Abschreibung Immobilie: Der Leitfaden für Vermieter (Stand 2026)

Was bedeutet Abschreibung bei Immobilien?

Die Abschreibung einer Immobilie (steuerrechtlich „Absetzung für Abnutzung“ (AfA)) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines vermieteten Gebäudes über dessen Nutzungsdauer auf mehrere Jahre. Geregelt ist sie in § 7 Einkommensteuergesetz (EStG).

Der Gesetzgeber unterstellt dabei, dass ein Gebäude durch Nutzung an Wert verliert. Diesen rechnerischen Wertverlust dürfen Vermieter jährlich von ihren Mieteinnahmen abziehen – und zwar als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Da das Finanzamt den Substanzverzehr anerkennt, ist die Abschreibung Immobilie ein mächtiges Werkzeug zum Vermögensaufbau.

Das Besondere ist hierbei: Die AfA mindert das zu versteuernde Einkommen, obwohl tatsächlich kein Geld fließt. In der Praxis steigen Immobilien sogar oft im Wert, während gleichzeitig steuerlich abgeschrieben wird. Genau das macht die AfA für Vermieter so wertvoll.

Beispiel: Bei einer jährlichen AfA von 6.000 € und einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % spart der Vermieter rund 2.520 € Steuern pro Jahr – Jahr für Jahr, oft über Jahrzehnte.

Wann können Vermieter eine Immobilie abschreiben?

Die AfA ist an klare Voraussetzungen geknüpft:

• Einkünfteerzielungsabsicht: Die Immobilie muss vermietet oder gewerblich genutzt werden. Selbst genutzte Immobilien sind hingegen ausgeschlossen.
• Wirtschaftliches Eigentum: Sie müssen wirtschaftlicher Eigentümer sein – maßgeblich ist der Übergang von Nutzen und Lasten laut Kaufvertrag, nicht der Grundbucheintrag.
• Gebäudeanteil: Nur das Gebäude selbst ist abschreibbar. Grundstücke unterliegen keiner Abnutzung und werden steuerlich nicht angesetzt.
• Zeitanteilige Berechnung: Im Anschaffungs- oder Verkaufsjahr wird die AfA nur monatsweise gewährt (1/12 pro angefangenem Monat).

Wichtig: Die AfA ist steuerlich grundsätzlich verpflichtend zu berücksichtigen. Wer die Abschreibung seiner Immobilie in der Steuererklärung vergisst, verschenkt bares Geld, da eine Korrektur rückwirkend oft schwierig ist.

Welche AfA-Sätze gelten 2026?

Die linearen AfA-Sätze für Wohngebäude im Privatvermögen sind im Einkommensteuergesetz festgelegt und hängen vom Baujahr ab:

Der erhöhte Satz von 3 % für Neubauten wurde durch das Jahressteuergesetz 2022 eingeführt, um den Wohnungsbau steuerlich attraktiver zu machen. Maßgeblich für die Einordnung ist jedoch der Zeitpunkt der Fertigstellung und nicht das Datum von Bauantrag oder Kaufvertrag.

Bei Bestandsgebäuden ändert sich der AfA-Satz beim Verkauf nicht. Ein 1990 errichtetes Mehrfamilienhaus bleibt daher auch nach einem Eigentümerwechsel im Jahr 2026 bei 2 % AfA. Der neue Eigentümer „erbt“ jedoch nicht die bereits genutzte AfA, sondern startet auf Basis seines Kaufpreises neu.

Lineare vs. degressive AfA: Was ist der Unterschied?

Lineare AfA verteilt die Kosten gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer – Jahr für Jahr derselbe Betrag. Dies ist der Standardfall für nahezu alle Bestandsimmobilien.

Degressive AfA schreibt zu Beginn höhere Beträge ab und sinkt im Zeitverlauf. Sie wurde nach jahrelanger Abschaffung durch das Wachstumschancengesetz für Wohngebäude wiedereingeführt – allerdings nur unter engen Voraussetzungen:

Voraussetzungen für die degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG)

• Wohngebäude (kein Gewerbe)
• Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029
• Bei Anschaffung: rechtswirksamer Kaufvertrag zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029
• AfA-Satz: 5 % pro Jahr auf den jeweiligen Restbuchwert

Der Vorteil: In den ersten Jahren liegt die jährliche Abschreibung deutlich über der linearen AfA von 3 %. Ein einmaliger Wechsel zur linearen Methode ist möglich und meist nach 12–14 Jahren steuerlich optimal – wenn die degressive Abschreibung unter den linearen Satz fallen würde.

Rechenbeispiel: Bei einem Gebäudewert von 400.000 € beträgt die degressive AfA im ersten Jahr 20.000 € (5 %), im zweiten Jahr 19.000 € (5 % von 380.000 €). Linear wären es konstant 12.000 € pro Jahr. Der Liquiditätsvorteil in den ersten Jahren ist erheblich – wichtig vor allem für fremdfinanzierte Objekte mit hoher Anfangsbelastung.

