Darf man die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Grundsätzlich ja. Die Grundsteuer ist eine kommunale Abgabe, die jeder Eigentümer einer Immobilie jährlich an seine Gemeinde zahlt. Bei vermieteten Objekten gilt sie rechtlich als „laufende öffentliche Last des Grundstücks“ und genau solche Lasten dürfen über die Betriebskosten an Mieter weitergegeben werden.

Die Rechtsgrundlage liefert das Zusammenspiel von § 556 Abs. 1 BGB und § 2 Nr. 1 BetrKV: Während das BGB definiert, dass umlagefähige Betriebskosten überhaupt vereinbart werden können, listet die Betriebskostenverordnung die Grundsteuer ausdrücklich als ersten von 17 umlagefähigen Posten auf. Anders als viele Eigentümer vermuten, ist die Umlage aber nicht automatisch zulässig. Sie funktioniert nur, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält.

Wichtig zu verstehen: Die Umlage verschiebt nur die wirtschaftliche Belastung, nicht die rechtliche Pflicht. Gegenüber der Gemeinde haftet immer der Eigentümer. Zahlt ein Mieter seine Nebenkosten nicht, muss der Vermieter die Grundsteuer dennoch fristgerecht begleichen und sich den Betrag anschließend vom Mieter zurückholen.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Damit die Umlage wirksam ist, müssen vier Bedingungen zusammenkommen:

  1. Vertragliche Vereinbarung. Im Mietvertrag muss eine Betriebskostenklausel stehen. In der Praxis genügt meist ein pauschaler Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Eine Formulierung wie „Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV“ deckt die Grundsteuer bereits ab.
  2. Gesetzliche Grundlage. Die Grundsteuer muss nach § 2 Nr. 1 BetrKV zu den umlagefähigen Kosten zählen – das tut sie unstrittig.
  3. Transparente Abrechnung. Die Grundsteuer muss als eigener, nachvollziehbarer Posten in der jährlichen Nebenkostenabrechnung erscheinen.
  4. Keine Rückwirkung. Umgelegt werden darf nur für Zeiträume, in denen die Vereinbarung bereits bestand. Eine nachträgliche Einführung der Umlage zulasten des Mieters ist unzulässig.

Eine Beispielklausel für den Mietvertrag könnte lauten:

„Die für das Grundstück anfallende Grundsteuer wird anteilig nach der Wohnfläche der gemieteten Wohnung im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche des Gebäudes auf den Mieter umgelegt.“

Fehlt eine solche Klausel komplett, bleibt die Grundsteuer beim Vermieter und lässt sich auch durch einen späteren Hinweis in der Abrechnung nicht heilen.

Grundsteuer A, B oder C – welche ist relevant?

Nicht jede Grundsteuerart betrifft die Wohnraumvermietung. Die Unterscheidung ist für die korrekte Zuordnung wichtig:

Art Gilt für Relevant für Vermieter?
Grundsteuer A Land- und forstwirtschaftliche Flächen Nein
Grundsteuer B Bebaute und bebaubare Grundstücke Ja, diese wird umgelegt
Grundsteuer C Baureife, unbebaute Grundstücke (seit 2025) Nur bei unbebauten Spekulationsflächen, nicht bei bestehenden Mietverhältnissen

Für die normale Wohnungsvermietung ist also fast immer die Grundsteuer B maßgeblich.

Wie wird die Grundsteuer auf Mieter umgelegt?

Die Umlage läuft immer über die jährliche Nebenkostenabrechnung (auch Betriebskostenabrechnung genannt). Der Mieter zahlt unterjährig eine monatliche Vorauszahlung, in der die geschätzte Grundsteuer anteilig enthalten ist. Nach Ablauf des Abrechnungsjahres rechnet der Vermieter die tatsächlichen Kosten ab. Es kommt dann zu einer Nach- oder Rückzahlung.

Den Verteilerschlüssel gibt das Gesetz vor: Nach § 556a Abs. 1 BGB wird mangels abweichender Vereinbarung nach Wohnfläche verteilt. Das gilt als besonders gerecht, weil jede Mietpartei nur den Anteil trägt, der ihrem Wohnraum entspricht. Im Mietvertrag kann aber auch ein anderer Schlüssel vereinbart werden, etwa nach Wohneinheiten. Bei vermieteten Eigentumswohnungen gilt eine Besonderheit: Hier wird über die Hausgeld- bzw. Wohngeldabrechnung nach Miteigentumsanteilen verteilt.

Wer mehrere Einheiten verwaltet, kennt den Aufwand: korrekte Flächen, sauberer Schlüssel, nachvollziehbare Belege. Eine strukturierte Nebenkostenabrechnung-Vorlage in Excel nimmt Ihnen die Rechenarbeit ab: Sie tragen Kosten und Flächen ein, der Verteilerschlüssel rechnet automatisch – inklusive Grundsteuer. So vermeiden Sie genau die Flüchtigkeitsfehler, die später zu Streit mit dem Mieter führen.

