Abgabefristen für Ihre Steuererklärung

Die Einkommensteuererklärung gehört zur jährlichen To-do-Liste. Dennoch warten viele Vermieter so lange wie möglich mit der Abgabe. Oft wird der Aufwand gescheut, alle Einkünfte und Ausgaben zusammen zu stellen. Dabei macht es Sinn, wenn Sie Ihre Steuererklärung das gesamte Jahr über im Blick behalten und auf eine ausgewogene Balance zwischen Einnahmen und Aufwendungen achten.

Als Vermieter versteuern Sie neben Ihren weiteren Einkünften auch Ihre Mieteinnahmen. Diese gelten als Einnahmen – mitunter machen diese Mieteinnahmen auch den Hauptanteil des Gesamteinkommens aus. Die Abgabefrist für die Steuererklärung ist in der Regel der 31.07. des nachfolgenden Jahres.

Kümmert sich Ihr Steuerberater oder ein Lohnsteuerhilfeverein um die Einkommensteuer, dann können Sie sich mit der Abgabe einige Monate länger Zeit lassen. In diesen Fällen reicht es aus, wenn die Steuererklärung bis zum letzten Februartag des übernächsten Jahres beim Finanzamt abgegeben wird. Wichtig: Es zählt das Datum des Eingangsstempels.

Wenn Sie aus unvorhersehbaren Gründen Ihre Steuererklärung nicht termingerecht fertigstellen können, dann gibt es die Möglichkeit einer Fristverlängerung. Hierfür reicht ein formloser Antrag bei Ihrem Finanzamt. Oft können Sie diesen per E-Mail stellen. Gründe für eine Fristverlängerung sind beispielsweise Krankheiten oder das Fehlen wichtiger Unterlagen.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Das wichtigste Formular der Steuererklärung für Vermieter ist die sogenannte Anlage V. Hier werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eingetragen. Nach § 21 des Einkommensteuergesetzes gelten diese als versteuerbares Einkommen. Das gilt für alle Vermietungen, auch für die Vermietung von Garagen, Grundstücken, Gärten und für Ferienhäuser.

Bei der Berechnung des Einkommens machen Sie im Gegenzug Ihre Ausgaben steuerlich geltend. Auf diese Weise reduzieren Sie Ihre Steuerlast – Sie erhalten möglicherweise Steuern zurück oder müssen weniger bezahlen.

Die Anlage V besteht aus einer Vorder- und einer Rückseite. Auf der Vorderseite tragen Sie Ihre Einkünfte aus Vermietungen ein. Auf der Rückseite führen sie die entstandenen Kosten auf, inklusive der Aufwendungen für Modernisierungen, Kredite sowie die laufenden Nebenkosten.

Die Anlage V der Steuererklärung

In der Anlage V tragen Sie sämtliche Eckdaten wie die Lage, die Größe und das Baujahr Ihres Mietobjektes ein. Weitere Angaben sind die Mieteinnahmen zuzüglich der gezahlten Nebenkosten.

Auch Einkünfte aus sogenannter Sondervermietung, zum Beispiel einer Garagenvermietung, müssen Sie hier aufführen. Auch Mietausfälle durch zeitweise Leerstände und die Nachzahlung von Nebenkosten müssen hier angegeben werden.

Aufwendungen verringern die Steuerlast

Neben den Einkünften tragen sie in der Anlage V auch Ihre Ausgaben ein. Die Aufwendungen zählen zu den sogenannten Werbungskosten. Dies können Kosten für Reparaturen, Handwerksrechnungen, Zahlungen für Hausmeistertätigkeiten, Reinigungs- oder Verwaltungsarbeiten sein. Achten Sie hier auch auf scheinbar geringe Kosten wie Ihre eigenen Fahrtkosten zum Mietobjekt.

Kosten für kleinere Reparaturen oder für den Erhalt des Mietobjektes, die unter der Grenze von 800 Euro netto pro Jahr liegen, dürfen komplett von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Alle Beträge, die über der 800 Euro Marke liegen, werden im Rahmen von Abschreibungen über mehrere Jahre steuerlich geltend gemacht. Hier kann Ihnen im Zweifelsfall ein Steuerberater helfen.

