Einkommensnachweis: Was Vermieter anfordern dürfen

Rechtlich gesehen dürfen Sie als Vermieter erst dann einen Einkommensnachweis anfordern, wenn Sie mit dem potenziellen Mieter die Formalitäten klären und das Mietverhältnis konkret wird. Zur reinen Besichtigung der Immobilie dürfen Sie noch keinen Nachweis verlangen, das würde den datenschutzrechtlichen Bestimmungen widersprechen.

Allerdings ist es vor allem in Wohngebieten mit einer Vielzahl von Interessenten nicht unüblich, dass Bewerber für Mietimmobilien bereits vorab und eigenständig Unterlagen einreichen, um Ihre Chancen bei der Wohnungssuche zu verbessern.

Vermieten Sie Ihre Immobilie, ist der Einkommensnachweis praktisch unerlässlich, um sicherzustellen, dass Ihre Mieter in der Lage sind, die monatliche Miete tatsächlich zu begleichen – auch stetig und langfristig.

Rechtlich sind Sie dazu befugt, Mieter nach Beruf und Karriere zu befragen. So schützen Sie sich vor Betrügern oder möglichen Mietausfällen. Kann der Mieter Ihnen keinen gültigen Einkommensnachweis vorlegen, dann brauchen Sie nicht auf Mietverhältnis einzugehen.

In der Regel wird als Einkommensnachweis ein Gehaltsnachweis vorgelegt, es gibt jedoch Alternativen.

Alternativen zum Gehaltsnachweis: BaföG, Bürgschaft, Rentenbescheid

Neben dem Gehaltsnachweis gibt es weitere Möglichkeiten, die Zahlungsfähigkeit nachzuweisen. Beispielsweise über einen Rentenbescheid, einen Bewilligungsbescheid für Sozialleistungen, einen BAföG-Bescheid oder eine Bürgschaft. Bei Selbstständigen kann ein Einkommenssteuerbescheid, eine Erklärung des Steuerberaters einen Einkommensnachweis ersetzen.

Faustregel für Vermieter

Ob sich ein potenzieller Mieter die Miete einer Immobilie leisten kann, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Individuelle Ausgaben lassen sich schwer berücksichtigen. Doch an der folgenden Faustregel können Sie sich grob orientieren.

Auch beim Einkommensnachweis die DSGVO im Blick

So ist es für das Zustandekommen eines Mietverhältnisses beispielsweise irrelevant, welchen Familienstand der Mieter hat, welcher Religion er angehört oder wie viele Kinder er hat (falls diese nicht ebenfalls in die Immobilie einziehen).

Auch über mögliche Rechtskonflikte, Kinderwunsch, Gesundheitszustand, Mitgliedschaften (z.B. im Mieterverein) oder Parteizugehörigkeiten sowie politischer Haltung muss Ihnen der Mieter keine Auskunft erteilen.

Sollte ein Mietverhältnis letztendlich doch nicht zustande kommen, sind Sie als Vermieter nach aktuellen Datenschutzrichtlinien dazu verpflichtet, die eingereichten Unterlagen zurückzugeben oder zu vernichten. Eine Weitergabe an Dritte ist zu jedem Zeitpunkt untersagt.

Das sollte der Einkommensnachweis beinhalten

Allgemein gibt der Einkommensnachweis Auskunft über die monatlichen Einkünfte des potenziellen Mieters. Ein solcher Nachweis kann beispielsweise durch die letzten Kontoauszüge, Gehaltsabrechnungen oder einen gültigen Arbeitsvertrag (Achten Sie auf eine mögliche Befristung des Arbeitsverhältnisses!) erbracht werden.

Es gibt allerdings noch andere Arten von Einkommen – und somit auch andere Nachweise. So gelten als Einkommensnachweise auch folgende Belege:

    • Rentenbescheid
    • Bewilligungsbescheid über Sozialleistungen (z.B. Arbeitslosengeld, Krankengeld)
    • Bescheid über BAföG für Studenten
    • Kindergeldbescheinigung
    • Nachweis über Mieteinnahmen
    • Nachweis über Einnahmen durch Kapitalerträge
    • Einkommenssteuerbescheid
    • Mietbürgschaftserklärung

Wird die Miete bei Bezug von Sozialleistungen durch das zuständige Amt beglichen, können Sie eine schriftliche Bestätigung anfordern, bis zu welcher Höhe das Amt die Mietkosten übernimmt.

