Das Thema Klimaschutz spielt in Deutschland auch für Immobilieneigentümer eine immer größere Rolle. Das hängt nicht zuletzt damit zusammen, dass Gebäude hierzulande etwa 40 Prozent des Gesamtenergieverbrauchs und rund ein Drittel der CO2-Emissionen verursachen. Um die Klimaziele der Bundesregierung zu erreichen, ist daher eine Einbeziehung der Immobilieneigentümer in den Klimaschutz unerlässlich. Die energetische Sanierung und ihre Förderung sind daher neu geregelt worden.
Energetische Sanierung und ihre Förderung
Maßnahmen zur energetischen Sanierung werden durch die Bundesregierung bereits seit längerer Zeit unterstützt. Allerdings haben die energetische Sanierung und ihre Förderung eine Neuerung erfahren: Seit Jahresbeginn 2021 gilt die Bundesförderung für effiziente Gebäude (kurz: BEG). Seit dem 01.07.2021 ist sie vollständig umgesetzt und vollumfänglich gestartet. Seither ersetzt die BEG vorangegangene Förderungsprogramme zur energetischen Sanierung.
Im Rahmen der neuen Förderung haben sich die Konditionen für Immobilieneigentümer, die sich für eine energetische Sanierung ihres Hauses entscheiden, deutlich verbessert: Um für weniger Treibhausgasemissionen im Gebäudesektor zu sorgen und Sanierungsmaßnahmen zu fördern, sind nun Zuschüsse für Bauherren und Käufer besonders energieeffizienter Immobilien in Höhe von bis zu 37.500 Euro je Wohneinheit möglich. Bisher gab es Tilgungszuschüsse maximal in Höhe von 30.000 Euro.
Bei Bestandsimmobilien erfährt die energetische Sanierungen eine Förderung von bis zu 75.000 Euro pro Wohneinheit – bisher lag der Tilgungszuschuss bei maximal 48.000 Euro. Außerdem können Vermieter zinsgünstige Kredite nun bis zu einer Höhe von 150.000 Euro aufnehmen. Zuvor lag die maximale Kreditsumme bei 120.000 Euro.
Soll die Sanierung für mehr Energieeffizienz durch Einzelmaßnahmen umgesetzt und bezuschusst werden, kann die neue Förderung für eine energetische Sanierung beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragt werden. Alle sonstigen Förderungsmöglichkeiten werden bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragt.
Förderungsoptionen im Rahmen einer energetischen Sanierung
Möchten Sie Investitionen für eine energetischen Sanierung tätige, haben Sie im Wesentlichen zwei Möglichkeiten:
Im Folgenden erfahren Sie Näheres sowohl zu den Förderungsmöglichkeiten der KfW für energetische Sanierungen als auch zu den Zuschussmöglichkeiten für Einzelmaßnahmen im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG).
Förderung von Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung
Möchten Sie energetische Sanierungen in Form von Einzelmaßnahmen vornehmen, können Sie beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) einen Investitionszuschuss im Rahmen des Förderungsprogramms „BEG Einzelmaßnahme“ (kurz: BEG EM) erhalten. Im Rahmen des Programms werden die Erneuerung oder Optimierung von Heizungsanlagen, energetische Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle oder der Einbau optimierter Anlagentechnik bezuschusst. Förderungsfähig sind insgesamt alle Maßnahmen, welche die Energieeffizienz Ihres Gebäudes verbessern.
Die Zuschusshöhen variieren je nach Maßnahme:
Bonus Zuschuss für Energieberatung
Lassen Sie sich rund um das Thema Energieeffizienz Ihres Gebäudes durch einen Experten beraten, kann zur Dokumentation der Beratungsleistung ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellt werden. Lassen Sie anschließend eine Maßnahme, die Teil des individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) ist, vornehmen, ist ein zusätzlicher Förderbonus möglich.So beantragen Sie die Zuschüsse für einzelne Sanierungsmaßnahmen
BEG-Zuschüsse können direkt über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) über ein elektronisches Antragsformular beantragt werden. Nach der Antragsstellung kann der Bearbeitungsstatus des Antrags jederzeit online eingesehen werden.
