Grunderwerbsteuer absetzen: So holen Vermieter ihr Geld vom Finanzamt zurück

Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Ob Sie die Grunderwerbsteuer absetzen können, hängt an einer einzigen Frage: Erzielen Sie mit der Immobilie Einkünfte? Das Finanzamt erkennt die Steuer nur an, wenn ein Zusammenhang mit einer Einkunftsart besteht. Daraus ergeben sich drei klare Fälle:

• Eigennutzung (Sie wohnen selbst darin): nicht absetzbar. Es entstehen keine steuerpflichtigen Einkünfte, also gibt es auch nichts gegenzurechnen.
• Vermietung (Kapitalanlage): absetzbar, aber über die Abschreibung, nicht sofort in voller Höhe (dazu gleich mehr).
• Gewerbliche Nutzung (Betriebsvermögen): in der Regel sofort als Betriebsausgabe absetzbar.

Bei einer gemischten Nutzung, etwa ein Zweifamilienhaus, in dem Sie eine Wohnung selbst bewohnen und eine vermieten, gilt der absetzbare Anteil flächenanteilig. Bei 50 zu 50 ist also die Hälfte der Grunderwerbsteuer steuerlich relevant.

Nicht verwechseln: Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer beim Kauf. Die Grundsteuer dagegen fällt jedes Jahr an. Beide lassen sich bei Vermietung steuerlich nutzen. Die Grundsteuer aber als laufende Werbungskosten, die Grunderwerbsteuer hingegen über die Abschreibung.

Grunderwerbsteuer absetzen bei Vermietung: der Punkt, an dem viele Geld verschenken

Hier liegt der häufigste Irrtum und er kostet bares Geld. Viele denken, sie könnten die Grunderwerbsteuer bei Vermietung im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehen. Das ist so nicht korrekt.

Steuerlich gehört die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten Ihrer Immobilie. Sie wird damit Teil der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung für Abnutzung (AfA) und nicht sofort in voller Höhe abgezogen. Stattdessen läuft sie Jahr für Jahr anteilig über die Gebäudeabschreibung mit.

Warum nur der Gebäudeanteil zählt

Und jetzt kommt der Teil, den fast niemand erwähnt: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Der Boden nutzt sich nicht ab. Die Grunderwerbsteuer muss daher im selben Verhältnis aufgeteilt werden wie der Kaufpreis selbst – in einen Gebäudeanteil (abschreibbar) und einen Bodenanteil (nicht abschreibbar).

Deshalb ist eine günstige Kaufpreisaufteilung bares Geld wert: Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr Ihrer Anschaffungsnebenkosten, inklusive Grunderwerbsteuer, fließt in die Abschreibung. Bei Eigentumswohnungen liegt der Bodenanteil oft bei 20 bis 30 Prozent, ist aber Verhandlungssache mit dem Finanzamt.

Über welchen Zeitraum?

Bei Wohnimmobilien beträgt die lineare AfA in der Regel 2 Prozent pro Jahr (Baujahr ab 1925), bei älteren Gebäuden 2,5 Prozent. Über genau diesen Zeitraum verteilt sich auch der Gebäudeanteil Ihrer Grunderwerbsteuer. Klingt nach Geduld, senkt aber zuverlässig und dauerhaft Ihre Steuerlast aus Vermietung.

Grunderwerbsteuer absetzen bei gewerblicher Nutzung

Nutzen Sie die Immobilie im Rahmen eines Betriebs, etwa als Büro, Werkstatt, Lager oder über eine Immobilien-GmbH, sieht es deutlich günstiger aus: Die Grunderwerbsteuer darf hier meist sofort im Jahr des Kaufs als Betriebsausgabe abgezogen werden und mindert direkt den Gewinn. Der Umweg über die mehrjährige Abschreibung entfällt.

Voraussetzung ist eine klar betriebliche Nutzung und eine saubere Zuordnung zum Objekt. Bei teils privater, teils betrieblicher Nutzung gilt auch hier: nur der betriebliche Anteil ist absetzbar, berechnet nach der genutzten Fläche.

Sonderfall häusliches Arbeitszimmer: Ein Arbeitszimmer in der selbst bewohnten Wohnung macht die Immobilie nicht zur Gewerbeimmobilie. Die Grunderwerbsteuer ist dann nicht direkt absetzbar, wohl aber anteilig die laufenden Kosten des Arbeitszimmers.

Grunderwerbsteuer absetzen: Rechenbeispiel

Nehmen wir Thomas. Er kauft eine vermietete Eigentumswohnung in Dresden (Sachsen, Grunderwerbsteuer 5,5 %) für 420.000 €.

