Wer kümmert sich um die Anmeldung der Gasversorgung und wer darf über die Wahl des Gasanbieters entscheiden?
Wird Ihre Mietimmobilie mit Gas beheizt, gibt es einiges zu beachten. Kann etwa der Mieter zum Vertragspartner des Gasanbieters werden? Wie wählen Sie den richtigen Versorger aus? Wann darf der Anbieter gewechselt werden? Und wie werden die Heizkostenbeiträge richtig berechnet? Hier erhalten Sie eine Übersicht der wichtigsten Themen rund um das Heizen mit Gas. Außerdem erfahren Sie, welche aktuellen Änderungen auf Sie als Vermieter sonst noch zukommen.
Gas anmelden: Sache des Vermieters
In vielen Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen gibt es eine Zentralheizung mit nur einem dazugehörigen Gaszähler. In diesem Fall ist der Vermieter für die Anmeldung beim Gasversorger zuständig – und somit auch der Vertragspartner.
Der Mieter als Vertragspartner des Energieversorgers
Hat jede Mietpartei ihren eigenen Gaszähler (z.B. bei einer Gasetagenheizung), dann kümmert sich der Mieter eigenständig um die Wahl des Gasversorgers. Das gilt auch für die Anmeldung und Abmeldung bei Ein- und Auszug. In diesem Fall zahlt der Mieter seine Heizkosten direkt an den Gasanbieter.
Halten Sie Regelungen und Zuständigkeiten bei der Gasversorgung im
Mietvertrag fest.
Gasversorgung: Die Wahl des Anbieters
Sind Sie als Vermieter für die Wahl des Gasanbieters zuständig, dann müssen Sie sich an das sogenannte Wirtschaftlichkeitsgebot halten. Das heißt, Sie sind daran gebunden, ökonomisch und wirtschaftlich zu handeln.
In diesem Sinne sind auch die Betriebskosten in einem sinnvollen Rahmen möglichst gering zu halten. Um dies zu gewährleisten, sollten Sie verschiedene Gasanbieter miteinander vergleichen, auch wenn Sie sich nicht zwangsläufig für den günstigsten entscheiden müssen.
Gasanbieterwechsel durch den Vermieter
Ist der Vermieter auch gleichzeitig der Vertragspartner des Gasanbieters, muss der den Anbieterwechsel selbst vornehmen. Steigen die Betriebskosten im Vergleich zum Vorjahr um 10 Prozent oder mehr, ist der Vermieter verpflichtet, den Preisanstieg zu erklären und gegebenenfalls einen Gasvergleich selbst durchzuführen.
Den richtigen Gasanbieter finden: Vergleichsportale
Gaspreisvergleiche können jederzeit kostenlos auf verschiedenen Vergleichsportalen durchgeführt werden. Ein solcher Vergleich funktioniert schnell und unkompliziert und bietet Ihnen eine gute Übersicht über die aktuelle Preislage der verschiedenen Gasanbieter.
Meist können Sie auch direkt einen Anbieterwechsel über die Vergleichsportale in die Wege leiten. Das dauert nur wenige Minuten. Dabei sollten Sie allerdings immer die Kündigungsbedingungen Ihres aktuellen Vertrags berücksichtigen.
Auch um die Kündigung bei Ihrem bisherigen Gasanbieter können sich die Vergleichsportale in der Regel problemlos kümmern. Doch auch sie müssen sich an vorgegebene Fristen halten.
Das sollten Sie beim Auszug des Mieters beachten
Zieht ein Mieter aus, sollten bei der Übergabe unbedingt sämtliche Zählerstände abgelesen und protokolliert werden. War der Mieter selbst Vertragspartner mit einem Gasanbieter, muss er sich auch eigenständig um die Beendigung bzw. Ummeldung dieses Vertrags kümmern.
Ist der Vermieter für die
Heizkostenabrechnung zuständig, müssen die
Heizkosten anhand der protokollierten Zählerstände unter den verschiedenen Mietern aufgeteilt werden.
Kommt es nach dem Auszug eines Mieters zu einem (vorübergehenden) Leerstand der Immobilie, ist die Rechtslage bei der Kostenübernahme eindeutig. Der Eigentümer muss selbst für die Kosten der Grundversorgung aufkommen.
Betrifft dies eine einzelne Wohneinheit in einem Mehrfamilienhaus, werden die Grundkosten wie gewohnt auf alle Wohneinheiten verteilt, üblicherweise nach Wohnfläche. In diesem Fall übernimmt der Vermieter den Anteil der leerstehenden Wohnung, so wie den dazugehörigen Verbrauch. Der Vermieter muss auch leerstehende Wohnflächen bei der Heizkostenabrechnung berücksichtigen (AG Leipzig ZMR 2004, 120).