KfW-Förderung für die energetische Sanierung
Möchten Sie eine energetische Komplettsanierung umsetzen und Ihr Gebäude dem KfW-Effizienzhaus-Standard anpassen, haben Sie die Möglichkeit eine KfW-Förderung in Anspruch zu nehmen.
Effizienzhaus-Standards bei der KfW-Förderung
Die Höhe einer möglichen KfW-Förderung hängt mit den Effizienzhaus-Standards der KfW zusammen. Die Effizienzhaus-Standards werden als Kennzahl dargestellt und richten sich nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Dabei gilt: je niedriger die Kennzahl, desto geringer der Energieverbrauch des Gebäudes – und desto größer die mögliche Förderung.Können Sie die Komplettsanierung oder die Anpassung Ihres Gebäudes an die Effizienzhaus-Standards nicht aus eigenen Mitteln finanzieren, können Sie einen günstigen KfW-Kredit in Anspruch nehmen. Im Rahmen des Förderangebots 261 ist dabei die Aufnahme einer Kreditsumme von bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit möglich, sofern Sie Ihr Gebäude zum KfW-Effizienzhaus sanieren oder ein solches Gebäude kaufen oder bauen möchten. Eine Finanzierung einzelner energetischer Sanierungsmaßnahmen ist im Rahmen des Förderangebots 262 ebenfalls möglich. Hier ist eine maximale Kreditsumme von 60.000 Euro je Wohneinheit vorgesehen.
Die Kreditaufnahme kann mit den BEG-Zuschüssen kombiniert werden. Das bedeutet: Sie haben die Möglichkeit, Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung über die KfW zu finanzieren und Ihre Finanzierung mit den Zuschüssen des BEG Einzelmaßnahmen-Programms (BEG EM) zu kombinieren. Die Zuschüsse werden Ihnen dann in Form von Tilgungszuschüssen gewährt.
Entscheiden Sie sich hingegen für die Komplettsanierung Ihres Gebäudes oder den Bau oder Kauf eines Effizienzhauses, wird Ihr KfW-Kredit mit dem Förderprogrammen BEG Wohngebäude (WG) kombiniert. Welche Förderungshöhe dabei möglich ist, richtet sich nach der Effizienzklasse des gekauften oder erbauten Gebäudes bzw. nach der Effizienzklasse, die Ihr Gebäude nach der Sanierung erreicht:
Wie hoch Kredite und Zuschüsse im Einzelfall ausfallen, ist davon abhängig, welche Effizienzhausstufe Ihr Gebäude aufweist oder erreichen wird. Je höher die Effizienzhausstufe, desto höher die möglichen Zuschüsse und Kreditsummen.
KfW-Förderung zur energetische Sanierung beantragen
Wie Sie vorgehen müssen, um einen Antrag auf Förderung einer energetischen Sanierung bei der KfW zu stellen, ist davon abhängig, ob Sie einen Kredit oder einen Zuschuss beantragen möchten. In beiden Fällen sollten Sie die staatliche Förderung jedoch beantragen, bevor Sie mit Sanierungsmaßnahmen beginnen. Das hängt unter anderem damit zusammen, dass Sie einen Energieeffizienz-Experten in den Vorgang einbinden müssen. Dieser muss prüfen, ob Ihr Vorhaben förderungsfähig ist und Ihnen eine sogenannte „Bestätigung zum Antrag“ ausstellen. Nur mit dieser ist die Beantragung eines geförderten Kredits und/oder des BEG WG-Zuschusses möglich.
Im Weiteren können Sie sich, um einen geförderten KfW-Kredit zu beantragen, an ein Kreditinstitut in Ihrer Nähe wenden. Über das Kreditinstitut finden Kreditberatung und -beantragung statt.
Den BEG WG-Zuschuss für die Sanierung Ihres Gebäudes zum Effizienzhaus bzw. den Erwerb oder Bau eines solchen Gebäudes können Sie über das KfW-Zuschussportal beantragen. Auch hierbei ist die Vorlage einer Bestätigung des Energieeffizienzexperten notwendig.
