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Was ist die Grundsteuer und wer muss sie zahlen?

Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer auf den Besitz von Grundstücken und deren Bebauung. Gezahlt wird sie von der Eigentümerin oder dem Eigentümer der Immobilie, erhoben wird sie von der Stadt oder Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Sie zählt zu den wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen und fließt bundesweit rund 16 Milliarden Euro pro Jahr in deren Kassen.

Für Sie als Vermieter ist eine Unterscheidung entscheidend: Es gibt drei Arten der Grundsteuer.

  • Grundsteuer A („agrarisch“) betrifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Für klassische Wohnungsvermietung spielt sie keine Rolle.
  • Grundsteuer B („baulich“) gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke – also für das Mehrfamilienhaus, die Eigentumswohnung oder das vermietete Reihenhaus. Das ist die Steuerart, die Sie als Vermieter im Alltag betrifft.
  • Grundsteuer C ist neu und betrifft baureife, aber unbebaute Grundstücke. Gemeinden dürfen dafür einen erhöhten Hebesatz festlegen, um Eigentümer zum Bauen zu motivieren und Spekulation einzudämmen. Relevant wird sie, wenn Sie ein Baugrundstück halten.

Der gute Punkt vorweg: Die Grundsteuer B ist als Betriebskosten in voller Höhe umlagefähig. Sie können sie also grundsätzlich an Ihre Mieter weitergeben. Worauf es dabei genau ankommt, lesen Sie weiter unten.

Die neue Grundsteuer ab 2025/2026: Das müssen Sie jetzt wissen

Hintergrund der Reform ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018: Die alten Einheitswerte stammten teils noch aus den Jahren 1964 (West) und 1935 (Ost) und behandelten vergleichbare Immobilien steuerlich ungleich. Das Gericht erklärte sie für verfassungswidrig. Die Folge war eine komplette Neubewertung aller rund 36 Millionen wirtschaftlichen Einheiten in Deutschland.

Die Berechnungsformel

Die Grundsteuer wird in drei Schritten ermittelt, die Grundformel lautet:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = jährliche Grundsteuer

Den Grundsteuerwert stellt das Finanzamt fest. Multipliziert mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl ergibt sich der Grundsteuermessbetrag. Diesen multipliziert die Gemeinde mit ihrem Hebesatz und heraus kommt der Betrag, den Sie zahlen. Ein vereinfachtes Beispiel: Bei einem Grundsteuermessbetrag von 50 Euro und einem Hebesatz von 400 Prozent ergeben sich 50 × 4,0 = 200 Euro Grundsteuer pro Jahr.

Bundesmodell oder Ländermodell?

Eine Öffnungsklausel erlaubt jedem Bundesland ein eigenes Verfahren. Daraus sind zwei Lager entstanden:

  • Bundesmodell (wertabhängig): In elf Ländern zählen Bodenrichtwert, eine statistische Nettokaltmiete, Fläche und Baujahr. Tendenz: Je wertvoller die Lage, desto höher die Steuer. Dazu zählen unter anderem Nordrhein-Westfalen, Berlin, Brandenburg, Sachsen und Bremen.
  • Ländermodelle (meist flächenabhängig): Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gehen eigene Wege. Bayern setzt ein reines Flächenmodell ein. Der Wert der Immobilie spielt dabei keine Rolle, es zählen nur die Flächen von Grund und Gebäude. Baden Württemberg nutzt ein reines Bodenwertmodell, Hamburg und Hessen ergänzen einen Lagefaktor.

Für Sie heißt das: Ob Ihre Belastung gestiegen oder gesunken ist, hängt stark vom Bundesland und der konkreten Lage ab. In wertvollen Städten mit Bundesmodell sind teils deutliche Erhöhungen entstanden.

Grundsteuer: Warum die Hebesätze angepasst wurden

Die Reform sollte aufkommensneutral sein, die Gesamteinnahmen der Kommune sollten also gleich bleiben. Weil sich die Bewertungsgrundlagen aber verschoben haben, mussten viele Gemeinden ihre Hebesätze neu justieren: mancherorts nach unten, vielerorts nach oben. Den für Sie gültigen Hebesatz finden Sie in Ihrem Grundsteuerbescheid, in der kommunalen Hebesatzsatzung oder auf der Website Ihrer Stadt bzw. Gemeinde.

