Als Vermieter benötigen Sie für jedes Mietobjekt einen gültigen Energieausweis. Anders als oft angenommen, ist dieser nicht nur beim Verkauf von Wohnungen, sondern auch bei jeder Neuvermietung Pflicht. Ob Sie für Ihr Mietshaus einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis benötigen, welche Rechte und Pflichten für Vermieter bestehen und wo Sie fachkundige Beratung erhalten, das erfahren Sie hier.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt einen Energieausweis für Vermieter von Wohnungen und Gebäuden vor. In Wohnungsanzeigen müssen Sie als Vermieter relevante Daten aus dem Energieausweis einstellen. Sie können auch eine Datei des Energieausweises einstellen.
Neue Mieter müssen vor Mietantritt die Möglichkeit bekommen, den Energieausweis einzusehen. Dies sollte spätestens bei der Wohnungsbesichtigung der Fall sein. Umfassende Sanierungen am Gebäude erfordern einen neuen Energieausweis.
Definition: Energieausweis
Der Energieausweis ist eine Art Immobiliensteckbrief. In ihm wird der energetische Status des Gebäudes dargestellt. Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist dieser für die meisten Immobilien im Falle einer Vermietung oder eines Verkaufs Pflicht.
Der Energieausweis hilft dem zukünftigen Nutzer, die Energieeffizienz des Gebäudes oder der Mietwohnung besser einzuschätzen. Er kann aus den Daten gut ableiten, welche Energiekosten auf ihn zukommen werden. Im Energieausweis werden folgende Daten aufgeführt:
Auf welche Weise die Energiekennwerte ermittelt werden, hängt davon ab, ob ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsausweis ausgestellt werden soll.
Wird der Energiebedarf eines Gebäudes berechnet, dann handelt es sich um einen Bedarfsausweis. Dieser enthält die Kennzahlen des Energiebedarfs und die erwartbaren Treibhausemissionen.
Die zweite Form des Energieausweises ist der Verbrauchsausweis. Dieser enthält die Kennzahlen für den Energieverbrauch. Der Energieverbrauch wird pro Jahr in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter angegeben. Die Höhe dieses Wertes lässt direkte Rückschlüsse auf den energetischen Zustand des Wohnobjektes zu.
Die Gebäude werden in Energieeffizienzklassen von A+ bis H eingeteilt. Auf diese Weise lassen sich Gebäude gut untereinander vergleichen und einstufen. Eine Farbskala von Grün bis Rot unterstreicht diese Einstufung zusätzlich.
Für die folgenden Gebäude gelten diese Energieklassen:
Energieeffizienzklasse | Gebäudeart |
A+ | Passivhäuser, KfW 40+-Gebäude |
A | Häuser, die mindestens den Anforderungen der EnEV 2016 entsprechen. Unter anderem KfW 55-Gebäude, KfW 70-Gebäude |
B | Häuser, die mindestens den Anforderungen der EnEV 2014 entsprechen |
C | Häuser, die über den Standards der dritten Wärmeschutzverordnung liegen (vgl. WärmeschutzV 1995) |
E | Häuser, die den Vorgaben der zweiten Wärmeschutzverordnung entsprechen (vgl. WärmeschutzV 1982) |
G | Häuser, die den Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung entsprechen (vgl. WärmeschutzV 1977) |
H | Altbauten, die schlecht gedämmt sind. Alte Gebäude ohne energetische Sanierung. |
Der Energieausweis: Eine Momentaufnahme
Wann ist ein Energieausweis Pflicht?
Im Grunde benötigen Sie für jede Wohnung und jedes Gebäude, das beheizt und beleuchtet wird, einen Energieausweis. Das Dokument enthält energetische Daten und Hinweise auf die zu erwartenden CO2 Emissionen des Mietobjektes.
Gesetzlich vorgeschrieben ist der Energieausweis jedoch nur dann, wenn Sie eine Wohnung neu vermieten oder verkaufen möchten. Bewohnen Sie Ihre Immobilie alleine, dann ist ein Energieausweis nicht zwingend vorgeschrieben, er hilft aber, die Energieeffizienz der Immobilie einzuschätzen.