Auch wenn der bisherige Mieter seinen Gasvertrag beendet hat, steht Ihnen weiterhin Gas zur Verfügung. Die Gaszufuhr wird nicht automatisch unterbrochen. sondern weiterhin vom Grundversorger übernommen, der gesetzlich hierzu verpflichtet ist.
Berechnung der Beiträge
Sie als Vermieter sind Vertragspartner des Gasanbieters. Das bedeutet, dass Sie die Kosten für das verheizte Gas jährlich mit den Mietern abrechnen müssen und eine monatliche Heizkostenpauschale ermitteln, die zusätzlich zur vereinbarten Kaltmiete an Sie ausgezahlt wird.
Wie eine Heizkostenabrechnung auszusehen hat, regelt die Heizkostenverordnung. Die Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV) bezieht sich auf alle Immobilien, die mit einer zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage ausgestattet sind.
Dabei gilt: Abgerechnet wird nach Verbrauch. Das bedeutet: Verbraucht der Mieter weniger, muss er auch weniger zahlen. Ist der Verbrauch höher, muss auch hier der Mieter dafür aufkommen. Das soll die Mieter dazu bewegen, bewusster zu heizen und Energie zu sparen.
Zusätzlich können auch die Kosten für Betrieb, Wartungen, Reparaturen etc. auf die Mieter verteilt werden. Hierbei richtet sich die Höhe der Verteilung nach der Wohnfläche.
Bei der Umlage der Heizkosten müssen sich Vermieter zwingend an die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten halten.
Als Vermieter müssen Sie die monatlichen Vorauszahlungen vom Mieter für die Heizkosten möglichst realistisch kalkulieren. Damit Ihnen das gelingt, empfiehlt es sich, dass Sie sich bei älteren Gebäuden an den vorherigen Abrechnungen orientieren. Wird eine Immobilie zum ersten Mal vermietet, können Sie sich beim Betriebskosten- bzw. Heizspiegel vom Deutschen Mieterbund informieren.
Folgende Faktoren können den Gasverbrauch beeinflussen:
- Lage der Wohneinheit im Gebäude (den höchsten Energieverbrauch haben in der Regel Dachgeschosswohnungen)
- Wohnfläche (mehr Wohnfläche erfordert mehr Energieverbrauch)
- Zustand der Heizanlage (alte Heizanlagen haben einen deutlich höheren Energieverbrauch)
- Baujahr des Gebäudes (auch Bauart und Dämmung haben Einfluss auf den Energieverbrauch)
- Klimatische Bedingungen (wird der Winter besonders kalt, steigt auch hier der Energieverbrauch)
Tipp: Verschiedene Portale (wie z.B. der Heizspiegel) bieten Online-Heizkostenrechner an.
Wichtig: Immer die Jahresabrechnung im Blick
Da die Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden müssen, sollten Sie die Jahresabrechnungen stets gewissenhaft überprüfen. In der Regel kommt es zu Nachzahlungen oder Erstattungen, die beglichen werden müssen.
Außerdem sollten die Beiträge für das kommende Jahr angepasst werden, um zu große Differenzen zu vermeiden. Das liegt sowohl in Ihrem Interesse als auch in dem des Mieters.
Als Frist für die Erstellung der Jahresabrechnung gilt das Ende des Abrechnungsjahres. Das bedeutet: Endet der Abrechnungszeitraum am 31.12., so muss die Jahresabrechnung bis zum 31.12. des Folgejahres vorliegen.
Im Falle eines Mieterwechsels wird eine Zwischenablesung notwendig, nicht aber eine Zwischenabrechnung, da dadurch zu hohe Kosten entstehen.
Neu ab 2022
Laut der Novelle der Heizkostenverordnung, die am 01.12.2021 in Kraft trat, sind Vermieter seit 2022 dazu verpflichtet, ihren Mietern monatlich Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen mitzuteilen. Dies kann als Brief, per E-Mail oder über ein Web-Portal erfolgen. Zusätzlich sollten Sie beachten, dass Sie als Vermieter bis Ende 2026 dafür sorgen müssen, dass alle Messgeräte fernablesbar sind.
Neu ab 2024
Ab Januar 2024 wird für Gebäude mit sechs bis neun Wohneinheiten der hydraulische Abgleich verpflichtend, wie im § 60c GEG festgelegt ist. Diese Maßnahme zielt darauf ab, die Vorlauftemperatur zu prüfen und zu optimieren, um eine gleichmäßige Wärmeverteilung in allen Räumen zu gewährleisten. Diese Regelung gilt ausschließlich für gasbetriebene Zentralheizungen.
Zudem wird die Bundesförderung für effiziente Gebäude ab dem 01.01.2024 neu strukturiert und an die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) angebunden.
Die Gaspreisbremse fällt zum 31.12.2023 weg.