Beispielrechnung: Grundsteuer korrekt verteilen

Ein einfaches Beispiel macht das Prinzip deutlich.

Ausgangslage:

  • Mehrfamilienhaus mit einer jährlichen Grundsteuer laut Bescheid von 1.800 €
  • Gesamtwohnfläche des Gebäudes: 360 m²
  • Wohnung von Familie Meier: 90 m²

Berechnung des Mieteranteils:

1.800 € × (90 m² ÷ 360 m²) = 1.800 € × 0,25 = 450 € pro Jahr

Familie Meier trägt also 450 € Grundsteuer jährlich, umgerechnet 37,50 € pro Monat, die über die Nebenkostenvorauszahlung eingezogen werden. Die übrigen Wohnungen tragen den Rest entsprechend ihrer Fläche. So bleibt die Verteilung transparent und für jeden Mieter überprüfbar.

Sonderfälle bei der Umlage der Grundsteuer auf Mieter

In der Praxis ist selten alles glatt. Diese vier Konstellationen sollten Vermieter beherrschen, wenn sie die Grundsteuer auf Mieter umlegen.

Leerstand

Steht eine Wohnung leer, darf der darauf entfallende Grundsteueranteil nicht auf die verbleibenden Mieter verteilt werden. Der Vermieter trägt ihn also selbst. Bei teilweisem Leerstand wird taggenau aufgeteilt.

Beispiel: Die 90-m²-Wohnung von oben (Grundsteueranteil 450 €/Jahr) stand 73 Tage leer.

73 Tage ÷ 365 Tage = 20 % → Vermieter trägt 20 % × 450 € = 90 €, der Mieter zahlt nur 360 €.

Bei unverschuldetem Leerstand oder erheblichem Mietausfall, etwa nach einem Brand oder Wasserschaden, können Eigentümer zudem einen Grundsteuererlass bei der Gemeinde beantragen (§ 33 GrStG).

Gemischt genutzte Immobilien (Wohnen + Gewerbe)

Sind in einem Gebäude Wohnungen und Gewerbeflächen kombiniert, wird es heikel. Für Gewerbe fällt meist eine höhere Grundsteuer an. Würde alles in einen Topf geworfen, müssten Wohnungsmieter den teureren Gewerbeanteil mittragen. Laut Bundesgerichtshof muss der Vermieter deshalb einen getrennten Vorwegabzug für die Gewerbeflächen vornehmen, sobald die Wohnraummieter dadurch um mehr als 10 % mehrbelastet würden. In der Abrechnung erscheint dann häufig eine eigene Position „Grundsteuer Gewerbe“, die nur unter den Gewerbemietern verteilt wird.

Garagen und Stellplätze

Auch die Grundsteuer für separat vermietete Garagen oder Stellplätze ist von der Wohnungsgrundsteuer zu trennen. So wird verhindert, dass Mieter ohne Stellplatz für fremde Parkflächen zahlen. Ist die Garage Teil des Mietvertrags, wird sie als eigene Nebenkostenposition geführt.

Inklusiv- oder Pauschalmiete

Wurde eine Inklusivmiete (Pauschalmiete) vereinbart, sind sämtliche Nebenkosten bereits im Mietpreis enthalten. Die Grundsteuer ist dann nicht separat umlegbar – auch nicht, wenn sie durch die Reform steigt. Eine Anpassung gelingt nur über eine reguläre Mieterhöhung im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben.

Grundsteuerreform 2025: Was sich für die Umlage 2026 ändert

Die Grundsteuerreform geht auf ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018 zurück: Die alten Einheitswerte (Westdeutschland 1964, Ostdeutschland 1935) waren verfassungswidrig, weil sie vergleichbare Immobilien ungleich behandelten. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf Basis neuer, aktueller Werte berechnet.

Die Berechnungsformel im Grundprinzip:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

Je nach Bundesland gelten dabei unterschiedliche Modelle: das wertabhängige Bundesmodell in der Mehrheit der Länder, das Flächenmodell in Bayern, das modifizierte Bodenwertmodell in Baden-Württemberg sowie verschiedene Flächen-Lage-Modelle etwa in Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Welches Modell für Sie gilt, entscheidet der Standort Ihrer Immobilie.

Für Vermieter und Mieter ist vor allem die praktische Folge wichtig: Die Höhe der Grundsteuer hat sich vielerorts deutlich verschoben – in begehrten Großstadtlagen sind Anstiege keine Seltenheit, andernorts sinkt der Betrag. Mieter bemerken die Reform meist erstmals mit der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025, die im Laufe des Jahres 2026 zugestellt wird. Die neu berechnete Grundsteuer bleibt vollständig umlagefähig – eine gesonderte Zustimmung des Mieters ist dafür nicht nötig.