Zu den Ausgaben im Rahmen der Werbungskosten zählen auch die Grundsteuer und die Nebenkosten, die vom Vermieter abgeführt werden. Somit gelten die Nebenkosten zum einen als Einnahmen (der Mieter zahlt Ihnen die Nebenkosten) und zum anderen als Ausgaben (als Vermieter führen Sie die Nebenkosten ab).

Weitere Aufwendungen sind Abschreibungen und Kreditzinsen (für Immobilienkredite), öffentliche Zuschüsse und Guthabenzinsen aus Bausparverträgen. Abschreibungen können sich je nach Gebäudebaujahr auf bis zu 2,5 Prozent des Kaufpreises pro Jahr belaufen.

Die Werbungskosten in der Übersicht

    • Maklerkosten inklusive der Kosten für die Erstellung von Exposees.
    • Kosten für Wohnungsanzeigen: Sämtliche Kosten für Zeitungsanzeigen oder Inserate auf Portalen können angegeben werden.
    • Renovierungs- und Modernisierungskosten: Dies gilt für kleinere Reparaturen, wie das Austauschen von Steckdosen und Türen bis hin zu großen Modernisierungsarbeiten. Modernisierungen über 4.000 Euro werden über mehrjährige Abschreibungen abgesetzt.
    • Kreditzinsen infolge eines Immobilienkaufes
    • Zinsen auf Bausparverträge und Kredite
    • Kontoführungsgebühren für das Konto, auf dem die Mieteinnahmen eingehen.
    • Betriebskosten sowie die Grundsteuer, die in die Mietnebenkosten einfließen. Die Grundsteuer kann in voller Höhe geltend gemacht werden. Zu den Betriebskosten zählen Heizkosten, Wasserkosten, Müllgebühren, Versicherungen und Kosten für Winterdienste und Straßenreinigungen.
    • Anschaffungskosten der Immobilie: Für Objekte, die vor dem 01.01.1925 erbaut wurden, können 2,5 Prozent der Anschaffungskosten pro Steuerjahr abgeschrieben werden. Für spätere Jahre gelten in den meisten Fällen 2 Prozent.

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abzüglich aller Aufwendungen ergeben somit den Gewinn – oder auch den Verlust – der Ihnen im laufenden Jahr durch Ihre Immobilie entstanden ist. Der Gewinn wird mit dem weiteren relevanten Einkommen addiert. Die Gesamtbesteuerung erfolgt dann mit Ihrem persönlichen Steuersatz.

Steuerfreibeträge auf Mieteinnahmen

Sofern Sie Arbeitnehmer sind und Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Ihr nebenberufliches Einkommen sind, gilt ein Freibetrag in Höhe von 410 Euro. Dieser Freibetrag gilt pro Steuerjahr.

Als Vermieter sind Sie dann zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung verpflichtet, wenn Ihr Einkommen zuzüglich Ihrer Mieteinnahmen den Grundfreibetrag von 9.744 Euro für unverheiratete Personen und 19.488 Euro für Verheiratete übersteigt. Ist dies der Fall, gelten die oben beschriebenen Abgabefristen.

Das Zufluss-/Abfluss-Prinzip in der Steuererklärung

Sämtliche Einnahmen durch Vermietung und Verpachtung müssen exakt dem Steuerjahr zugeordnet werden, in dem diese erwirtschaftet wurden. Dies gilt auch für Ihre Ausgaben, beispielsweise für Modernisierungen. Diese können Sie nur für das Jahr steuerlich absetzen, in dem diese tatsächlich angefallen sind.

Ferienwohnungen und Untervermietung

Für Untervermietungen und Ferienwohnungen gelten im Grunde dieselben Regeln wie für die direkte Vermietung von Wohnraum. Allerdings gilt für Untervermietungen, die nur für einen begrenzten Zeitraum stattfinden, einmalig ein Freibetrag in Höhe von 520 Euro.

Wird der Freibetrag in Anspruch genommen, dann können Kosten, die mit dem vermieteten Wohnraum in Verbindung stehen, nicht steuerlich geltend gemacht werden.