Weitere Ausnahmeregelungen gelten für:
Als Vermieter müssen Sie den Energieausweis bei jedem Mieterwechsel neu vorlegen. Haben Sie keinen für Ihre Immobilie oder ist dieser zu alt, dann sind Sie gesetzlich verpflichtet, ein neues Dokument ausstellen zu lassen.
Vorgelegt werden muss der Energieausweis spätestens am Besichtigungstag. In den meisten Fällen ist er allerdings bereits Teil des Exposés oder der Wohnungsanzeige.
Aus datenschutzrechtlichen Gründen sollten Sie in Onlineanzeigen immer Ihre persönlichen Daten wie Name und Anschrift des Objektes schwärzen. Das Original legen Sie dann zum Besichtigungstag zur Einsicht vor.
Exposés, die auf Anfrage und bei konkretem Interesse an einzelne Interessenten herausgeschickt werden, enthalten ebenfalls eine Kopie des Energieausweises inklusive Objektadresse.
Sind Sie Inhaber von Bestandsimmobilien, müssen Sie sich um die Beschaffung des Energieausweises kümmern, sofern dieser Ihnen nicht vom Vorbesitzer vorliegt. Bei neuen Gebäuden erhalten Sie diesen von Ihrem Architekten oder Ihrem Bauplaner.
Nach aufwendigen Sanierungen am Gebäude sind Sie ebenfalls verpflichtet, einen neuen Energieausweis zu beantragen. Das gilt vor allem für Modernisierungen im Sinne eines KfW-Effizienzhauses oder für groß angelegte Dämmarbeiten.
Bei kleineren Sanierungen, wie dem Austausch der Heizanlage oder der Dämmung des Dachgeschosses ist ein neuer Energieausweis nicht zwingend erforderlich. Oft macht dieser dennoch Sinn, da er die aktuellen Daten des Objektes wiedergibt und sich indirekt auch wertsteigernd auf die gesamte Immobilie auswirkt.
Verbrauchsausweis versus Bedarfsausweis
Ob Sie als Vermieter einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis benötigen, das hängt von Ihrem Objekt, von der Anzahl der Wohneinheiten und von dem Zeitpunkt des gestellten Bauantrags ab.
Vor und nach dem 01.11.1977 gelten unterschiedliche Vorschriften. Bei Immobilien mit einem Bauantrag vor dem genannten Datum spielt es zudem eine Rolle, ob die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung erfüllt wurden. Wurden diese erfüllt, dann sind beide Optionen: Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis möglich.
Ist dies nicht der Fall, dann wird immer ein Bedarfsausweis benötigt. Dieser ist in seiner Erstellung aufwendiger, allerdings auch deutlich aussagekräftiger als der Verbrauchsausweis.
Der Verbrauchsausweis
Damit dieser ausgestellt werden kann, müssen zwingend die Energieabrechnungen (Heizkosten und Verbrauch) dreier aufeinanderfolgende Jahre vorgelegt werden. Die jüngste Abrechnung darf nicht länger als achtzehn Monate zurückliegen.
Mit anderen Worten: Die Bestandsimmobilie muss bewohnt worden sein – und dies noch sehr aktuell. Eine weitere Voraussetzung für den Verbrauchsausweis ist eine zentrale Heizanlage.
Der Grund: Bei Mietobjekten mit weniger Wohneinheiten werden die Kennzahlen möglicherweise stark durch das individuelle Verbrauchsverhalten der Bewohner beeinflusst. Gebäude, die später errichtet wurden, sind infolge der Wärmeschutzverordnung in höherem Maße gedämmt.
Grundsätzlich gilt allerdings auch heute: Je mehr Wohneinheiten eine Immobilie hat, desto objektiver lassen sich die tatsächlichen Verbrauchswerte ableiten.
Damit ein Verbrauchsausweis ausgestellt werden kann, sollte das Objekt nicht noch kürzlich im großen Stil saniert worden sein. Diese Voraussetzungen gelten ausschließlich für sogenannte Bestandsimmobilien, nicht für Neubauten.
Der Verbrauchsausweis ist zwar weniger aussagekräftig und detailliert als der Bedarfsausweis, er ist jedoch kostengünstiger und unkomplizierter in der Erfassung. Aus diesem Grund ist er für die meisten Vermieter der bevorzugte Energieausweis.
