Sachverhalt

Bei der Indexmiete wird die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt. Dieser Index misst die Preisentwicklung für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte. Die Vereinbarung einer Indexmiete muss schriftlich erfolgen und so gestaltet sein, dass sie sowohl bei einem Anstieg als auch bei einem Rückgang des Indexes wirkt. Die einzige zulässige Bezugsgröße ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland.

Eine Anpassung der Miete erfolgt nicht automatisch, sondern muss von einer Vertragspartei in Textform geltend gemacht werden. Eine E-Mail ist hierfür ausreichend. In der Mitteilung müssen sowohl die Änderung des Indexwertes als auch die neue Miethöhe oder der Erhöhungsbetrag angegeben werden. Die geänderte Miete ist ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung fällig.

Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, ausgenommen sind Erhöhungen nach § 559 BGB (Modernisierung) oder § 560 BGB (Betriebskosten). Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist bei einer Indexmiete ausgeschlossen.

Bedeutung für Vermieter

Die Vereinbarung einer Indexmiete kann für Vermieter sinnvoll sein, wenn keine kurzfristigen Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erwarten sind. In diesem Fall ermöglicht die Kopplung an den Verbraucherpreisindex dennoch regelmäßige Mietanpassungen.

Vermieter müssen beachten, dass sie aktiv werden müssen, um eine Mieterhöhung durchzusetzen. Die Mitteilung muss in Textform erfolgen und bestimmte Angaben enthalten: den alten und neuen Indexwert sowie den daraus resultierenden Mietbetrag oder Erhöhungsbetrag.

Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB bleiben auch bei einer vereinbarten Indexmiete zulässig. Dabei kann es sich zum Beispiel um bauliche Maßnahmen handeln, die den Wohnwert nachhaltig erhöhen oder aufgrund gesetzlicher Vorgaben erforderlich sind. Zusätzlich zu den regelmäßigen Indexanpassungen können Vermieter diese Kosten also weiterhin, in den gesetzlich zulässigen Grenzen, auf die Miete umlegen. Betriebskostenanpassungen nach § 560 BGB bleiben zulässig.

In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt diese nur für die Ausgangsmiete bei Vertragsabschluss, nicht jedoch für spätere Anpassungen aufgrund des gestiegenen Verbraucherpreisindexes.

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Häufige Fragen und Antworten


Bei der Indexmiete wird die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt, der die Preisentwicklung für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte misst.

Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen und so gestaltet sein, dass sie sowohl bei einem Anstieg als auch bei einem Rückgang des Indexes gilt.

Die Mieterhöhung muss in Textform mitgeteilt werden, zum Beispiel per E-Mail. Die Mitteilung muss den alten und neuen Indexwert sowie die neue Miethöhe oder den Erhöhungsbetrag enthalten.

Die geänderte Miete ist ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Mitteilung fällig.

Nein, eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist bei einer Indexmiete ausgeschlossen.

Fazit

Die Indexmiete bietet eine rechtssichere Möglichkeit zur dynamischen Mietanpassung, erfordert jedoch eine sorgfältige vertragliche Gestaltung und aktive Umsetzung durch den Vermieter.

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