Sachverhalt

Vermieter können ein Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 BGB kündigen, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung haben. Ein solcher Grund liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt.

Die Gründe für den Eigenbedarf müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden (§ 573 Abs. 3 BGB). Dabei reicht es aus, die betreffende Person zu benennen und das Interesse an der Nutzung der Wohnung darzulegen. Ob dieses Interesse tatsächlich besteht, ist keine formelle, sondern eine inhaltliche Frage (BGH, Beschluss v. 9.2.2021, VIII ZR 346/19).

Ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandener Eigenbedarf ist grundsätzlich zulässig und stellt keinen Rechtsmissbrauch dar (BGH, Urteil v. 20.3.2013, VIII ZR 233/12). Die Person muss nicht zwingend namentlich genannt werden; es genügt eine eindeutige Identifizierbarkeit (BGH, Urteil v. 30.4.2014, VIII ZR 107/13). Ist jedoch bei Kündigung unklar, wer konkret einziehen soll, ist die Kündigung unwirksam (AG Köln, Urteil v. 9.8.2015, 212 C 86/13).

Urteil

Wird der Eigenbedarf nur vorgetäuscht oder nicht umgesetzt, kann der Mieter Schadensersatz verlangen.

Das LG Berlin II entschied zugunsten eines Mieters, weil der Vermieter seine Umzugspläne nicht ausreichend belegen konnte und den Wegfall des Eigenbedarfs nicht hinreichend darlegte (LG Berlin II, Urteil v. 4.9.2024, 64 S 281/22). Ähnlich urteilte das LG Kassel: Die Begründung des Vermieters war unzureichend (LG Kassel, Urteil v. 23.11.2023, 1 S 222/22).

Auch das AG Waiblingen sprach einem Mieter Schadensersatz zu: Die Vermieterin hatte nach einer Eigenbedarfskündigung die Wohnung anderweitig vermietet und den Verzicht auf den Einzug nicht nachvollziehbar erklärt (AG Waiblingen, Urteil v. 15.1.2019, 9 C 1106/18).

Der BGH stellte klar: Wird eine Wohnung unter dem Vorwand von Eigenbedarf gekündigt und später gewinnbringend verkauft oder anderweitig genutzt, ohne dass der Bedarf umgesetzt wird oder nachvollziehbar entfällt, liegt ein vorgetäuschter Eigenbedarf vor (BGH, Beschluss v. 10.5.2016, VIII ZR 214/15; BGH, Urteil v. 29.3.2017, VIII ZR 44/16).

Laut AG Mannheim verjähren Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs in drei Jahren (§§ 195 und 199 BGB) (AG Mannheim, Urteil v. 3.5.2017, 8 C 6/16).

Bedeutung für Vermieter

Vermieter müssen bei einer Eigenbedarfskündigung sorgfältig begründen, wer in die Wohnung einziehen soll und warum dies erforderlich ist.

Auch eine Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung kann einen zulässigen Eigenbedarf darstellen – sofern nachvollziehbare Gründe bestehen und kein Rechtsmissbrauch vorliegt (BGH, Beschluss v. 21.8.2018, VIII ZR 186/17; BVerfG, Beschluss v. 23.4.2014, 1 BvR 2851/13).

Kündigungsfristen gemäß § 573c BGB sind einzuhalten: drei Monate Grundfrist mit Verlängerung je nach Mietdauer um jeweils drei Monate nach fünf bzw. acht Jahren.

Nennt ein Vermieter im Kündigungsschreiben einen zu frühen Termin für das Vertragsende, bleibt die Kündigung dennoch zum nächstmöglichen Zeitpunkt wirksam (BGH, Urteil v. 10. 4. 2024, VIII ZR 286/22).

Sperrfristen gemäß § 577a BGB gelten bei Umwandlung in Wohnungseigentum: In diesen Fällen kann frühestens drei Jahre nach Erwerb wegen Eigenbedarfs gekündigt werden – in angespannten Wohnungsmärkten bis zu zehn Jahre.

Auch bei Erwerb durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gilt diese Sperrfrist (§ 577a Abs. 1a BGB). Eine GmbH & Co. KG ist hiervon nicht betroffen – hier beginnt die Frist erst mit Aufteilung in Wohnungseigentum und Weiterverkauf (BGH, Urteil v. 6. 8. 2025, VIII ZR 161/24).

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Häufige Fragen und Antworten


Wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt und dies im Kündigungsschreiben begründet, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zulässig.


Es müssen die Person benannt und das Interesse an der Nutzung der Wohnung dargelegt werden. Eine eindeutige Identifizierbarkeit der Person reicht aus.


Wird der Eigenbedarf nur vorgetäuscht oder nicht umgesetzt, kann der Mieter Schadensersatz verlangen.


Die Grundkündigungsfrist beträgt drei Monate. Sie verlängert sich nach fünf und acht Jahren Mietdauer jeweils um drei Monate.


In diesem Fall gilt eine Sperrfrist von drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten bis zu zehn Jahren, bevor wegen Eigenbedarfs gekündigt werden darf.

Fazit

Eine wirksame Eigenbedarfskündigung erfordert eine klare Begründung sowie die Einhaltung gesetzlicher Fristen und Sperrfristen.