Von den Vorteilen profitieren
Von den Fördermöglichkeiten rund um energetische Sanierungen können Sie als Vermieter gleich in mehrerlei Hinsicht profitieren: Zum einen wird es möglich, die eigene Immobilie kostengünstig energieeffizient aufzurüsten bzw. sie in ein Effizienzhaus zu verwandeln. Die für eine Modernisierung angefallenen Kosten können danach steuerlich geltend gemacht und teilweise auf den Mieter umlegt werden.
Zum anderen haben Vermieter nach einer energetischen Sanierung außerdem die Möglichkeit, mittelfristig die Nettokaltmiete zu erhöhen. Das hat folgenden Grund: Bei einer Neuvermietung achten Mieter vornehmlich auf die Warmmiete. Fallen die Nebenkosten aufgrund der energetischen Sanierung geringer aus, kann eine höhere Kaltmiete angesetzt werden.
Vermieterwelt-Tipp
Möchten Sie Ihre Immobilie energetisch durch einzelne Maßnahmen sanieren, haben Sie die Möglichkeit, direkt über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) einen Zuschuss im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zu beantragen. Möchten Sie hingegen einzelne Sanierungsmaßnahmen oder die Komplettsanierung Ihrer Immobilie umsetzten, können Sie geförderte Kredite zur Finanzierung Ihres Vorhabens sowie besondere Zuschüsse (BEG WG) der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch nehmen.Hilft Ihnen dieser Beitrag in Ihrem Vermieteralltag?
Über den Experten
Dennis Wiegard
Als Rechtsanwalt für Bau- und Immobilienrecht ist Dennis Wiegard bei der Beantwortung von Investitions-, Bau- und Vermietungsfragen von Wohn- und Anlageobjekten Ihr Vermieterwelt-Fachexperte.
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Kommentare
Hallo,
stellen Sie sich vor man hat ein Haus geerbt mit einer Ölheizung. Das Haus war noch nie vermietet. Nun tauscht man die Ölheizung gegen eine Wärmepumpe und die alten Heizkörper gegen eine Fußbodenheizung aus. Kosten für Wärmepumpe und Fußbodenheizung 50.000 Euro. Dies wird im Beispiel von der BAFA mit 40% gefördert, der Zuschuss beträgt also 20.000 Euro (40% von 50.000 Euro). Darf ich die restlichen 30.000 Euro dann in der Steuererklärung als Erhaltungsaufwendungen angeben?
Vielen Dank im Voraus.
Guten Tag,
vielen Dank für Ihren Kommentar und die interessante Fragestellung.
Ja, in Ihrem Fall gilt: Die Erhaltungsaufwendungen können Vermieter sofort als Werbungskosten abziehen. Die anderen Ausgaben müssen sie über die Nutzungsdauer des Gebäudes – meist über einen Zeitraum von 50 Jahren – abschreiben.
Vermieterwelt-Tipp: Eine Alternative zur Wärmepumpen-Förderung der BEG ist der Steuerbonus für die Sanierung im Bestandsbau. Dieser gibt Ihnen die Möglichkeit, einen Bonus von 20 Prozent der Aufwendungen für energetische Sanierungen bzw. Modernisierungen zu erhalten. Sie können den Steuerbonus somit auch für Ihre Wärmepumpe verwenden. Im Rahmen der Steuererleichterung können Sie bis zu 40.000 Euro über drei Jahre hinweg steuerlich absetzen. Um den Bonus zu nutzen, geben Sie die Kosten für die Wärmepumpe bzw. die energetische Sanierung in Ihrer Einkommenssteuererklärung an. Wichtige Voraussetzung: Um den Steuerbonus zu nutzen, muss Ihr Gebäude zum Zeitpunkt des Einbaus der Pumpe oder deren Sanierung mindestens zehn Jahre alt oder älter sein. Bitte daher vorab mit Ihrem Steuerberater abklären. Eventuell ist eine Aufteilung der Gewerke zu überlegen; also BAFA und Steuerbonus.