Aktuelle Rechtslage: das BFH-Urteil

Am 10. Dezember 2025 hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass das Bundesmodell verfassungsgemäß ist, und drei Musterklagen aus Nordrhein-Westfalen, Berlin-Brandenburg und Sachsen abgewiesen (Quelle). Damit haben die Bescheide auf Basis des Bundesmodells vorerst Bestand. Der Bund der Steuerzahler hat allerdings angekündigt, Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht einzulegen. Das letzte Wort ist also noch nicht gesprochen.

Grundsteuer auf den Mieter umlegen: So geht es richtig

Die Grundsteuer B gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten. Das hat sich auch durch die Reform nicht geändert. Und die Umlagefähigkeit hängt nach ständiger Rechtsprechung auch nicht von der Höhe ab. Selbst wenn Ihr Bescheid deutlich gestiegen ist, dürfen Sie den Mehrbetrag weitergeben, solange die formalen Voraussetzungen stimmen.

Die rechtliche Basis der Grundsteuer

Grundlage ist § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) in Verbindung mit § 556 BGB. Danach gehört die „laufende öffentliche Last des Grundstücks“ – und das ist die Grundsteuer – zu den Betriebskosten, die ein Mieter tragen kann.

Voraussetzung: die Klausel im Mietvertrag

Die Umlage passiert nicht automatisch. Im Mietvertrag muss die Übernahme der Betriebskosten ausdrücklich vereinbart sein, entweder durch einen Verweis auf die BetrKV oder durch ausdrückliche Nennung. Eine Formulierung wie „Der Mieter trägt die Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV“ reicht in der Regel aus. Fehlt eine solche Klausel, bleiben Sie auf der Grundsteuer sitzen, auch rückwirkend lässt sich das kaum heilen.

Der Verteilerschlüssel im Mehrfamilienhaus

Bei mehreren Wohnungen muss die Grundsteuer aufgeteilt werden. Ist im Mietvertrag nichts anderes geregelt, gilt als gesetzlicher Standard die Wohnfläche. Beispiel: Ihr Haus hat 400 m² Gesamtwohnfläche und eine Jahresgrundsteuer von 1.200 Euro. Auf eine 80-m²-Wohnung entfallen dann 80/400 × 1.200 = 240 Euro im Jahr, also 20 Euro pro Monat in der Nebenkostenvorauszahlung.

Sonderfall Leerstand und Eigennutzung

Den Grundsteueranteil für leerstehende oder selbst genutzte Einheiten müssen Sie selbst tragen – er darf nicht auf die übrigen Mieter abgewälzt werden. Genau dieser Anteil ist es aber, den Sie als Werbungskosten steuerlich geltend machen können.

Gemischt genutzte Gebäude

Hat Ihr Objekt Wohn- und Gewerbeeinheiten, sollte der Gewerbeanteil getrennt betrachtet werden – sonst könnten Wohnmieter mit einem zu hohen Anteil belastet werden. Bei spürbarem Gewerbeanteil empfiehlt sich ein Vorwegabzug.

Der Grundsteuerbescheid ist da: Das ist jetzt zu tun

Im Verfahren erhalten Sie nacheinander drei Bescheide und es lohnt sich, sie nicht ungelesen abzuheften:

  1. Grundsteuerwertbescheid (vom Finanzamt): legt den Wert Ihrer Immobilie fest.
  2. Grundsteuermessbescheid (vom Finanzamt): wendet die Steuermesszahl an und nennt den Messbetrag.
  3. Grundsteuerbescheid (von der Gemeinde): multipliziert den Messbetrag mit dem Hebesatz – das ist der Betrag, den Sie zahlen.

In den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg verschickt das Finanzamt auch den finalen Grundsteuerbescheid.

Ihre Prüfpflicht

Gleichen Sie den Messbetrag aus dem Grundsteuermessbescheid des Finanzamts mit dem Betrag ab, den die Gemeinde in ihrem Grundsteuerbescheid verwendet hat. Prüfen Sie zusätzlich, ob der angesetzte Hebesatz dem tatsächlich beschlossenen Hebesatz Ihrer Kommune entspricht. Ein Zahlendreher oder ein falsch übernommener Messbetrag kommt häufiger vor, als man denkt.

Fristen und Zahlung der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird vierteljährlich fällig, jeweils zu einem Viertel des Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Wichtig: Erst der Grundsteuerbescheid der Gemeinde löst eine Zahlungspflicht aus. Die beiden Bescheide des Finanzamts sind reine Berechnungsgrundlagen und erfordern noch keine Zahlung.

