Was ist ein befristeter Mietvertrag?

Ein befristeter Mietvertrag ist ein Wohnraummietvertrag mit festem Enddatum. Das Mietverhältnis endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, ohne dass eine Kündigung erforderlich ist. Die rechtliche Grundlage ist § 575 BGB.

Umgangssprachlich wird der befristete Mietvertrag auch als Zeitmietvertrag, Mietvertrag auf Zeit oder befristetes Mietverhältnis bezeichnet. Anders als der unbefristete Mietvertrag (der gesetzliche Regelfall), lässt sich Wohnraum seit der Mietrechtsreform 2001 nur noch unter strengen Voraussetzungen wirksam befristen.

Wichtig: Ein befristeter Mietvertrag ohne Grund ist bei Wohnraum nicht zulässig. Fehlt einer der drei in § 575 Abs. 1 BGB genannten Gründe oder wird er dem Mieter nicht schriftlich mitgeteilt, gilt das Mietverhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die einzige Ausnahme: Wohnungen zum vorübergehenden Gebrauch (z. B. Ferienwohnungen, Monteurwohnungen) nach § 549 Abs. 2 BGB.

3 zulässige Gründe für einen befristeten Mietvertrag

§ 575 BGB nennt abschließend drei Gründe, aus denen Vermieter Wohnraum befristen dürfen. Andere Gründe, wie etwa „wirtschaftliche Flexibilität“ oder „Unsicherheit über die Zukunft“, sind nicht zulässig und führen zwingend zu einem unbefristeten Vertrag.

Befristungsgrund nach § 575 Abs. 1 BGB Was bedeutet das konkret?
1. Eigenbedarf (Nr. 1) Der Vermieter will die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst nutzen, an einen Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen überlassen.
2. Bauliche Maßnahmen (Nr. 2) Der Vermieter plant Abriss, wesentliche Veränderung oder umfassende Instandsetzung der Wohnung, die ein bewohntes Mietverhältnis erheblich erschweren würde.
3. Werkmietwohnung (Nr. 3) Die Wohnung soll nach Mietende an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermietet werden, z. B. Hausmeister, Pflegekraft oder Mitarbeiter.

Häufige Fehler: Vage Formulierungen wie „befristet aus persönlichen Gründen“ oder „Befristung wegen Eigenbedarf“ ohne Angabe der konkreten Person, des Zeitpunkts oder der geplanten Nutzung reichen nicht aus. Auch ein nachträglicher Austausch des Befristungsgrundes während der Laufzeit ist unwirksam.

Befristeter Mietvertrag: Beispielklauseln

So könnten die drei Befristungsgründe rechtssicher im Vertrag formuliert sein:

Wichtig: Je konkreter Sie den Befristungsgrund formulieren (Person, Zeitpunkt, Art der Nutzung), desto höher ist die Rechtssicherheit. Pauschale Formulierungen aus dem Internet bergen ein hohes Wirksamkeitsrisiko.

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Wie lange darf ein Mietvertrag befristet sein?

Das Gesetz schreibt weder eine Mindest- noch eine Höchstdauer für einen befristeten Mietvertrag vor. Sechs Monate, ein Jahr, fünf Jahre oder zehn Jahre sind grundsätzlich alle zulässig. Entscheidend ist, dass die Laufzeit zum Befristungsgrund passt und das Enddatum eindeutig im Vertrag genannt wird.

In der Praxis bewähren sich diese Laufzeiten:

  • Mietvertrag 1 Jahr befristet: Bei klar absehbarem Eigenbedarf (z. B. Rückkehr aus dem Ausland).
  • 2 bis 3 Jahre: Üblich bei Eigenbedarf für Kinder vor Studienbeginn oder vor einer geplanten Sanierung.
  • 5 Jahre oder mehr: Bei langfristig geplanten baulichen Maßnahmen oder Werkmietwohnungen.

Vorsicht bei sehr langen Laufzeiten: Wer für eine Sanierung „in zehn Jahren“ befristet, riskiert, dass Gerichte den Grund als nicht ausreichend konkret werten, mit der Folge eines unbefristeten Vertrags.

Mieterhöhung im Zeitmietvertrag

Ein häufig unterschätzter Nachteil: Eine klassische Mieterhöhung nach § 558 BGB (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) ist während eines befristeten Mietvertrags nicht möglich. Ebenso wenig eine Modernisierungsumlage.

Wer trotzdem eine dynamische Mietentwicklung möchte, muss diese von Anfang an im Vertrag verankern:

Beide Modelle lassen sich mit einer Befristung kombinieren und sichern Ihre Einnahmen gegen Inflation und Marktentwicklung ab.

Kündigung und Ende des befristeten Mietvertrags

Während der vereinbarten Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen. Genau das ist der Sinn der Befristung: Planungssicherheit für Vermieter und Mieter.

Außerordentliche Kündigung

Möglich bleibt nur die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB bei wichtigem Grund. Das ist etwa bei erheblichem Zahlungsverzug (zwei Monatsmieten Rückstand), Beleidigung, Hausfriedensbruch oder schwere Pflichtverletzungen der Fall. Alternativ können beide Parteien einen Mietaufhebungsvertrag schließen.

Auskunftspflicht 4 Monate vor Ablauf

Frühestens vier Monate vor Vertragsende kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass dieser innerhalb eines Monats schriftlich mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht (§ 575 Abs. 2 BGB). Antwortet der Vermieter zu spät, verlängert sich das Mietverhältnis um die Verzögerung.

