Das sind Abschreibungen für Immobilien und so wirken Sie sich steuerlich aus


Unter dem Begriff der Abschreibungen werden im Rahmen des betrieblichen Rechnungswesens Wertminderungen von Vermögensgegenständen verstanden. Sie können in der Einnahmen-Überschussrechnung als Aufwand angesetzt werden und schmälern das steuerlich relevante Vermögen.

Auch für Vermieter, die in eine Immobilie investiert haben, spielen Abschreibungen eine wichtige Rolle. Schließlich können sie in Form der sogenannte AfA (Absetzung für Abnutzung) steuerliche Entlastungen hervorrufen und sich positiv auf die Immobilienrendite auswirken. Die Möglichkeit, Abschreibungen für Immobilien nutzen zu können, beruht dabei auf folgender Annahme:

Der Staat geht davon aus, dass sich eine Immobilie durch Gebrauch abnutzt und daher an Wert verliert. Dabei wird von einer graduellen Abnutzung ausgegangen, sodass sich der Wert einer Immobilie jedes Jahr etwas mehr reduziert – und sie am Ende ihrer Nutzungsdauer vollkommen wertlos ist.

Derjenige, der eine Immobilie erwirbt und sie anschließend vermietet oder verpachtet, kann daher Anschaffungs- und Herstellungskosten seiner Immobilie über viele Jahre steuerlich absetzen. Das bedeutet: Von Abschreibungen für Immobilien profitieren in erster Linie Vermieter bzw. diejenigen, die ihre Immobilie zur Gewinnerzielung nutzen.

Abschreibungen für Gebäude in Eigennutzung

Selbst genutzte Immobilien werden von staatlicher Seite als rein private Angelegenheit angesehen. Dementsprechend gibt es keine AfA und damit keine Abschreibungen für selbst genutztes Wohneigentum. Lediglich Handwerkerrechnungen rund um eine Immobilie in Eigennutzung können in gewissem Umfang steuerlich geltend gemacht werden.

Allerdings können Abschreibungen für Vermieter dann in Anspruch genommen werden, wenn eine zuvor selbst genutzte Immobilie vermietet wird. Selbstverständlich kann die AfA dabei erst ab dem Vermietungszeitpunkt und nicht rückwirkend in Anspruch genommen werden. Bei der Abschreibungs-Berechnung wird allerdings der AfA-Satz angewendet, der gelten würde, wenn die Immobilie von Anfang an vermietet worden wäre.

Das bedeutet: Nutzen Sie eine Eigentumswohnung für zehn Jahre selbst und vermieten sie anschließend, können Sie Vermieter-Abschreibungen nur noch für 40 statt 50 Jahre in Anspruch nehmen.

Häuser auf Münzen als Symbol für Abschreibungen

AfA für Vermieter: Die relevanten Anschaffungs- und Herstellungskosten

Mithilfe der Absetzung für Abnutzung können Vermieter Anschaffungs- oder Herstellungskosten ihrer Immobilie steuerlich absetzen. Wichtig zu wissen ist in diesem Zusammenhang. Dass Abschreibungen lediglich in Bezug auf das Gebäude, nicht aber auf das Grundstück, auf dem es steht, möglich sind. Wer eine Immobilie samt Grund gekauft hat, muss daher den Grundstückswert vom Kaufpreis abziehen.

Zu den sich ergebenden absatzfähigen Kosten zählen dann im Detail folgende Ausgaben:

Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten

    • Der Immobilienkaufpreis (abzüglich des Grundstückswertes)
    • Für die Kaufvertragsbeurkundung angefallene Notarkosten
    • Die Maklerprovision
    • Die Grunderwerbsteuer
    • Beim Grundbuchamt angefallene Gebühren
    • Die Gutachter- und Schätzkosten
    • Gerichtskosten (im Falle des Erwerbs im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens)

Herstellungskosten

    • Die für Baugenehmigung und Bauabnahme angefallene Kosten
    • Die Kosten für Handwerker und Architekten
    • Die Baumaterialkosten
    • Die Kosten für Ausschachtungsarbeiten und Aufwendungen für übliche Erdarbeiten
    • Die Kosten für erstmalig installierte Gas-, Strom-, Wasser- und Abwasseranschlüsse
    • Die Kosten für eine Umzäunung (inklusive Kosten für Bäume und Hecken)
    • Die Kosten für die Entfernung von Betriebsvorrichtungen
    • Die Kosten für Abstands- und Ablösezahlungen

