Sachverhalt

In Wohnungseigentümergemeinschaften kommt es häufig zu Auseinandersetzungen über die Zuständigkeit und Kostenverteilung bei Balkonsanierungen. Dabei ist zu unterscheiden, welche Bauteile des Balkons betroffen sind. Konstruktive Elemente wie Brüstung, Geländer, Bodenplatte mit Isolierschicht, Deckenanschlüsse, Außenwände, Stützen sowie Balkonfenster und -türen gehören zum Gemeinschaftseigentum. Für deren Instandhaltung ist grundsätzlich die WEG zuständig.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Balkone grundsätzlich sondereigentumsfähig sind (BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 114/09). Das Sondereigentum umfasst jedoch nur den Luftraum des Balkons, den Innenanstrich und den Bodenbelag. Selbst wenn in der Teilungserklärung der Balkon dem Sondereigentum zugeordnet wird, betrifft dies nicht die konstruktiven Bestandteile.

Die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum sind gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Eigentümern zu tragen – auch von solchen ohne eigenen Balkon. Durch Teilungserklärung oder Beschluss kann jedoch eine abweichende Regelung getroffen werden.

Urteil

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15. Januar 2010 (V ZR 114/09) klargestellt, dass nur bestimmte Teile eines Balkons dem Sondereigentum zugeordnet werden können. Konstruktive und sicherheitsrelevante Bestandteile wie Balkonplatte mit Isolierungsschicht oder Brüstung bleiben zwingend Gemeinschaftseigentum (BGH, V ZR 305/85).

Für umfangreiche Sanierungsmaßnahmen müssen laut einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 30. Juni 2023 (980a C 26/22 WEG) mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden, bevor ein Beschluss zur Auftragsvergabe gefasst wird – es sei denn, es handelt sich um dringende Maßnahmen.

Bedeutung für Vermieter

Vermieter sind verpflichtet, ihren Mietern eine vertragsgemäße Nutzung des Balkons zu ermöglichen. Bei Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung besteht keine Möglichkeit zur Umlage der Kosten auf die Miete im Rahmen einer Modernisierung.

Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB kommt nur in Betracht, wenn es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt. Dazu zählen etwa der Anbau eines zusätzlichen Balkons, die Erweiterung der Balkonfläche oder der Austausch intakter Fliesen durch hochwertigeres Material. Auch das Nachrüsten einer verkehrssicheren Brüstung oder das Anbringen eines Sonnen- oder Sichtschutzes gelten als Modernisierung.

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Häufige Fragen und Antworten


Für die Instandhaltung der konstruktiven Bestandteile des Balkons ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig, da diese zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Zum Sondereigentum gehören nur der Luftraum des Balkons, der Innenanstrich und der Bodenbelag.

Ja, die Kosten für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum sind von allen Eigentümern zu tragen, auch wenn sie keinen eigenen Balkon haben.

Nein, bei Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen ist keine Umlage auf die Miete möglich.

Eine Mieterhöhung ist nur möglich, wenn es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, zum Beispiel beim Anbau eines Balkons oder dem Austausch durch hochwertigeres Material.

Fazit

Balkone bestehen aus gemeinschafts- und sondereigentumsfähigen Bestandteilen – diese Unterscheidung ist entscheidend für Zuständigkeit und Kostenverteilung bei Sanierungen.

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