Praxistipp: Hat sich Ihre Grundsteuer spürbar erhöht, sollten Sie die monatliche Vorauszahlung anpassen. Nach § 560 Abs. 4 BGB dürfen Sie nach einer Abrechnung die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen. Das verhindert hohe Nachzahlungen am Jahresende und schont das Verhältnis zum Mieter.

Grundsteuer auf Mieter umlegen: Prüfpflicht und Nachforderungen

Mit der Reform wächst die Verantwortung des Vermieters. Sie sollten den Grundsteuerbescheid prüfen, bevor Sie ihn in die Abrechnung übernehmen. Denn fehlerhafte Bescheide kommen vor. Auf Nachfrage müssen Sie den Bescheid dem Mieter zur Belegeinsicht vorlegen können. Es gilt zudem das Wirtschaftlichkeitsgebot: Sie dürfen nur die tatsächlich angefallene, angemessene Grundsteuer ansetzen.

Bei den Fristen gilt:

  • Die Nebenkostenabrechnung muss den Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erreichen (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen.
  • Ausnahme: Erhalten Sie den Grundsteuerbescheid verspätet von der Gemeinde, etwa bei
    Neubauten, haben Sie das nicht zu verschulden. Dann dürfen Sie auch nach Ablauf der
    Frist nachträglich abrechnen, müssen die Nachforderung aber zügig (in der Praxis
    innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis) geltend machen.

Häufige Fehler bei der Umlage der Grundsteuer

  • Keine oder unwirksame Klausel im Mietvertrag. Die Umlage steht damit auf wackligen Beinen.
  • Leerstand auf Mieter abgewälzt. Nicht zulässig, der Vermieter trägt diesen Anteil selbst.
  • Gewerbeanteil nicht herausgerechnet trotz Mehrbelastung über 10 %.
  • Falscher Verteilerschlüssel. Etwa Wohnfläche statt Miteigentumsanteile bei Eigentumswohnungen.
  • Geschätzte statt tatsächliche Grundsteuer angesetzt. Es zählt der reale Betrag laut Bescheid.
  • Abrechnungsfrist von 12 Monaten verpasst.

Bleibt die Grundsteuer auf Mieter umlegbar?

Immer wieder gibt es politische Diskussionen, ob die Grundsteuer künftig nicht mehr auf Mieter umgelegt werden darf, um die Nebenkosten zu entlasten. Stand 2026 ist davon nichts beschlossen: Die Grundsteuer bleibt nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig. Vermieter sollten die Entwicklung aber im Blick behalten, um bei einer möglichen Gesetzesänderung rechtzeitig reagieren zu können.

FAQ: Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Ja, sofern der Mietvertrag eine Betriebskostenklausel enthält. Die Grundsteuer zählt nach § 2 Nr. 1 BetrKV zu den umlagefähigen Nebenkosten. Fehlt die Klausel, trägt der Vermieter die Grundsteuer selbst.

Nur die tatsächlich an die Gemeinde gezahlte Grundsteuer, und zwar anteilig nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel, meist nach Wohnfläche. Pauschale Aufschläge sind unzulässig.

Standardmäßig nach Wohnfläche (§ 556a BGB). Abweichende Schlüssel wie Wohneinheiten sind möglich, wenn sie im Mietvertrag vereinbart wurden. Bei Eigentumswohnungen gelten die Miteigentumsanteile.

Ja. Der auf eine leerstehende Wohnung entfallende Anteil darf nicht auf andere Mieter umgelegt werden. Bei unverschuldetem Leerstand können Sie einen Grundsteuererlass bei der Gemeinde beantragen.

Ja. Auch die durch die Reform gestiegene Grundsteuer ist umlagefähig, ohne gesonderte Zustimmung des Mieters. Passen Sie bei Bedarf die Vorauszahlung nach § 560 Abs. 4 BGB an.

Ja, sie ist die erste der 17 umlagefähigen Betriebskostenarten nach § 2 Nr. 1 BetrKV.

Fazit: Grundsteuer auf Mieter umlegen ist möglich, muss aber gekonnt sein

Die Grundsteuer auf Mieter umzulegen ist für Vermieter unkompliziert – wenn die Grundlagen stimmen. Entscheidend sind drei Dinge:

  • eine wirksame Klausel im Mietvertrag,
  • ein fairer Verteilerschlüssel und
  • eine transparente, fristgerechte Nebenkostenabrechnung.

Mit der Grundsteuerreform 2025 kommt ab der Abrechnung 2026 zusätzliche Sorgfalt ins Spiel: Prüfen Sie den neuen Bescheid und passen Sie gegebenenfalls die Vorauszahlung an.

Damit Ihre Abrechnung von Anfang an rechnerisch sauber und nachvollziehbar ist, lohnt sich eine strukturierte Vorlage. Mit unserer Nebenkostenabrechnung-Vorlage in Excel erfassen Sie alle umlagefähigen Kosten inklusive Grundsteuer, lassen die Anteile automatisch nach Verteilerschlüssel berechnen und erstellen eine prüfsichere Abrechnung für Ihre Mieter – ganz ohne teure Software.