Ihre AfA in 2 Minuten selbst berechnen

Statt lange zu rechnen: Geben Sie Kaufpreis, Baujahr und wenige weitere Daten an und Sie sehen sofort Ihre jährliche Abschreibung – inklusive einer ersten Einschätzung, wie viel eine verkürzte Restnutzungsdauer bringen könnte.

Was ist die Absetzung für Abnutzung (AfA) für Gebäude?

Ein Gebäude verliert über die Jahre durch Nutzung, Witterung und technische Alterung an Wert. Der Gesetzgeber erkennt diesen Wertverlust an und erlaubt es Ihnen, die Anschaffungskosten eines vermieteten Gebäudes nicht auf einen Schlag, sondern verteilt über die Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Diese jährliche Abschreibung ist die Absetzung für Abnutzung, geregelt in § 7 EStG.

Der Effekt ist bares Geld: Jeder abgeschriebene Euro senkt Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit Ihre Einkommensteuer. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % spart eine AfA von 6.000 € rund 2.520 € Steuern und das Jahr für Jahr, ohne dass Ihnen laufend Geld abfließt.

Wichtig – nur bei Vermietung: Die AfA setzt voraus, dass Sie mit dem Gebäude Einkünfte erzielen. Wer sein Haus selbst bewohnt, kann keine reguläre Gebäude-AfA ansetzen. Ausnahme sind denkmalgeschützte Objekte, für die Sonderregeln gelten.

Die AfA-Formel und die richtige Bemessungsgrundlage

Die Berechnung selbst ist einfach – der Knackpunkt liegt in der Bemessungsgrundlage. Die Grundformel für die lineare Abschreibung lautet:

Jährliche AfA = Gebäudeanteil der Anschaffungskosten × AfA-Satz

In die Anschaffungskosten fließt weit mehr als nur der reine Kaufpreis. Anteilig (bezogen auf das Gebäude) gehören dazu:

  • der Kaufpreis der Immobilie (Gebäudeanteil),
  • die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 %–6,5 %),
  • Notar- und Grundbuchkosten,
  • eine gezahlte Maklerprovision,
  • Gutachter- und Bewertungskosten im Zusammenhang mit dem Erwerb.

Nicht abschreibbar ist der Wert von Grund und Boden, denn er nutzt sich nach Auffassung des Fiskus nicht ab. Deshalb muss der Grundstücksanteil vor der Berechnung sauber herausgerechnet werden (dazu unten mehr).

AfA-Sätze für Gebäude nach Baujahr (Übersicht 2026)

Welcher Prozentsatz gilt, hängt vor allem vom Fertigstellungsjahr und der Nutzungsart ab. Diese Tabelle fasst die aktuell geltenden linearen Sätze für Wohngebäude zusammen:

Gebäude / Baujahr Nutzungsdauer AfA-Satz p. a.
Altbau (vor 1925 fertiggestellt) 40 Jahre 2,5 %
Baujahr 1925–2022 50 Jahre 2,0 %
Neubau (Fertigstellung ab 2023) 33⅓ Jahre 3,0 %
Neubau-Wohngebäude, Baubeginn 10/2023–09/2029 (degressiv) Wechsel möglich 5,0 % auf Restwert
Gewerbeimmobilie im Betriebsvermögen (ab 2001) 33⅓ Jahre 3,0 %

Tipp: Die 33⅓ Jahre bei 3 % sind nur eine rechnerische Größe. Sie schreiben so lange ab, bis die Bemessungsgrundlage aufgebraucht ist – unabhängig davon, wie alt das Gebäude tatsächlich wird.

Absetzung für Abnutzung für Gebäude berechnen: Schritt für Schritt

Nehmen wir ein realistisches Beispiel. Frau Berger kauft 2026 eine vermietete Eigentumswohnung, Baujahr 1994, in Bonn. Sie zahlt 340.000 € Kaufpreis. So rechnet sie ihre AfA aus.