Bemessungsgrundlage: So kalkulieren Sie die Abschreibung Ihrer Immobilie

Die AfA wird nicht auf den Gesamtkaufpreis berechnet, sondern auf den Gebäudeanteil zuzüglich anteiliger Nebenkosten. Hier liegt der größte und zudem am meisten unterschätzte Hebel.

Was zur Bemessungsgrundlage gehört

• Gebäudekaufpreis
• Anteilige Notar- und Grundbuchkosten (für den Eigentumsübergang)
• Anteilige Grunderwerbsteuer
• Anteilige Maklerprovision
• Bei Neubau: alle Bau- und Baunebenkosten (Architekt, Genehmigungen, Erschließung Gebäude)
• Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand (siehe unten)

Was nicht dazu gehört

• Grundstücksanteil am Kaufpreis
• Finanzierungskosten (Bereitstellungszinsen, Notarkosten für Grundschuld), denn diese sind sofort abzugsfähige Werbungskosten
• Bewegliche Einrichtung (Möbel, Einbauküche werden separat abgeschrieben)
• Erschließungskosten des Grundstücks

Die Kaufpreisaufteilung – der zentrale Hebel

In der Praxis entfallen typischerweise 15 bis 40 Prozent des Gesamtkaufpreises auf den Grundstücksanteil – je nach Lage, Bodenrichtwert und Gebäudetyp. Je niedriger dieser Anteil ausfällt, desto höher die Abschreibung Ihrer Immobilie und damit Ihre jährliche Steuerersparnis.

Für die Aufteilung gibt es drei Wege:

1. Aufteilung im Kaufvertrag: Wird vom Finanzamt grundsätzlich anerkannt, sofern sie wirtschaftlich plausibel ist und nicht offensichtlich nur steuerlich motiviert.
2. BMF-Arbeitshilfe: Excel-Tool des Bundesfinanzministeriums auf Basis des Sachwert- und Ertragswertverfahrens. Diese führt in Ballungsräumen mit hohen Bodenrichtwerten oft zu einem überhöhten Grundstücksanteil – zu Ihren Ungunsten.
3. Sachverständigengutachten: Bei hohen Kaufpreisen oder ungünstiger BMF-Aufteilung wirtschaftlich oft sinnvoll. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in mehreren Urteilen bestätigt, dass die BMF-Arbeitshilfe nicht allein maßgeblich ist und individuelle Besonderheiten berücksichtigt werden müssen.

Berechnungsbeispiel: AfA Schritt für Schritt

Frau K. erwirbt im Mai 2026 eine vermietete Eigentumswohnung, Baujahr 1995, für 350.000 €. Hinzu kommen 28.000 € Grunderwerbsteuer, 7.000 € Notar-/Grundbuchkosten und 14.000 € Maklerprovision. Laut Kaufvertrag entfallen 20 % auf das Grundstück, 80 % auf das Gebäude.

1. Schritt – Gebäudeanteil ermitteln: Gesamtaufwand: 350.000 € + 28.000 € + 7.000 € + 14.000 € = 399.000 € Davon 80 % Gebäudeanteil = 319.200 € (Bemessungsgrundlage)

2. Schritt – AfA-Satz bestimmen: Baujahr 1995 → somit ein linearer AfA-Satz von 2 % (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 a EStG)

3. Schritt – Jahres-AfA berechnen: 319.200 € × 2 % = 6.384 € volle Jahres-AfA

4. Schritt – Zeitanteil im Erwerbsjahr: Übergang von Nutzen und Lasten zum 01.05.2026 → Mai bis Dezember = 8 Monate 6.384 € × 8/12 = 4.256 € AfA für 2026

5. Schritt – Steuerersparnis: Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % spart Frau M. im ersten Jahr rund 1.788 € und ab 2027 jährlich rund 2.681 € Steuern.

Sonderabschreibungen: Wo sich die Abschreibung der Immobilie zusätzlich erhöht

Neben der regulären AfA gibt es vier Sonderregelungen, die je nach Objekt und Vorhaben deutlich mehr Spielraum eröffnen.

§ 7b EStG – Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau

Für neu errichtete Mietwohnungen gibt es zusätzlich zur linearen oder degressiven AfA eine Sonderabschreibung von bis zu 5 % pro Jahr über vier Jahre – das sind also insgesamt 20 % zusätzlich in den ersten vier Jahren.

Voraussetzungen (zweiter Förderzeitraum):

• Bauantrag bzw. Bauanzeige zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029
• Effizienzhaus-40-Standard mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG)
• Baukosten höchstens 5.200 € pro m² Wohnfläche (Baukostenobergrenze)
• Bemessungsgrundlage gedeckelt auf 4.000 € pro m² Wohnfläche (Förderhöchstgrenze)
• Mindestens 10 Jahre Vermietung zu Wohnzwecken – sonst Rückforderung

In Kombination mit der regulären linearen oder degressiven AfA kann sich dadurch in den ersten Jahren eine besonders hohe Gesamtabschreibung ergeben, was ein erheblicher steuerlicher Vorteil insbesondere bei fremdfinanzierten Neubauten ist.

