Gebäudeenergiegesetz: Wichtige Neuerungen für Vermieter und Eigentümer

Neu ab 2024

Ab Januar 2024 greift die viel diskutierte Novelle des Gebäudeenergiegesetzes. Zum 01.01.2024 gelten unter anderem folgende Regelungen:

• • Neue Heizungen müssen mindestens 65 Prozent ihres Wärmebedarfs aus erneuerbaren Energien (EE) oder unvermeidbarer Abwärme decken.
  • Vorhandene Heizungen müssen 2024 ausgetauscht werden, wenn sie mit der Konstant-Temperatur-Technik laufen, Öl- oder Gasheizungen sind und seit mindestens 30 Jahren betrieben werden.
  • Die Bundesförderung für effiziente Gebäude wird neu strukturiert.
  • Für neu installierte Wärmepumpen ist gemäß § 60a GEG eine regelmäßige Inspektion durch Fachpersonal vorgeschrieben.
  • Strengere Anforderungen an die Wärmedämmung von Rohrleitungen.
  • Für Gebäude mit sechs bis neun Wohneinheiten wird der hydraulische Abgleich verpflichtend, wie im § 60c GEG festgelegt ist.

Das GEG: Drei Energiegesetze in einem

Die Zusammenführung der drei Energiegesetze soll für mehr Transparenz sorgen. Vermieter, Bauherren und Eigentümer müssen nur noch eine Verordnung im Blick behalten. Das Gebäudeenergiegesetz verknüpft die bis Oktober 2020 geltenden Regelungen:

• • Das Energieeinspargesetz (EnEG) schuf die rechtliche Basis für energetische Sanierungen und energetisches Bauen.
  • Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) regelt seit 2009 die teilweise Nutzung erneuerbarer Energien für Neubauten. Diese wird im GEG fortgeführt.
  • Die Energieeinsparverordnung (EnEV) wurde erst 2016 aktualisiert. Sie bildet den größten Teil des heutigen GEG und schließt Vorgaben zum Energieausweis, zum Referenzgebäude und Mindeststandards für Sanierungen, Modernisierungen und Neubauten ein.

Wichtige Änderungen im Gebäudeenergiegesetz

Was hat sich geändert? Das meiste ist gleich geblieben, die wichtigsten Änderungen betreffen Vorgaben zur Energieeffizienz. Diese sollten Sie als privater Vermieter und Eigentümer unbedingt kennen. Nicht nur Neubauten, auch Bestandsgebäude und Sanierungen sind betroffen. Insbesondere für neue Gebäude gelten strikte Vorgaben für Wärmedämmung, Klima- und Heiztechnik.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gilt seit dem 01.11.2020. Die Hauptziele beziehen sich auf:

• • die effiziente Nutzung der Energie in Gebäuden
  • den verstärkten Einsatz erneuerbare Energien. Zum Beispiel Photovoltaik, Luftwärmepumpen, Wärmespeicher oder Gas-Hybridheizungen.

Angaben zu CO2-Emission im Energieausweis

Konkrete Änderungen gibt es auch für den Energieausweis. Dieser muss ab sofort Angaben zur CO2-Emission enthalten.

Die bisherige Pflicht zur Angabe von Baujahr, Energieform, Energieverbrauch und Energieeffizienzklasse in Immobilien- und Wohnungsanzeigen besteht weiterhin. Und Sie müssen angeben, ob es sich um einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis handelt. Für beide Energieausweise gelten unterschiedliche Vorgaben.

Seit dem 01.05.2021 sollen Verbrauchsausweise zusätzlich Empfehlungen zur Modernisierung enthalten. Die Hinweise werden im Rahmen einer Begehung getroffen und durch aussagekräftige Fotos untermauert. Eine Vorgabe, die sich auf den Wert einer Immobilie, den Mietpreis und den Verkaufspreis auswirken kann. Im Gegensatz zum Verbrauchsausweis ist der teurere Bedarfsausweis für Einfamilienhäuser vorgeschrieben, die vor dem Jahr 1977 gebaut und nicht umfangreich saniert wurden.

Pflicht zur kostenlosen energetischen Beratung

Kaum ein privater Vermieter kennt sämtliche Vorgaben, um diese ökonomisch erfüllen zu können. Das betrifft auch die Pflicht zur kostenfreien Energieberatung. Diese gilt für alle Gebäude mit maximal zwei Wohnungen bei einem Eigentumswechsel, bei Neubauten und vor Sanierungen.

Gleichzeitig ist das Nichteinhalten weder mit Kosten noch mit rechtlichen Folgen für Eigentümer oder Verkäufer verbunden. Bei einem Immobilienverkauf weisen viele Makler schlichtweg nicht auf den kostenlosen Service hin. Das kann Nichtwissen sein oder auch die Sorge davor, dass der Käufer auf seine Sanierungspflicht hingewiesen wird.

Verpflichtende energetische Sanierungen sind zum Beispiel die Dämmung oberer Geschossdecken, der Warmwasserleitungen und der Austausch veralteter Heizkessel. Betroffen sind Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 in Betrieb genommen wurden oder älter als 30 Jahre sind. Eine Ausnahme bilden Niedertemperaturkessel. Nach einem Eigentumswechsel hat der Käufer zwei Jahre Zeit, um nachzurüsten.

Vermieter zahlen CO2-Kosten der Mieter mit

Vermieter müssen sich seit dem Beschluss der Bundesregierung vom 05.05.2021 ab dem 01.01.2023 an den Kosten der CO2-Emissionen der Mieter beteiligen. Der Beschluss bezieht sich auf Bestandsgebäude – offen ist noch, inwieweit künftig auch modernisierte Gebäude und Neubauten betroffen sein werden.