• Kaufpreis: 420.000 €
• Grunderwerbsteuer: 5,5 % von 420.000 € = 23.100 €
• Kaufpreisaufteilung: 80 % Gebäude, 20 % Grund und Boden
• Auf das Gebäude entfallender Anteil der Grunderwerbsteuer: 80 % von 23.100 € = 18.480 €
• AfA-Satz: 2 % pro Jahr

Die auf das Gebäude entfallende Grunderwerbsteuer erhöht die Abschreibungsgrundlage um 18.480 €. Dadurch kann Thomas alleine aus diesem Kostenbestandteil jedes Jahr zusätzlich 369,60 € abschreiben (2 % von 18.480 €). Bei einem persönlichen Steuersatz von 40 % reduziert sich seine Steuerlast dadurch jährlich um rund 148 €.

Klingt nach wenig? Es ist nur ein kleiner Ausschnitt. Zusammen mit dem Gebäudeanteil des Kaufpreises, Notar- und Grundkosten, Finanzierungszinsen und laufenden Werbungskosten summiert sich der Steuervorteil aus einer vermieteten Immobilie schnell auf einen vier- bis fünfstelligen Betrag pro Jahr. Der Punkt ist: Wer die Grunderwerbsteuer falsch (nämlich gar nicht oder einmalig) ansetzt, verschenkt diesen Hebel über die gesamte Haltedauer.

Grunderwerbsteuer in der Steuererklärung eintragen

Wo die Grunderwerbsteuer hingehört, hängt von der Nutzung ab:

• Bei Vermietung – Anlage V: Die Grunderwerbsteuer wird nicht als eigene Zeile abgezogen, sondern fließt in die Anschaffungskosten ein und wird über die Gebäude-AfA berücksichtigt. Die jährliche Abschreibung tragen Sie in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) im AfA Bereich ein. Pro vermietetem Objekt geben Sie eine eigene Anlage V ab.
• Bei gewerblicher Nutzung – EÜR oder Bilanz: In der Einnahmen-Überschuss-Rechnung erfassen Sie die Grunderwerbsteuer als sofort abziehbare Betriebsausgabe. Bei Bilanzierung gehört sie zu den Anschaffungskosten des Grundstücks bzw. Gebäudes und wird entsprechend behandelt.

Belege aufbewahren: Halten Sie den Grunderwerbsteuerbescheid und den Zahlungsnachweis bereit. Das Finanzamt erkennt die Kosten nur an, wenn die Zahlung nachvollziehbar und idealerweise unbar erfolgt ist.

Grunderwerbsteuer legal senken: 3 Hebel vor dem Notartermin

Die Steuer fällt auf das, was fest mit der Immobilie verbunden ist. An der Bemessungsgrundlage lässt sich vor dem Kaufvertrag drehen.

1. Inventar herausrechnen

Einbauküche, Markise, Sauna oder übernommene Möbel sind keine Immobilienbestandteile. Separat im Kaufvertrag ausgewiesen, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Wichtig: Über rund 15 % des Kaufpreises verlangt das Finanzamt Nachweise.

2. Grundstück und Bau trennen

Kaufen Sie ein unbebautes Grundstück und bauen später, kann die Steuer nur auf das Grundstück anfallen, sofern kein enger wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag besteht.

3. Familienprivileg nutzen

Verkauf, Schenkung oder Vererbung zwischen Ehepartnern und in gerader Linie (Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel) ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Geschwister, Onkel oder Tanten zählen nicht dazu.

Grunderwerbsteuer 2026: Sätze aller Bundesländer im Vergleich

Wie hoch die Steuer ausfällt, entscheidet das Bundesland, in dem die Immobilie liegt. Seit 2006 dürfen die Länder den Satz selbst festlegen. Die Spanne reicht 2026 dabei von 3,5 % (nur Bayern) bis 6,5 %. Bei 300.000 Euro Kaufpreis liegen zwischen dem günstigsten und teuersten Bundesland rund 9.000 Euro.

Häufige Fragen zum Absetzen der Grunderwerbsteuer

Fazit

Die Grunderwerbsteuer ist absetzbar, aber das „Wie“ entscheidet über Ihren Vorteil. Bei der Vermietung läuft sie über die Gebäude-AfA und nur auf den Gebäudeanteil; bei gewerblicher Nutzung sofort als Betriebsausgabe; bei Eigennutzung gar nicht. Wer das versteht und die Kaufpreisaufteilung im Blick behält, holt sich über die Haltedauer einen ordentlichen Betrag zurück.