Einspruch einlegen: Fehler im Bescheid korrigieren

Hier passiert der häufigste Fehler, weil zwei Rechtsbehelfe verwechselt werden, die an unterschiedliche Behörden gehen:

Einspruch oder Widerspruch?

  • Gegen den Grundsteuerwert- oder Grundsteuermessbescheid legen Sie Einspruch beim Finanzamt ein. Hierher gehören alle Bewertungsfehler: falsche Wohn- oder Grundstücksfläche, falscher Bodenrichtwert, falsches Baujahr.
  • Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde legen Sie Widerspruch bei der Gemeinde ein. Das lohnt nur, wenn die Gemeinde selbst etwas falsch gemacht hat – etwa einen falschen Hebesatz angesetzt oder den Messbetrag falsch übernommen hat.

Der entscheidende Punkt: Einen Bewertungsfehler können Sie mit dem Widerspruch gegen den Gemeindebescheid nicht mehr angreifen. Dafür ist allein der Einspruch gegen den Finanzamtsbescheid der richtige Weg und der ist oft schon bestandskräftig, wenn der Gemeindebescheid eintrifft.

Grundsteuer: Typische Fehlerquellen

  • Falsch übernommene Wohn- oder Grundstücksfläche
  • Veralteter oder falscher Bodenrichtwert
  • Zahlendreher beim Messbetrag
  • Falscher oder nicht ermäßigter Hebesatz für Wohngrundstücke

Die Ein-Monats-Frist

Für jeden Bescheid gilt eine strikte Frist von einem Monat ab Bekanntgabe. Verschärfend kommt hinzu: Ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung. Sie müssen die festgesetzte Grundsteuer zunächst trotzdem zahlen, auch wenn dein Einspruch noch läuft. Wer meint, dass der vom Finanzamt festgestellte Wert deutlich (Faustregel: mehr als 30 bis 40 Prozent) über dem realen Wert liegt, sollte prüfen, ob ein Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren Werts wirtschaftlich ist.

Checkliste für Vermieter: Grundsteuer im Griff

Arbeiten Sie diese vier Punkte ab, bevor Sie die Grundsteuer in Ihre nächste Nebenkostenabrechnung übernehmen.

✅ 1. Bescheide abgeglichen? Stimmen die Angaben aus Ihrer Feststellungserklärung (Fläche, Baujahr) mit dem Grundsteuermessbescheid überein? Und wurde der Messbetrag korrekt in den Grundsteuerbescheid der Gemeinde übernommen?

✅ 2. Hebesatz geprüft? Entspricht der im Bescheid angesetzte Hebesatz dem offiziell von Ihrer Gemeinde beschlossenen Hebesatz? Den finden Sie in der Hebesatzsatzung oder auf der Website Ihrer Kommune.

✅ 3. Gültige Betriebskostenklausel im Mietvertrag? Ist die Umlage der Betriebskosten – mit Verweis auf § 2 BetrKV oder ausdrücklicher Nennung – im Mietvertrag vereinbart? Ohne diese Klausel dürfen Sie die Grundsteuer nicht umlegen.

✅ 4. Richtiger Verteilerschlüssel gewählt? Verwenden Sie den vereinbarten Schlüssel (Standard: Wohnfläche)? Haben Sie Leerstand und selbst genutzte Einheiten korrekt herausgerechnet und gemischte Nutzung getrennt?

Häufige Fragen zur Grundsteuer

Schuldner gegenüber der Gemeinde ist immer der Eigentümer. Wirtschaftlich kann der Vermieter die Grundsteuer B aber in voller Höhe als Betriebskosten auf den Mieter umlegen – vorausgesetzt, das ist im Mietvertrag vereinbart.

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Die Reform war aufkommensneutral angelegt, aber individuell verschiebt sich die Belastung: In wertvollen Lagen mit Bundesmodell ist sie oft gestiegen, in anderen Fällen gesunken. Entscheidend sind Bundesland, Lage und kommunaler Hebesatz.

Die Frist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des jeweiligen Bescheids. Bewertungsfehler gehören als Einspruch zum Finanzamt, Fehler der Gemeinde als Widerspruch zur Kommune.

In der Regel vierteljährlich zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Kleinbeträge können abweichend in einer Summe fällig werden.

Soweit Sie sie nicht auf Mieter umlegen, etwa bei Leerstand oder Eigennutzung, ist die Grundsteuer als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar.