Was ist ein Garagenmietvertrag?

Der Garagenmietvertrag regelt die Überlassung einer Garage, eines Carports oder eines Stellplatzes gegen Miete. Er fällt unter das allgemeine Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 535 BGB), nicht unter das strengere Wohnraummietrecht. Das hat eine wichtige Folge: Es greift kein besonderer Mieterschutz, wie Sie ihn von Wohnungen kennen.

Vorgeschrieben ist keine bestimmte Form. Ein formloser oder sogar mündlicher Garagenmietvertrag ist wirksam. Trotzdem ist die Schriftform dringend zu empfehlen: Nur ein schriftlicher Vertrag belegt im Streitfall, was Sie mit dem Mieter konkret vereinbart haben, etwa zu Miete, Nutzung oder Kündigung. Eine gute Vorlage nimmt Ihnen diese Arbeit ab.

Garagenmietvertrag separat oder im Wohnungsmietvertrag?

Die zentrale Entscheidung lautet: Vermieten Sie die Garage über einen eigenen Vertrag oder als Bestandteil des Wohnungsmietvertrags? Für Vermieter ist der separate Garagenmietvertrag in den meisten Fällen die flexiblere Lösung.

Separater Vertrag

Wohnung und Garage lassen sich unabhängig voneinander kündigen. Der Bundesgerichtshof geht bei zwei getrennt geschlossenen Verträgen grundsätzlich davon aus, dass es sich um rechtlich selbstständige Mietverhältnisse handelt (BGH, Az. VIII ZR 251/10). Sie können den Stellplatz also anderweitig vergeben oder die Garagenmiete eigenständig anpassen, ohne den Wohnraummietvertrag anzufassen.

Garage im Wohnungsmietvertrag

Sind Wohnung und Garage in einem einzigen Vertrag geregelt, bilden sie meist eine rechtliche Einheit. Eine Teilkündigung nur der Garage ist dann grundsätzlich nicht möglich, weder für Sie noch für den Mieter. Sie funktioniert nur, wenn beide Seiten ausdrücklich zustimmen.

Praxis-Tipp: Heften Sie Wohnraummietvertrag und Garagenmietvertrag nicht zusammen und nehmen Sie eine kurze Klausel auf, die beide Verträge ausdrücklich für unabhängig erklärt. Eine räumliche Trennung von Wohnung und Garage stützt die Eigenständigkeit zusätzlich, ist aber keine Voraussetzung.

Welche Inhalte gehören in einen Garagenmietvertrag?

Inhaltlich ähnelt der Garagenmietvertrag einem Wohnungsmietvertrag, ist aber deutlich schlanker. Diese Punkte sollten enthalten sein:

  • Vertragsparteien: Name und Anschrift von Vermieter und Mieter
  • Mietobjekt: genaue Bezeichnung mit Adresse, Lage und ggf. Garagen- oder Stellplatznummer
  • Mietbeginn und Mietdauer: unbefristet oder mit fester Laufzeit
  • Miete und Fälligkeit: Höhe, Zahlungsweise und Konto; üblich ist eine Brutto -oder Pauschalmiete
  • Betriebskosten: ob und welche umlagefähigen Kosten anfallen
  • Kündigung: Frist und Schriftform
  • Nutzungszweck: z.B. „Abstellplatz für einen Pkw“
  • Schlüssel und Ausstattung: Anzahl der Schlüssel, Funk- oder Codesender, Garagentor
  • Pflichten des Mieters: etwa Schritttempo bei Zu- und Abfahrt, Verbot von Reparaturen oder offenem Feuer
  • Haftung und Versicherung: wer für welche Schäden einsteht
  • Trennungsklausel: Hinweis, dass der Vertrag unabhängig von einem etwaigen Wohnungsmietvertrag besteht

Beachten Sie außerdem: Die Garagenverordnungen der Bundesländer untersagen in der Regel, eine Garage dauerhaft als reinen Abstellraum zu nutzen. Ein klar formulierter Nutzungszweck schützt Sie hier.

