt: Es muss klar angegeben werden, ab wann die neue Miete gelten soll.

Mieter haben nach Zugang der Mitteilung zwei Monate Zeit zur Zustimmung. Erfolgt keine Reaktion, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Frühestens drei Monate nach Zugang wird die Erhöhung wirksam. Eine stillschweigende Zustimmung liegt auch dann vor, wenn der Mieter die erhöhte Miete ohne Widerspruch überweist.

Zulässige Höhe der Mieterhöhung

Die neue Miete darf höchstens der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen. Grundlage hierfür ist ein qualifizierter Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen. Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze.

Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 Prozent der aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Seit dem 1. Januar 2019 gilt dabei eine weitere Begrenzung: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete um maximal 3 Euro pro Quadratmeter steigen – bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter sogar nur um 2 Euro.

Wichtig: Die Modernisierung muss mindestens drei Monate vor Beginn angekündigt werden. Instandhaltungsmaßnahmen berechtigen nicht zur Mieterhöhung.

Häufigkeit von Mieterhöhungen

Mieterhöhungen zur Anpassung an die Vergleichsmiete dürfen frühestens alle 15 Monate erfolgen. Bei Staffelmieten und Indexmieten gelten Sonderregelungen:

  • Staffelmiete: Die Erhöhungen sind im Mietvertrag festgelegt und müssen mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Weitere Erhöhungen wegen Modernisierung oder Vergleichsmieten sind ausgeschlossen.
  • Indexmiete: Die Anpassung erfolgt auf Basis des Verbraucherpreisindex (VPI). Voraussetzung ist eine schriftliche Erklärung mit Angabe des Indexzeitraums und des Anstiegs seit der letzten Anpassung. Zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.

Achtung: Bei Indexmieten gilt keine Kappungsgrenze, jedoch muss die Berechnung korrekt und nachvollziehbar sein.

Unzulässige Formen der Mieterhöhung

Nicht erlaubt sind folgende Vorgehensweisen:

  • Mieterhöhungen ohne Begründung
  • Mieterhöhungen ohne Schriftform
  • Rückwirkende Erhöhungen
  • Zweite Erhöhung innerhalb von 15 Monaten
  • Mietforderungen über der ortsüblichen Vergleichsmiete
  • Scheinbegründete Nebenkostenanpassungen ohne tatsächliche Grundlage

Anwendungsbeispiel aus der Praxis

Befindet sich eine Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt und beträgt die aktuelle Kaltmiete 10 Euro/m² bei einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 12 Euro/m², so darf der Vermieter maximal um 15 Prozent erhöhen – also auf höchstens 11,50 Euro/m². Bei einer Wohnfläche von 60 m² ergibt sich daraus eine neue Kaltmiete von 690 Euro statt bisher 600 Euro.

Praxistipps für Vermieter

  • Mietänderungen stets schriftlich mitteilen und begründen
  • Einen aktuellen Mietspiegel als Grundlage verwenden
  • Ankündigungen und Fristen dokumentieren
  • Sachlich kommunizieren und Transparenz schaffen
  • Kaltmiete und Nebenkosten getrennt ausweisen
  • Musterbriefe nutzen oder rechtlichen Rat einholen bei Unsicherheiten

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Häufige Fragen und Antworten


Frühestens zwölf Monate nach Einzug und nur, wenn seit der letzten Erhöhung mindestens 15 Monate vergangen sind.

Die Mieterhöhung muss schriftlich per Brief mit Begründung und Angabe des Beginns der neuen Miete mitgeteilt werden. Eine E-Mail ist nicht zulässig.

Bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten dürfen jährlich auf die Miete umgelegt werden, maximal jedoch 3 Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren – bei niedriger Ausgangsmiete nur 2 Euro.

Der Mieter hat zwei Monate Zeit zur Zustimmung. Die Erhöhung wird frühestens drei Monate nach Zugang der Mitteilung wirksam.

Die Erhöhungen sind im Mietvertrag festgelegt und müssen mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Weitere Erhöhungen wegen Modernisierung oder Vergleichsmiete sind ausgeschlossen.

Zusammenfassung: Rechtssichere Umsetzung möglich

Mieterhöhungen sind gesetzlich klar geregelt und unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Entscheidend ist eine nachvollziehbare Begründung sowie die Einhaltung aller Fristen und Grenzen. Wer diese Anforderungen erfüllt, kann eine rechtssichere Anpassung der Miethöhe vornehmen.