Herzliche Grüße aus Stuttgart
Ihr Vermieterwelt-Support-Team
Es ist gut zu wissen, dass es finanzielle Unterstützung gibt, um mein Haus energieeffizienter zu machen. Wegen den steigenden Energiekosten überlegen wir schon länger etwas an unserem Haus zu machen. Besonders interessant fand ich die verschiedenen Förderprogramme und die Tipps zur Beantragung.
Guten Tag, ich vermiete ein Zweifamilienhaus und habe hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ich bin nun völlig verunsichert, ob ich für die energetischen Maßnahmen (neue Fenster) zum Einen einen Zuschuss von 20 v. H. bei der BAFA unter Einschaltung eines Energieberaters bekommen kann und den Rest dann bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen kann. Mein Energieberater sagt, dies ginge nicht, im Internet finde ich dazu nichts. Können Sie mir helfen?
Guten Tag,
ob Sie den Bafa-Zuschuss erhalten, ist von verschiedenen Dingen abhängig, unter anderem, welche Fenster Sie verbauen; wichtig ist, den Antrag vor Vorhabensbeginn zu stellen. Den Investitionsbetrag abzgl. des Zuschusses können Sie dann wiederum über die Nutzungsdauer gem. Abschreibungstabelle in Anrechnung bringen. Abschließend kann aber sicherlich Ihr Steuerberater hierüber Auskünfte erteilen.
Herzliche Grüße aus Stuttgart
Ihr Vermieterwelt-Support-Team
Moin,
ich lasse eine neue Wärmepumpe in ein vermietetes Haus einbauen. Kosten 31.000 Euro wird von der BAFA mit ca.10.000 Euro gefördert. Kann ich die restlichen 21.000 Euro über AFA Tabelle über 8 Jahre abschreiben?
Hallo,
seit dem 01.01.2020 gewährt der Staat für die energetische Gebäudesanierung eigener selbst genutzter Immobilien einen Steuerbonus. Damit können Eigentümer pro Haus oder Wohnung 20% der Kosten von der Steuer absetzen. Die Besonderheit dabei ist: Geld zurück gibt es neben Lohn- und Fahrtkosten auch für das Material.
So funktioniert der Steuerbonus für Sanierungen!
Wenn Sie eine höhere Energieeffizienz an Ihrem Haus durchführen, winkt ein steuerlicher Vorteil: 20% Ihrer Sanierungskosten sind von der Steuer absetzen. Dabei ist der maximal abziehbare Betrag auf 40.000 Euro pro Immobilie gedeckelt. Heißt: Will man den Steuerbonus voll ausschöpfen, muss insgesamt 200.000 Euro investiert werden. Wichtig: Die steuerliche Entlastung gibt es nicht auf einmal, sondern verteilt über 3 Jahre. Dabei handelt es sich um eine sogenannte „Tarifermäßigung“. Das bedeutet, die Beträge werden direkt von der Einkommensteuer abgezogen. Das lohnt sich vor allem für diejenigen, die viel Einkommensteuer zahlen.
Sie können die Sanierungskosten nur einmal steuerlich absetzen. Wurden energetische Maßnahmen bereits als Werbungskosten, Betriebsausgaben, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt, können für dieselben Maßnahmen keine zusätzlichen, steuerlichen Förderungen mehr bekommen werden. Die Programme des Bereiches Energieeffizient Sanieren sind nicht mit dem Bafa Zuschuss für Heizen mit erneuerbaren Energien kombinierbar. Man kann aber trotzdem Förderungen bei KfW und Bafa beantragen, wenn die Kosten der Maßnahmen gesplittet werden. Vorbehaltlich der aktuellen Änderungen und Ihren persönlichen Gegebenheiten kann generell folgender Hinweis zu möglichen Kombinationsmöglichkeiten gegeben werden: Die KfW-Programme 430 Zuschuss (Einzelmaßnahmen + Effizienzhaus) und 151/152 Kredit (Einzelmaßnahmen + Effizienzhaus) lassen sich mit dem Programm 167 Ergänzungskredit kombinieren. Hier werden Heizungsanlagen in Wohngebäude auf Basis von erneuerbaren Energien gefördert. Ebenfalls mit dem Programm 167 kombinierbar sind die Programme 159 und 455 – altersgerechter Umbau Kredit oder Zuschuss.