Der Bedarfsausweis
Für Neubauten muss in jedem Fall ein Bedarfsausweis beantragt werden. Bei Bestandsimmobilien wird dieser nur in den Fällen benötigt, wenn noch nicht genügend Abrechnungsperioden für den Energieverbrauch vorliegen. Dies müssen mindestens drei Jahre in Folge sein.
Der Bedarfsausweis enthält neben den Angaben zum Energiebedarf den Bedarf an sogenannter Primärenergie. Das ist die Energie, die das Objekt selbst benötigt.
Der benötigte Energiebedarf muss als Pflichtangabe in Wohnungsanzeigen mit einfließen. Anders als beim Verbrauchsausweis sind die berechneten Kenndaten nicht vom individuellen Verhalten der Nutzer abhängig. Beispielsweise davon, ob dieser häufig lüftet und viel oder wenig heizt. Die Angaben sind also deutlich objektiver.
Die Kosten für einen Bedarfsausweis bewegen sich in der Regel zwischen 400 und 500 Euro.
Energieausweise miteinander vergleichen
Die Kennzahlen aus Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis lassen keinen direkten Vergleich zu. So liegt der eingetragene Energiekennwert bei einem Verbrauchsausweis im Schnitt 25 Prozent unter dem Wert, der für einen Bedarfsausweis ermittelt worden wäre.
Die Verbraucherzentrale rät Mietern und Kaufinteressenten, die Werte aus dem Verbrausausweis eine Effizienzklasse niedriger einzuordnen und die des Bedarfsausweises entsprechend eine Energieeffizienzklasse höher.
Energieausweis beantragen
Für beide Energieausweise benötigen Sie die Unterstützung eines Fachmanns. Bei diesem kann es sich entweder um einen zertifizierten Energieberater handeln oder um einen Architekt, Bauingenieur, spezialisierte Bautechniker oder Schornsteinfeger.
Die Online-Bestellung des Energieausweises funktioniert meistens schneller und ist entsprechend günstiger. Allerdings müssen Sie hierbei oft auf eine fundierte Begehung vor Ort verzichten, die dem Gutachter einen umfassenderen Eindruck vermitteln kann als die virtuelle Einschätzung.
Viele Vermieter ziehen, sofern die Bestimmungen dies zulassen, den günstigeren Verbrauchsausweis vor. Da die Berechnung in der Regel zu geringeren Verbrauchswerten führt als der Bedarfsausweis, sehen viele Immobilienbesitzer hierin einen Wettbewerbsvorteil. Die Kosten für einen Verbrauchsausweis liegen häufig im zweistelligen Bereich.
Für die Onlinebestellung des Verbrauchsausweises benötigen Sie:
Vermieterwelt-Tipp
Als Vermieter sollten Sie die Bedeutung des Energieausweises nicht unterschätzen. Die Kennzahlen sind nicht nur wichtiger Bestandteil bei allen Wohnungsanzeigen oder im Falle eines Immobilienverkaufs. Dem Mieter liefert dieser Daten zu den erwartbaren Heiz- und Energiekosten. Die Werte auf dem Energieausweis beeinflussen nicht unerheblich den Wiederverkaufswert Ihrer Immobilien und den Mietpreis.
Auch wenn Sie als Vermieter die Kosten des Energieausweises nicht auf die Miete umlegen können, so wird diese dennoch von diesem Dokument beeinflusst. In Hinblick auf die Wertsteigerung sollten Sie sämtliche Sanierungsmaßnahmen, die die Energieeffizienz des Gebäudes nachhaltig verbessern, in den Energieausweis aufnehmen lassen. Auch dann, wenn es sich um kleinere Maßnahmen handelt, die von Gesetzesseite dort nicht zwingend eingetragen werden müssten. Der Energieausweis muss hierfür neu ausgestellt werden.
Denken Sie zudem daran, den Energieausweis nach Ablauf von zehn Jahren in jedem Fall neu zu beantragen. Da die Ausstellung des Energieausweises Pflicht ist, müssen Vermieter mit Bußgeldern rechnen, wenn Sie dieser Auflage nicht nachkommen. Diese können bis zu 15.000 Euro betragen. Das Gleiche gilt für falsch ausgestellte Energieausweise auf der Grund
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