Sachverhalt

Ein Mieter hatte ab Januar 2020 eine Wohnung zu einer monatlichen Nettokaltmiete von 1.950 Euro zuzüglich 250 Euro Betriebskostenpauschale gemietet. Im Mietvertrag war vereinbart, dass der Mieter eine Mietkaution in Höhe von 4.400 Euro durch eine unbefristete, selbstschuldnerische Bankbürgschaft leisten sollte. Diese Bürgschaft sollte spätestens zur Wohnungsübergabe vorliegen.

Die Vermieterin übergab dem Mieter die Wohnung, obwohl die Bürgschaft nicht gestellt war. Auch in der Folgezeit reichte der Mieter keine Bürgschaft ein. Daraufhin erklärte die Vermieterin am 11. Mai 2020 die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen unterbliebener Leistung der Mietsicherheit, hilfsweise die ordentliche Kündigung. Die anschließende Räumungsklage hatte zunächst vor Amts- und Landgericht Erfolg.

Urteil

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 14.05.2025, VIII ZR 256/23) hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf. Nach Auffassung des Gerichts kann eine Kündigung wegen fehlender Bankbürgschaft nicht auf § 569 Abs. 2a BGB gestützt werden.

Diese Vorschrift bezieht sich ausschließlich auf Sicherheitsleistungen in Form von Geldbeträgen wie Barkautionen oder vergleichbaren Zahlungen. Der Begriff „Sicherheitsleistung“ im Sinne des § 569 Abs. 2a BGB erfasst nur teilbare Geldsummen und keine Bürgschaften.

Der Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung Vermietern einen Schutzmechanismus gegen wirtschaftliche Risiken bieten, wenn ein Mieter seine Verpflichtung zur Zahlung einer Kaution verletzt – dies betrifft jedoch primär Geldleistungen.

Zudem besteht bei einer vereinbarten Barkaution ein abgestuftes Leistungsverhältnis: Der Mieter darf in drei Raten zahlen, während der Vermieter bereits nach Zahlung der ersten Rate zur Übergabe verpflichtet ist. Bei einer Bankbürgschaft hingegen hat der Vermieter ein umfassendes Zurückbehaltungsrecht und muss die Wohnung erst übergeben, wenn die Bürgschaft vollständig vorliegt.

Bedeutung für Vermieter

§ 569 Abs. 2a BGB ist nicht anwendbar, wenn als Mietsicherheit eine Bankbürgschaft vereinbart wurde und diese nicht gestellt wird. In solchen Fällen kann keine fristlose Kündigung allein auf diese Vorschrift gestützt werden.

Vermietern stehen jedoch andere rechtliche Möglichkeiten offen: Sie können das Mietverhältnis bei entsprechender Vertragsverletzung durch den Mieter nach den allgemeinen Vorschriften des § 543 Abs. 1 BGB fristlos oder nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich kündigen.

Zwar sind diese Kündigungsgründe an zusätzliche Voraussetzungen geknüpft – insbesondere müssen die Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden –, sie ermöglichen aber grundsätzlich eine Beendigung des Mietverhältnisses bei vertragswidrigem Verhalten des Mieters.

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Häufige Fragen und Antworten


Nein, eine fristlose Kündigung wegen fehlender Bankbürgschaft kann nicht auf § 569 Abs. 2a BGB gestützt werden.

Nein, diese Vorschrift gilt nur für Geldleistungen wie Barkautionen, nicht für Bürgschaften.

Der Vermieter kann nach § 543 Abs. 1 BGB fristlos oder nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich kündigen.

Weil § 569 Abs. 2a BGB nur teilbare Geldsummen erfasst und keine Bürgschaften.

Spätestens zur Wohnungsübergabe, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde.

Fazit

Eine fehlende Kautionsbürgschaft berechtigt nicht zur fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB; stattdessen müssen Vermieter auf allgemeine Kündigungsregelungen zurückgreifen.

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