Da Auszubildende oder Studenten meist über eher geringes Einkommen verfügen, ist es möglich, den Mietvertrag beispielsweise mit den Eltern abzuschließen. Dabei gilt: Läuft der Mietvertrag auf den Namen der Eltern, sind Sie als Vermieter dazu befugt, Einkommensnachweise der Eltern anzufordern.

Tipp: Prüfen Sie Einkommensnachweise nicht nur auf die Höhe des Einkommens, sondern auch auf korrekte Daten und Aktualität.

Was nicht als zulässige Einkommensnachweise gilt:

    • Bargeld
    • Anträge für Leistungen
    • selbst erstellte Abrechnungen

Der Einkommensnachweis für Selbstständige

Die monatlichen Einkünfte von Selbstständigen schwanken. Daher bietet es sich in dem Fall an, die letzten Kontoauszüge auf möglichst stabiles Einkommen zu prüfen. Alternativ bzw. zusätzlich gelten Einkommensteuerbescheide vom Finanzamt, eine betriebswirtschaftliche Auswertung, eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung oder auch ein Formular des Steuerberaters als zulässige Einkommensnachweise.

Besteht die Selbstständigkeit erst seit Kurzem, legt der Mieter Ihnen möglicherweise zusätzlich Gehaltsabrechnungen eines vorangegangenen Arbeitsverhältnisses vor.

Gehaltsnachweis online erstellen

Manche Vermieter machen sich die Mühe, zukünftigen Mietern ein eigenes (Online-)Formular als Vorlage zur Verfügung zu stellen, mit dem sie ihre Einkünfte nachweisen können. Das bietet verschiedene Vor- und Nachteile.

Einheitliche Musterschreiben sorgen für eine bessere Übersicht in den eigenen Unterlagen. Besonders bei der Vermietung mehrerer Immobilien oder einem häufigen Mieterwechsel vereinfacht das die Akteneinsicht und Verwaltung des Schriftverkehrs. Man kann hier daher klar von einer Arbeitserleichterung sprechen.

Im Falle des Gehaltsnachweises hat ein solches Formular allerdings Tücken, da die Art der Nachweise grundsätzlich unterschiedlich ist. Arbeitgeber haben meist eigene Formulare, die verwendet werden. Auch Ämter und Banken haben eigene Richtlinien und Vorgaben.

Schufa, Bonitätsprüfung und Mietschuldenbescheinigung

Schufa

Bewertet die Bonität bzw. Kreditwürdigkeit. Eine Auskunft kann kostenlos beantragt werden. Die Zustellung dauert 1 bis 4 Wochen. Eine schnellere Auskunft ist möglich, aber mit Kosten verbunden.

Bonitätsprüfung

Neben der Schufa gibt es noch andere Anbieter, die eine Bonitätsprüfung anbieten (z.B. Creditreform, CRIF oder Arvato Infoscore).

Selbstauskunft

Die Selbstauskunft informiert über die privaten Lebensverhältnisse des Mieters und wird von diesem selbst ausgefüllt. Sie basiert auf freiwilliger Basis.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vorvermieter

Hiermit kann der Mieter nachweisen, seine Mietzahlungen an vorherige Vermieter immer pünktlich und korrekt geleistet zu haben. Mögliche Mietschulden können so ausgeschlossen werden.

Allerdings sind Vermieter nicht dazu verpflichtet, eine solche Auskunft zu erteilen und können diese ohne Angabe von Gründen verweigern.

Mietbürgschaft

Auch eine Mietbürgschaft kann als Absicherung für Vermieter dienen, um Mietausfälle zu vermeiden. In diesem Fall bürgen Eltern, Familienangehörige oder enge Freunde für den Mieter und decken Kosten, falls der Mieter selbst nicht dazu in der Lage ist. Eine Bürgschaft muss immer schriftlich hinterlegt werden, um rechtsgültig zu sein.