Sachverhalt

Ein Vermieter forderte von seinem Mieter Nachzahlungen aus den Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2017 bis 2019 sowie Schadensersatz für nicht geleistete Gartenpflege. Die Abrechnungen enthielten keine detaillierte Heizkostenabrechnung. Diese wurde erst im Prozess nachgereicht. Im Mietvertrag war handschriftlich vermerkt, dass die Gartenpflege vom Mieter übernommen werde. Der Garten war durch eine kleine Stützmauer in zwei Bereiche geteilt. Der Vermieter verlangte die Kosten für die Pflege des gesamten Gartens.

Urteil

Das Amtsgericht Nürtingen (25.05.2022, 17 C 3483/21) wies die Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen vollständig ab. Die Abrechnungen waren formell unwirksam, da die Heizkostenabrechnung fehlte und nicht fristgerecht vorgelegt wurde. Eine nachträgliche Korrektur im Prozess war ausgeschlossen.

Bezüglich der Gartenpflege stellte das Gericht fest, dass der Mietvertrag keine eindeutige Regelung zum Umfang der Pflegepflicht enthielt. Der Mieter musste daher nur den Bereich innerhalb der Stützmauer pflegen. Da er auch diese Pflicht nicht erfüllte, wurde er zu Schadensersatz in Höhe von 223,33 € verurteilt – entsprechend einem Drittel der angefallenen Gartenpflegekosten.

Bedeutung für Vermieter

Betriebskostenabrechnungen müssen vollständig und fristgerecht erstellt werden. Fehlen wesentliche Unterlagen wie die Heizkostenabrechnung oder werden sie verspätet nachgereicht, ist die gesamte Abrechnung formell unwirksam. In diesem Fall entfällt der Anspruch auf Nachzahlung vollständig.

Vertragliche Regelungen zur Gartenpflege müssen klar und eindeutig formuliert sein. Unklare Formulierungen führen dazu, dass Gerichte den Umfang der Pflicht restriktiv auslegen – im Zweifel zugunsten des Mieters. Ein handschriftlicher Zusatz ohne genaue Flächenangabe reicht nicht aus, um eine umfassende Pflegepflicht zu begründen.

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Häufige Fragen und Antworten


Wenn wesentliche Unterlagen wie die Heizkostenabrechnung fehlen oder nicht fristgerecht vorgelegt werden, ist die Abrechnung formell unwirksam.

Nein, eine nachträgliche Korrektur im Prozess ist ausgeschlossen.

Dann entfällt der Anspruch auf Nachzahlung vollständig.

Die Regelungen müssen klar und eindeutig sein. Unklare Formulierungen werden im Zweifel zugunsten des Mieters ausgelegt.

Nein, ein handschriftlicher Zusatz ohne genaue Flächenangabe reicht nicht aus, um eine umfassende Pflegepflicht zu begründen.

Fazit

Nur eine formell ordnungsgemäße und fristgerechte Betriebskostenabrechnung sichert den Anspruch auf Nachzahlung. Werden wesentliche Bestandteile wie die Heizkostenabrechnung nicht beigefügt oder zu spät nachgereicht, ist die gesamte Abrechnung unwirksam – der Vermieter geht dann vollständig leer aus. Schadensersatzansprüche, etwa wegen unterlassener Gartenpflege, können nur durchgesetzt werden, wenn die vertraglichen Regelungen klar und eindeutig formuliert sind.

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