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Kündigung des Garagenmietvertrags

Beim separaten Garagenmietvertrag können beide Seiten ohne Angabe von Gründen kündigen. Haben Sie keine abweichende Frist vereinbart, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist bei Garagen üblicherweise rund drei Monate zum Monatsende. Sie können im Vertrag aber auch eine andere Frist festlegen, etwa einen Monat zum Monatsende, oder zunächst eine feste Mietzeit vereinbaren.

Wichtig: Die Kündigung sollte schriftlich erfolgen, und maßgeblich ist der Zugang des Schreibens beim Empfänger, nicht das Absendedatum. Da das Wohnraummietrecht nicht gilt, müssen Sie als Vermieter keinen Kündigungsgrund nennen.

Miete und Betriebskosten bei der Garage

Die Betriebskosten einer Garage sind niedrig, weil Wasser- und Heizkosten entfallen. In der Praxis vereinbart man deshalb meist eine Bruttomiete oder eine Betriebskostenpauschale, entsprechend entfällt die jährliche Abrechnung. Möchten Sie Betriebskosten gesondert abrechnen, müssen Sie das im Vertrag festhalten und es dürfen nur umlagefähige Kosten angesetzt werden.

Umsatzsteuer bei der Garagenvermietung

Ein Punkt, der oft übersehen wird: Vermieten Sie eine Garage eigenständig (also nicht zusammen mit einer Wohnung), gilt sie steuerlich als separates Objekt. Die Vermietung kann dann umsatzsteuerpflichtig sein – Sie müssten 19 % Umsatzsteuer auf die Miete erheben und ans Finanzamt abführen. Wer unter die Kleinunternehmerregelung fällt, bleibt davon befreit.

Anders sieht es aus, wenn Sie die Garage gemeinsam mit der Wohnung an denselben Mieter vermieten: Dann teilt sie regelmäßig die Umsatzsteuerfreiheit der Wohnraumvermietung. Im Zweifel klärt Ihr Steuerberater den Einzelfall.

Garagenmietvertrag als Vorlage: kostenloses PDF zum Download

Statt einen Vertrag von Grund auf zu formulieren, nutzen Sie am besten eine geprüfte Vorlage. Die Garagenmietvertrag-Vorlage der Vermieterwelt ist speziell auf private Vermietungen zugeschnitten und enthält alle relevanten Eckdaten – von Mietbeginn über Haftung bis zur Kündigung.

So nutzen Sie diese Vorlage:

  • Kostenlos herunterladen: Der Download als PDF ist gratis; Sie benötigen lediglich ein kostenloses Vermieterwelt-Konto (Registrierung in unter 1 Minute).
  • Zum Ausdrucken oder digital ausfüllen: Sie können das PDF direkt ausdrucken und handschriftlich ergänzen oder vorab am Rechner befüllen.
  • Rechtssicher anpassen: Tragen Sie Mietobjekt, Miete, Frist und individuelle Vereinbarungen ein und fertig.
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Häufige Fragen zum Garagenmietvertrag (FAQ)

Ja. Ein Garagenmietvertrag unterliegt keiner Formvorschrift und ist auch mündlich wirksam. Empfehlenswert ist dennoch die Schriftform, weil sich nur so im Streitfall nachweisen lässt, was vereinbart wurde.

Ohne abweichende Vereinbarung gilt die gesetzliche Frist von rund drei Monaten zum Monatsende. Im Vertrag können Sie eine kürzere oder längere Frist festlegen. Ein Kündigungsgrund ist nicht erforderlich.

Bei einem separaten Vertrag ja – Wohnung und Garage sind dann unabhängig kündbar. Ist die Garage Teil des Wohnungsmietvertrags, ist eine Teilkündigung in der Regel nur mit Zustimmung beider Seiten möglich.

Bei eigenständiger Vermietung kann die Garage umsatzsteuerpflichtig sein (19 %). Wird sie zusammen mit einer Wohnung vermietet, ist sie meist umsatzsteuerfrei. Die Kleinunternehmerregelung befreit von der Umsatzsteuer.

Nur mit Ihrer Zustimmung. Holen Sie die Erlaubnis schriftlich ein und regeln Sie die Bedingungen der Untervermietung eindeutig.

Eine kostenlose, vermieterfreundliche Vorlage zum Ausdrucken erhalten Sie als PDF bei der Vermieterwelt.