Wenn der Befristungsgrund wegfällt

Tritt der Befristungsgrund später ein als geplant, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung verlangen. Entfällt der Grund vollständig, kann der Mieter sogar eine unbefristete Fortsetzung verlangen (§ 575 Abs. 3 BGB). Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes trägt der Vermieter.

Befristeter Mietvertrag: Wenn der Mieter nach Ablauf nicht auszieht

Räumt der Mieter zum Vertragsende nicht freiwillig, ist eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht erforderlich. Wichtig: Widersprechen Sie einer stillschweigenden Verlängerung nach § 545 BGB schriftlich, sonst kann sich das Mietverhältnis automatisch auf unbestimmte Zeit verlängern.

Vor- und Nachteile vom befristeten Mietvertrag auf einen Blick

Zunächst die Vor- und Nachteile für Vermieter:

Vorteile für den Vermieter

  • Automatisches Vertragsende ohne Kündigungsverfahren oder Eigenbedarfsnachweis.
  • Planungssicherheit für eigene Lebensphasen oder Bauvorhaben.
  • Bei möblierter Vermietung in Großstädten gilt die Mietpreisbremse häufig nicht.
  • Geringeres Risiko langfristiger Konflikte mit problematischen Mietern.

Nachteile für den Vermieter

  • Drei abschließend geregelte Gründe, kein freier Gestaltungsspielraum.
  • Keine ordentliche Mieterhöhung während der Laufzeit (nur über Index- oder Staffelmiete).
  • Hohes Unwirksamkeitsrisiko bei Form- oder Begründungsfehlern.
  • Der Befristungsgrund muss bei Rückfrage des Mieters belegbar sein.

Im Folgenden sodann die Vor- und Nachteile für Ihre Mieter:

Vorteile für den Mieter

  • Klare Planung der Wohnsituation für den vereinbarten Zeitraum.
  • Keine Eigenbedarfskündigung während der Laufzeit möglich.

Nachteile für den Mieter

  • Automatisches Ende ohne Möglichkeit auf Fortsetzung (sofern Grund besteht).
  • Wohnungssuche zu einem festen Zeitpunkt unvermeidbar.

Befristeter Mietvertrag vs. Kündigungsausschluss: der Unterschied

Viele Vermieter wollen gar kein automatisches Vertragsende, sondern nur verhindern, dass der Mieter zu schnell kündigt. In diesem Fall ist ein Kündigungsverzicht in einem unbefristeten Mietvertrag die bessere Lösung.

Befristeter Mietvertrag (§ 575 BGB) Kündigungsausschluss (im unbefristeten Vertrag)
Vertragsende Festes Datum, automatisch Offen, läuft normal weiter
Begründungspflicht Ja, einer von drei Gründen Nein
Maximale Bindung Unbegrenzt 4 Jahre
Reguläre Mieterhöhung Ausgeschlossen Möglich nach BGB
Sinnvoll für Konkretes Enddatum mit Eigenbedarf/Sanierung Anfangsphase absichern, danach dauerhaft vermieten

Häufige Fragen zum befristeten Mietvertrag

Ein befristeter Mietvertrag (auch Zeitmietvertrag) ist ein Mietvertrag nach § 575 BGB mit festem Enddatum. Das Mietverhältnis endet automatisch zum vereinbarten Termin, eine Kündigung ist somit nicht erforderlich. Die Befristung ist nur aus drei gesetzlich anerkannten Gründen zulässig.

Nein. Bei Wohnraum ist eine Befristung ohne einen der drei in § 575 Abs. 1 BGB genannten Gründe (Eigenbedarf, bauliche Maßnahmen, Werkmietwohnung) unwirksam. Der Vertrag gilt dann automatisch als unbefristet.

§ 575 BGB nennt abschließend drei Gründe: Eigenbedarf für den Vermieter oder Angehörige, geplante bauliche Maßnahmen (Abriss, wesentliche Veränderung, umfassende Instandsetzung) sowie die spätere Nutzung als Werkmietwohnung für einen zur Dienstleistung Verpflichteten.

Das Gesetz nennt weder eine Mindest- noch eine Höchstdauer. Üblich sind Laufzeiten von einem Jahr bis fünf Jahre. Auch ein Mietvertrag mit 1 Jahr Befristung ist zulässig. Entscheidend ist, dass die Dauer zum Befristungsgrund passt.

Eine ordentliche Kündigung ist während der Laufzeit ausgeschlossen. Möglich bleibt nur die außerordentliche fristlose Kündigung bei wichtigem Grund oder ein einvernehmlicher Mietaufhebungsvertrag.

Ja. Eine Verlängerung ist möglich, wenn beide Parteien zustimmen. Sie kann als neuer befristeter Vertrag, als unbefristeter Anschlussvertrag oder als ergänzende Vereinbarung erfolgen.

Eine klassische Mieterhöhung nach § 558 BGB ist während der Befristung nicht möglich. Wer eine dynamische Miete möchte, muss zu Beginn eine Indexmiete oder Staffelmiete vereinbaren.

Tritt der Grund später ein, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung verlangen. Entfällt der Grund vollständig, kann der Mieter sogar eine unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Die Beweislast trägt der Vermieter.

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