Bitte bedenken Sie, dass bei detaillierten Fragen zum steuerlichen und rechtlichen Ansatz unsere Experten zu Rate gezogen werden sollten und es sich hier im Kommentar um keine Steuerberatung handelt.
Ich hoffe, wir konnten Ihnen weiterhelfen.
Herzliche Grüße aus Stuttgart
Ihr Vermieterwelt-Support-Team
Danke für die umfassende Antwort, leider bin ich noch nicht wirklich schlauer. Wenn ich die beantragte Bafa Förderung für die neue Heizung in meinem Mietshaus nicht abrufe, könnte ich die 31.000 über die Steuererklärung ganz normal einreichen und die Heizung wäre dann komplett zu 100% über mehrere Jahre abgeschrieben. Wenn ich "nur" die Bafa Förderung nehme, bekomme ich nur 10.000 Euro. Meine Frage war aber, den Eigenanteil von 21.000 Euro kann ich diesen Betrag bei der Steuererklärung geltend machen?
31.000 minus die 10.000 Bafa Förderung und die 21.000 tatsächliche Eigenleistung absetzbar über mehrere Jahre in der Steuerklärung.
Ich bitte Sie in einfacheren Worten zu antworten. 😉
LG
Noch einmal anders beantwortet bzw. kurz und knapp auf Ihre Eingangsfrage bezogen: Die Kosten abzgl. Zuschuss können Sie gem. AfA-Tabelle über den Nutzungszeitraum abschreiben, allerdings beträgt dieser nach unserem Kenntnisstand 10 Jahre. Hier würden wir Ihnen raten, einen Steuerberater aufzusuchen, und dies abschließend zu klären.
Herzliche Grüße aus Stuttgart
Ihr Vermieterwelt-Support-Team
Sie haben eine Frage oder Meinung zum Artikel?
Wolfgang Bühler
Hallo, kann ich die Kosten für eine energetische Heizungssanierung trotz BAFA-Zuschuss bei einer Mietimmobilie abschreiben.
Wenn Ja, welche Kosten (Kosten incl. Zuschuss oder nur Eigenanteil an den Gesamtkosten). Nachdem die Maßnahme als Erhaltungsaufwand zu werten ist, müßte eine Abschreibung zwische 2 und 5 Jahren möglich sein.
Für eine Antwort vielen Dank im Voraus
Jo-Eike Vormittag
Hallo,
und vielen Dank für die interessante fachliche Nachfrage. Bei der Umlage der Modernisierungskosten sind folgende Punkte zu beachten: 1. Zuschüsse oder Zinsvergünstigungen (KfW-Darlehen) sind von den Gesamtkosten abzuziehen. 2. Ein Instandhaltungsanteil ist herauszurechnen. In Ihrem Fall der Heizung ist bspw. die alte Heizung rauszunehmen, weil sie entweder kaputt ist oder aber nicht mehr betrieben werden darf. Somit ist ein Teil der Kosten als Instandhaltungskosten zu werten. Das beauftragte Heizungsunternehmen müsste dann in der Rechnung den Instandhaltungsanteil angeben oder aber ein zweites Angebot erstellen, das nur die „Instandhaltung“ darstellt. 3. Von den verbliebenen Kosten können dann 8 % der Kosten auf das Jahr gesehen auf die Mieter umgelegt werden.
Eine Beispielrechnung dazu:
Die neue Heizung kostet: 100.000,00 €
– BAFA Zuschuss -20.000,00 €
– Instandhaltungskosten -30.000,00 €
Rest: 50.000,00 €
Auf alle Mieter umlegbare 8 %: 4.000,00 € pro Jahr
Gehen wir von zwei Mietern aus und dass beide eine 100 m² Wohnung bewohnen, können 2.000,00 € auf beide Mieter pro Jahr umgelegt werden.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen. Herzliche Grüße aus Stuttgart
Ihr Vermieterwelt-Support-Team