Schritt 1: Kaufnebenkosten addieren

Kaufpreis 340.000 €
Grunderwerbsteuer NRW (6,5 %) 22.100 €
Notar & Grundbuch (ca. 1,8 %) 6.120 €
Maklerprovision (3,57 %) 12.138 €
Gesamte Anschaffungskosten 380.358 €

Schritt 2: Grundstücksanteil abziehen

Laut Kaufvertrag entfallen 25 % auf Grund und Boden. Der abschreibbare Gebäudeanteil beträgt also 75 %.

Anschaffungskosten gesamt 380.358 €
abzüglich Grundstücksanteil (25 %) − 95.090 €
Abschreibbarer Gebäudewert 285.268 €

Schritt 3: AfA-Satz anwenden

Baujahr 1994 bedeutet: linearer Satz 2 % über 50 Jahre.

Gebäudewert × 2 % 285.268 € × 0,02
Jährliche AfA 5.705 €

Frau Berger trägt also 5.705 € pro Jahr in der Anlage V als Werbungskosten ein. Bei einem Steuersatz von 42 % spart sie damit rund 2.396 € Steuern jährlich. Über die kommenden 50 Jahre kumuliert ein sechsstelliger Betrag.

Zeitanteil im Kaufjahr: Im Jahr der Anschaffung wird monatsgenau gerechnet. Kauft Frau Berger die Wohnung im April, darf sie für das erste Jahr nur 9/12 der Jahres-AfA ansetzen, also 4.279 €.

Grundstücksanteil richtig herausrechnen

Der Gebäudeanteil ist der wichtigste Hebel für Ihre AfA und genau hier holt sich das Finanzamt gern einen zu hohen Grundstücksanteil, weil das Ihre Abschreibung schmälert. Drei Wege führen zum Gebäudeanteil:

  1. Aufteilung im Kaufvertrag: Ist eine plausible Aufteilung notariell festgehalten, akzeptiert das Finanzamt sie in der Regel. Achten Sie schon beim Kauf darauf.
  2. Bodenrichtwert-Methode: Fehlt eine Aufteilung, schätzt das Finanzamt den Bodenwert über den örtlichen Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche. Den Rest ordnet es dem Gebäude zu.
  3. Gutachten / Sachverständigenwert: Bei ungünstigen Bodenrichtwerten (etwa in gefragten Lagen) lohnt oft ein Gutachten, das einen realistischen und meist höheren Gebäudeanteil belegt.

Rechen-Faustregel: Jeder Prozentpunkt mehr Gebäudeanteil erhöht bei 380.000 € Anschaffungskosten und 2 % Satz Ihre jährliche AfA um rund 76 €. Über 50 Jahre sind das 3.800 € mehr Abschreibungsvolumen pro Prozentpunkt.

Degressive AfA und Sonderabschreibungen

Degressive AfA von 5 % für Neubauten

Mit dem Wachstumschancengesetz ist die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG zurück. Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 dürfen Sie jährlich 5 % vom jeweiligen Restbuchwert abschreiben. Anders als bei der linearen Methode fallen die höchsten Abschreibungen zu Beginn an. Also genau dann, wenn die Finanzierungslast am größten ist.

Beispiel für einen Neubau mit 400.000 € Gebäudewert:

Jahr Restwert Jahresbeginn AfA (5 %)
1 400.000 € 20.000 €
2 380.000 € 19.000 €
3 361.000 € 18.050 €
4 342.950 € 17.148 €

Allein in den ersten vier Jahren schreiben Sie so über 74.000 € ab – zum Vergleich: linear mit 3 % wären es nur 48.000 €. Ein späterer einmaliger Wechsel zur linearen AfA ist zulässig und lohnt sich meist ab dem 15.–20. Jahr.

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (§ 7bEStG)

Bei besonders energieeffizienten Neubauten (Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel) lässt sich die degressive AfA mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG kombinieren. Im ersten Jahr sind dadurch bis zu 10 % Abschreibung auf die förderfähigen Herstellungskosten möglich.

Restnutzungsdauer verkürzen: Der größte AfA-Hebel

Die gesetzlichen 50 oder 40 Jahre sind eine Pauschale. Ist ein Gebäude tatsächlich schlechter in Schuss – etwa wegen Sanierungsstau, veralteter Haustechnik oder baulicher Mängel –, kann die reale Restnutzungsdauer deutlich kürzer sein. Und je kürzer die Restnutzungsdauer, desto höher die jährliche AfA.