So berechnen Sie Höhe und Zeitraum der AfA-Abschreibungen

Die Regeln rund um die Absetzung von Abnutzung sind im Einkommenssteuergesetz (EstG) festgeschrieben. Aus den Regelungen ergibt sich, dass die Höhe sowie die mögliche Dauer von Abschreibungen für vermietete Immobilien von zwei Faktoren abhängt:

Zum einen kommt es darauf an, um welche Art von Immobilie es sich handelt (z.B. Neubau, Altbau, neu geschaffener Wohnraum, denkmalgeschützte Immobilien etc.). Zum anderen kommt es für die Ermittlung des Abschreibungszeitraums auf das Baujahr der Immobilie an.

In Abhängigkeit von Immobilienart und Baujahr können due Abschreibungen mittels folgender Abschreibungsmethoden vorgenommen werden:

Welche Abschreibungsmöglichkeiten und Sonder-AfA für verschiedene Immobilienarten im Detail gelten, erfahren Sie im Folgenden.

Welche Abschreibungsmöglichkeiten Sie im konkreten Fall nutzen können, hängt von der Art Ihrer Immobilie ab. Im Folgenden zeigen wir daher einen Überblick der verschiedenen AfA-Arten.

Abschreibungen für Neubauten

Haben Sie ein neues Gebäude errichtet und vermieten dieses, können Sie die Neubau-AfA nutzen. Sie erlaubt es Ihnen, einen linearen Abschreibungssatz von zwei Prozent jährlich anzusetzen. Die für Ihr Gebäude angefallenen Herstellungskosten können Sie so über 50 Jahre hinweg steuerlich geltend machen.

AfA für neu geschaffenen Wohnraum

Haben Sie durch einen Neubau, einen Dachausbau oder eine Dachaufstockung neuen Wohnraum geschaffen, dürfen Sie zusätzlich zur Neubau-AfA eine Sonder-AfA für neu geschaffenen Wohnraum in Höhe von bis zu fünf Prozent jährlich nutzen. Sie wird für vier Jahren gewährt.

Mithilfe der Sonder-Abschreibung können pro Quadratmeter maximal 2.000 Euro geltend gemacht werden. Anwendbar ist die Regelung auf Bauprojekte, die zwischen dem 31.08.2018 und dem 31.12.2021 baurechtlich beantragt worden sind.

Altbauten-AfA

Wer einen Altbau vermietet, schreibt linear ab. Abschreibungsbetrag und -zeitraum variieren je nach Baujahr der Immobilie:

    • Für ab 1925 erbaute Immobilien gilt ein Abschreibungsbetrag von zwei Prozent der Anschaffungskosten jährlich. Der Betrag kann über 50 Jahre hinweg steuerlich geltend gemacht werden.
    • Fürvor 1925 erbaute Immobilien gilt eine lineare Abschreibungshöhe von 2,5 Prozent für einen Zeitraum von 40 Jahren.
Abschreibungen für denkmalgeschützte Immobilien

Sind Sie Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie, können Sie Anschaffungskosten ohne Renovierungskosten für nach 1925 errichtet Gebäude linear mit 2 Prozent für 50 Jahre abschreiben. Für vor 1925 erreichtet Gebäude gilt ein Abschreibungssatz von 2,5 Prozent für 40 Jahre.

Zusätzliche dazu können Sie außerdem die angefallenen Modernisierungskosten über acht Jahre hinweg mit neun und anschließend für weitere vier Jahre mit sieben Prozent abschreiben.

Abschreibungen für gewerblich genutzte Gebäuden

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass sich gewerblich genutzte Immobilien schneller abnutzen. Sie können daher mit drei Prozent ihrer Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten über 33 1/3 Jahre hinweg abgeschrieben werden.

Berücksichtigen Sie den Abschreibungszeitraum

Ist die gesetzlich vorgesehene Nutzungsdauer vorüber, können Sie für die betreffende Immobilie keine Abschreibungen mehr vornehmen. Veräußern Sie Ihre Immobilie jedoch, beginnt die Nutzungsdauer für den Käufer erneut zu laufen. Das bedeutet, dass der Käufer die Immobilie erneut für längstens 50 Jahre abschreiben kann.

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