Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, 05.07.2023, VIII ZR 211/21) hat klargestellt, dass Vermieter bei zentralen Heizungsanlagen grundsätzlich verpflichtet sind, die Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Eine vollständige Abrechnung nach einem festen Verteilungsschlüssel, etwa ausschließlich nach Wohnfläche, ist nur in gesetzlich ausdrücklich geregelten Ausnahmefällen zulässig.

Sachverhalt

Ein Mieter hatte gegen die Betriebskostenabrechnung seines Vermieters geklagt. Der Vermieter hatte die Heizkosten nicht wie gesetzlich vorgeschrieben zu mindestens 50 % nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet, sondern vollständig nach einem festen Verteilungsschlüssel (z. B. Wohnfläche). Die Immobilie verfügte über eine zentrale Heizungsanlage. Der Mieter hielt diese Abrechnung für unzulässig und verlangte eine Korrektur.

Urteil

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass § 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) eine verbrauchsabhängige Abrechnung verbindlich vorschreibt: Mindestens 50 Prozent der Heizkosten müssen nach dem tatsächlichen Verbrauch verteilt werden. Eine vollständige Abrechnung nach einem festen Maßstab (z. B. Wohnfläche) ist nur in engen Ausnahmefällen zulässig – etwa, wenn der Verbrauch nicht gemessen werden kann oder wenn eine vom Gesetz vorgesehene Sonderregelung greift.

Zudem verweist der BGH auf das Kürzungsrecht des Mieters nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV: Wenn der Vermieter diese Pflicht nicht einhält, kann der Mieter seine Heizkostenabrechnung pauschal um 15 Prozent kürzen – unabhängig vom tatsächlichen Nachteil.

Bedeutung für Vermieter

Vermieter müssen sicherstellen, dass ihre Heizkostenabrechnungen den Vorgaben der Heizkostenverordnung entsprechen. Bei zentralen Heizungsanlagen gilt:

  • Mindestens 50 % der Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

  • Eine vollständige Abrechnung nach Wohnfläche ist nur bei gesetzlich geregelten Ausnahmen erlaubt – etwa wenn der Verbrauch technisch nicht messbar ist.

  • Bei Verstößen steht Mietern ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % der Heizkosten zu.

Vermieter sollten außerdem beachten, dass in bestimmten Altbauten (nicht wärmegedämmte Gebäude mit Öl- oder Gaszentralheizung) gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV zwingend 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohnfläche abzurechnen sind – hiervon darf nicht abgewichen werden.

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Häufige Fragen und Antworten


Ja, bei zentralen Heizungsanlagen müssen mindestens 50 Prozent der Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden.

Nur in Ausnahmefällen. Eine vollständige Abrechnung nach einem festen Schlüssel ist nur erlaubt, wenn der Verbrauch nicht gemessen werden kann oder ein anderer Ausnahmefall vorliegt.

Der Mieter kann eine Korrektur der Abrechnung verlangen, wenn die gesetzlichen Vorgaben nicht eingehalten wurden.

Vermieter müssen sicherstellen, dass die Heizkostenabrechnung den gesetzlichen Vorgaben entspricht und mindestens 50 Prozent verbrauchsabhängig erfolgt.

Fazit

Vermieter sind gut beraten, ihre Abrechnungsmodalitäten rechtlich zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen. Eine fehlerhafte Heizkostenabrechnung kann nicht nur zu Rückforderungen, sondern auch zu pauschalen Kürzungen durch Mieter führen.

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