Mieterverbände kritisieren, dass langfristig Nachteile für Wohngemeinschaften entstehen könnten, da die CO2-Belastung bei Ein- oder Zwei-Personen-Haushalten niedriger ausfallen dürfte. Auch dann, wenn die Wohnfläche größer ist. Die CO2-Belastung ist neben dem energetischen Zustand eines Gebäudes abhängig vom individuellen Verbrauch und steigt automatisch mit der Personenanzahl.

Die Preisentwicklung der CO2-Emission

Das Referenzgebäude im neuen Gebäudeenergiegesetz

Den Kern des Gebäudeenergiegesetzes bildet das Referenzgebäude: Das virtuelle Modell eines maximal energieeffizienten Gebäudes. Mit diesem Ideal werden Neubauten und umfassend sanierte Gebäude verglichen und bewertet. Das Modell entspricht dem Standard eines Niedrigstenergiegebäudes (§ 10 GEG). Der Energieverbrauch dieses fiktiven Gebäudes liegt bei nahezu null.

Auch wenn es sich bei dem Referenzgebäude um ein Ideal handelt, so ist es doch richtungsweisend in Sachen Energieeffizienz. Das GEG gibt Maximalwerte zum Jahres-Primärenergiebedarf und zum Wärmeverlust vor. Diese bilden die Basis für Fördermittel der KfW. Entspricht ein Gebäude nicht den vorgegebenen Ansprüchen, dann besteht möglicherweise Sanierungsbedarf.

Das gilt für Neubauten laut GEG

Wohnen wird energieeffizienter. Wenn Sie einen Neubau planen, müssen Sie auch regenerative Energien nutzen. Zumindest anteilig. Die Vorgabe tangiert nur Bauvorhaben mit einem Bauantrag ab dem 01.11.2020. Wurde der Bauantrag vorher gestellt, gelten noch die alten Gesetze.

Anforderungen des GEG für Neubauten:

• • Werte für den Jahres-Primärenergiebedarf (§ 15 GEG) sind vorgegeben. Der Primärenergiebedarf schließt den Energietransport, die Energiegewinnung und den Verbrauch ein. Für das Heizen, die Warmwasseraufbereitung und das Kühlen dürfen 75 Prozent des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes nicht überschritten werden. Der Energieverbrauch eines Niedrigstenergiegebäudes (Referenzhaus) beträgt circa 40 Kilowattstunden pro Quadratmeter.
  • Es gelten besondere Anforderungen an den Wärmeschutz. Dieser muss bereits seit 2016 (vgl. EnEV) dem des Referenzgebäudes entsprechen.
  • Die Gebäudesubstanz muss dicht sein und dennoch einen gewissen Luftaustausch zulassen (§ 13 GEG).
  • Da die Sommer immer heißer werden, stellt das GEG Anforderungen an einen sommerlichen Wärmeschutz (§ 14 GEG).
  • Neubauten müssen zum Teil mit erneuerbarer Energie beheizt werden (§§34 bis 45 GEG). Beispiele sind Photovoltaikanlagen oder Kraft-Wärmepumpen. Wird Strom am oder im Gebäude generiert, genutzt und gespeichert, dann ist dieser vom Jahres-Primärbedarf abzuziehen.

Sie interessieren sich für die Gesetze en detail? Laden Sie hier das gesamte Gebäudeenergiegesetz als PDF herunter.

Die Anforderungen des GEG für Bestandsgebäude

An Sanierungen und Nachrüstungen wird in Zukunft kein Hausbesitzer mehr vorbeikommen. Das Gebäudeenergiegesetz muss erfüllt werden, auch wenn keine energetischen Modernisierungen anstehen. Gleichzeitig müssen private Vermieter und Eigentümer innerhalb vorgegebener Fristen die folgenden Vorgaben erfüllen:

• • Alte Heizungsanlagen müssen ausgetauscht werden, wenn diese älter als 30 Jahre sind und über eine Heizleistung von 4 bis 400 Kilowatt verfügen.
  • Heizungsrohre und Warmwasserrohre müssen gedämmt werden. Das betrifft überwiegend unbeheizte Räume. Ausnahmen: Niedertemperaturkessel, Heizungen mit Nennleistungen von weniger als vier Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt. Die Vorgaben gelten nach § 71 GEG ebenfalls nicht für Eigentümer, die Ihr Ein- oder Zweifamilienhaus erst seit 2002 bewohnen.

Das Gebäudeenergiegesetz bei Modernisierungen

Die Fassade wird gestrichen oder es steht ein Austausch von Türen und Fenstern an? Dann müssen Sie als Eigentümer Mindeststandards einhalten. Die Anforderungen laut Gebäudeenergiegesetz:

• • für einzelne Sanierungs-Maßnahmen: Beim Austausch separater Teile wie Fenster und Türen muss der sogenannte Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) berücksichtigt werden. Für kleinere Reparaturen, die 10 Prozent des Bauteils (zum Beispiel Fenster) nicht überschreiten, gibt es keine Vorgaben.
  • für größere Sanierungen: Hier müssen Sie die energetische Gesamtbilanzierung beachten. Diese erstellt beispielsweise ein Energieberater auf Basis des Primärenergiebedarfs und der zu erwartenden CO2-Emissionen. Der Primärenergiebedarf für Bestandsgebäude liegt höher als der für Neubauten.

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