Sachverhalt

Ein Wohnungseigentümer stellte fest, dass der Verwalter bei der Vorbereitung einer Eigentümerversammlung einen falschen Umlageschlüssel verwendet hatte. Der im Grundbuch eingetragene Miteigentumsanteil (MEA) des Eigentümers betrug 1.823/100.000, der Verwalter setzte jedoch einen veralteten Wert von 2.022/10.000 an. Trotz mehrfacher Hinweise des Eigentümers korrigierte der Verwalter den Fehler nicht.

Der Eigentümer beauftragte daraufhin vor der Versammlung einen Anwalt, um auf eine Korrektur hinzuwirken. Die Versammlung fand dennoch auf Basis der falschen Zahlen statt. In einem späteren Verfahren wurden die gefassten Beschlüsse für unwirksam erklärt. Anschließend verlangte der Eigentümer in einem weiteren Verfahren Schadensersatz in Höhe von 1.158,53 Euro für die vorgerichtlichen Anwaltskosten.

Urteil

Das Amtsgericht Neuss (12.02.2025, 82 C 2493/23) wies die Klage ab. Zwar habe der Verwalter seine Pflichten verletzt und die Wohnungseigentümergemeinschaft hafte grundsätzlich für dessen Fehlverhalten gemäß § 31 BGB analog, jedoch seien die geltend gemachten Anwaltskosten nicht ersatzfähig.

Die Beauftragung eines Rechtsanwalts sei nur dann erstattungsfähig, wenn sie aus Sicht eines vernünftigen Dritten zum damaligen Zeitpunkt erforderlich und zweckmäßig gewesen sei. Im vorliegenden Fall habe der Verwalter bereits mehrfach ablehnend reagiert und sich uneinsichtig gezeigt. Ein anwaltliches Schreiben hätte daher keine Aussicht auf Erfolg gehabt.

Das Gericht stellte klar, dass das Wohnungseigentumsrecht in solchen Fällen den nachträglichen Rechtsschutz, also die gerichtliche Anfechtung fehlerhafter Beschlüsse, vorsieht – ein Weg, den der Kläger später auch erfolgreich beschritt.

Bedeutung für Vermieter

Anwaltskosten sind nur dann erstattungsfähig, wenn ihre Beauftragung im konkreten Zeitpunkt objektiv notwendig und erfolgversprechend war. Eine anwaltliche Intervention vor einer Eigentümerversammlung ist nicht automatisch ein ersatzfähiger Schaden – insbesondere dann nicht, wenn bereits vorher absehbar ist, dass sie keine Wirkung entfalten wird.

Verwalterfehler allein begründen keinen Anspruch auf Kostenerstattung, wenn mildere oder gesetzlich vorgesehene Wege zur Verfügung stehen – wie etwa die spätere gerichtliche Anfechtung eines Beschlusses.

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Häufige Fragen und Antworten


Nein, Anwaltskosten sind nur dann erstattungsfähig, wenn ihre Beauftragung im konkreten Zeitpunkt objektiv notwendig und erfolgversprechend war.

Nur wenn die Beauftragung aus Sicht eines vernünftigen Dritten erforderlich und zweckmäßig war.

Nein, ein Verwalterfehler allein begründet keinen Anspruch auf Kostenerstattung, wenn mildere oder gesetzlich vorgesehene Wege bestehen.

Das Wohnungseigentumsrecht sieht in solchen Fällen die gerichtliche Anfechtung der Beschlüsse als nachträglichen Rechtsschutz vor.

Weil der Verwalter bereits mehrfach ablehnend reagiert hatte und ein anwaltliches Schreiben keine Aussicht auf Erfolg hatte.

Fazit

Anwaltliche Maßnahmen gegen fehlerhafte Verwaltungsentscheidungen sollten nur dann ergriffen werden, wenn sie aus damaliger Sicht realistische Erfolgsaussichten bieten.

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