Das lässt sich per Restnutzungsdauer-Gutachten gegenüber dem Finanzamt nachweisen. Der Effekt ist erheblich:

Beispiel: Mehrfamilienhaus, Gebäudewert 480.000 €, Baujahr 1975
Gesetzlich (50 Jahre, 2 %) 9.600 € / Jahr
Mit Gutachten (Restnutzungsdauer 22 Jahre) 21.818 € / Jahr
Mehr-AfA pro Jahr + 12.218 €

Bei einem Steuersatz von 42 % bedeutet das rund 5.132 € zusätzliche Steuerersparnis – jedes Jahr. Die Kosten für ein qualifiziertes Gutachten sind damit in aller Regel schon im ersten Jahr wieder eingespielt.

Wann lohnt sich das? Vor allem bei Bestandsimmobilien mit Baujahr vor ca. 1995, bei Sanierungsstau und bei Objekten in einfacher bis mittlerer Ausstattung. Bei sehr neuen oder hochwertig sanierten Gebäuden ist das Potenzial dagegen gering.

Jetzt jährliche AfA erhöhen

Absetzung für Abnutzung für Gebäude berechnen: Die häufigsten Fehler

  • Grundstück mit abgeschrieben: Wer den vollen Kaufpreis ansetzt, riskiert eine Korrektur durch das Finanzamt. Immer nur den Gebäudeanteil.
  • Kaufnebenkosten vergessen: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöhen anteilig die Bemessungsgrundlage – bares Geld, das oft liegen bleibt.
  • Zeitanteil im Kaufjahr übersehen: Im Anschaffungsjahr wird monatsgenau gerechnet, nicht für das volle Jahr.
  • Falscher Satz beim Baujahr: Ein Altbau vor 1925 wird mit 2,5 %, nicht mit 2 % abgeschrieben. Restnutzungsdauer-Potenzial ignoriert: Gerade bei älteren Objekten bleibt hier oft der größte Steuervorteil ungenutzt.

Häufige Fragen zum Thema: Absetzung für Abnutzung für Gebäude berechnen

Ermitteln Sie zuerst die gesamten Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten), ziehen Sie den Grundstücksanteil ab und multiplizieren Sie den verbleibenden Gebäudewert mit dem passenden AfA Satz (2 %, 2,5 % oder 3 %). Das Ergebnis ist Ihre jährliche Abschreibung.

Gebäude vor 1925 werden mit 2,5 % über 40 Jahre abgeschrieben, Gebäude der Baujahre 1925–2022 mit 2 % über 50 Jahre und Neubauten ab 2023 mit 3 % über rund 33 Jahre. Für Neubauten mit Baubeginn ab Oktober 2023 kommt zusätzlich die degressive AfA von 5 % infrage.

Nein. Grund und Boden nutzen sich nach steuerlicher Auffassung nicht ab und sind von der AfA ausgenommen. Nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten ist abschreibbar.

Das hängt von Lage und Bodenrichtwert ab. Steht keine Aufteilung im Kaufvertrag, schätzt das Finanzamt den Bodenwert über den Bodenrichtwert. In gefragten Lagen setzt es den Grundstücksanteil oft zu hoch an. Ein Gutachten kann hier einen realistischeren Gebäudeanteil sichern.

Es weist gegenüber dem Finanzamt nach, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die gesetzliche Pauschale. Dadurch steigt der AfA-Satz und Ihre jährliche Abschreibung. Bei älteren Objekten zum Beispiel steigt sie oft um mehrere Tausend Euro pro Jahr.

Grundsätzlich nein. Denn die AfA setzt Einkünfte aus Vermietung oder gewerblicher Nutzung voraus. Eine Ausnahme sind denkmalgeschützte Immobilien, bei denen bestimmte Modernisierungskosten auch bei Eigennutzung absetzbar sind.

Ab dem Zeitpunkt, ab dem Sie mit dem Gebäude Einkünfte erzielen – üblicherweise ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Im ersten Jahr wird dabei monatsgenau abgerechnet.