§ 7i EStG – Denkmal-AfA

Für die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude sind die Sanierungskosten erhöht abschreibbar: in den ersten acht Jahren jeweils 9 %, in den folgenden vier Jahren 7 %. Damit sind innerhalb von zwölf Jahren also 100 % der bescheinigten Modernisierungsaufwendungen. Voraussetzung ist eine offizielle Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde.

§ 7h EStG – Sanierungsgebiet-AfA

Für Modernisierungen in förmlich ausgewiesenen Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen gilt die gleiche Staffelung wie bei der Denkmal-AfA (8 × 9 % + 4 × 7 %). Auch hier ist eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde Pflicht.

Verkürzte Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG)

Wer nachweist, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die gesetzlich typisierte (33,33/40/50 Jahre), kann die AfA entsprechend erhöhen. Bei einer nachgewiesenen Restnutzungsdauer von 30 Jahren steigt die jährliche AfA z. B. von 2 % auf 3,33 % – eine Steigerung um zwei Drittel.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte 2021 die Anforderungen an den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauer deutlich gelockert. Das zwischenzeitlich strengere BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde daraufhin zum 01.12.2025 wieder aufgehoben. Dennoch sollte ein Restnutzungsdauer Gutachten weiterhin nachvollziehbar, fachlich belastbar und sachverständig begründet sein.

Für ältere Bestandsimmobilien kann sich ein solches Gutachten wirtschaftlich erheblich lohnen, da sich die jährliche AfA dadurch teilweise erhöht.

Sonderfälle: Erbschaft, Schenkung, gemischte Nutzung und Verkauf

Erbschaft und Schenkung: Der neue Eigentümer führt die Abschreibung Immobilie des Vorbesitzers unverändert fort – mit derselben Bemessungsgrundlage, demselben AfA-Satz und der gleichen Restnutzungsdauer. Es entstehen keine neuen Anschaffungskosten.

Gemischte Nutzung: Wird ein Gebäude teils vermietet, teils selbst genutzt, ist die AfA nur anteilig absetzbar. Aufgeteilt wird nach Wohn- bzw. Nutzfläche.

Nutzungsänderung: Wechseln Sie von Selbstnutzung zu Vermietung, beginnt die AfA ab diesem Zeitpunkt. Berechnungsbasis sind die ursprünglichen Anschaffungskosten, abzüglich der rechnerisch auf die Eigennutzungsjahre entfallenden AfA – auch wenn diese damals steuerlich nicht geltend gemacht wurde.

Verkauf: Die AfA endet im Monat des Übergangs von Nutzen und Lasten. Erfolgt der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, mindert die bereits genutzte AfA die Anschaffungskosten und erhöht entsprechend den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand: Die 15-Prozent-Falle

Eine der häufigsten Steuerfallen für Käufer ist § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, werden sie nicht sofort als Werbungskosten anerkannt, sondern den Anschaffungskosten zugerechnet – und damit nur über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben.

Wer eine renovierungsbedürftige Wohnung kauft, sollte daher größere Maßnahmen entweder bewusst vor oder nach dieser Drei-Jahres-Frist planen oder die 15-Prozent-Grenze sicher einhalten.

Häufige Fehler bei der Abschreibung – und wie Sie sie vermeiden

1. Falsche oder ungeprüfte Kaufpreisaufteilung übernommen. Viele Vermieter übernehmen die Aufteilung des Notars unkritisch. Bei hohen Kaufpreisen lohnt fast immer eine Gegenrechnung.
2. AfA-Sätze verwechselt. Maßgeblich ist die Fertigstellung, nicht das Erwerbsdatum. Ein 1990 gekauftes Haus aus Baujahr 1920 wird mit 2,5 %, nicht 2 % abgeschrieben.
3. Sonder-AfA nach § 7b nicht beantragt. Wer ein Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel errichtet und die Sonder-AfA nicht beantragt, verschenkt fünfstellige Beträge.
4. 15-Prozent-Grenze missachtet. Renovierungen kurz nach Kauf können zur ungewollten Verlängerung der Abschreibungsdauer führen.
5. Restnutzungsdauer-Potenzial ignoriert. Bei Altbauten vor 1925 ist ein Restnutzungsdauer Gutachten fast immer prüfenswert.
6. Finanzierungsnebenkosten in die AfA-Basis gesteckt. Zinsen und Grundschuld-Notarkosten sind sofort abziehbar. Nicht über 50 Jahre verteilen.

FAQ: Abschreibung Ihrer Immobilie

Fazit: Abschreibung Immobilie

Die richtige AfA-Strategie kann über die gesamte Haltedauer einer Immobilie einen fünf- bis sechsstelligen Unterschied machen. Welcher Hebel für Ihre Immobilie der wirkungsvollste ist lineare AfA, degressive AfA, Sonder-AfA nach § 7b, optimierte Kaufpreisaufteilung oder Restnutzungsdauer-Gutachten – hängt von Baujahr, Kaufpreis, Lage und Ihrem persönlichen Steuersatz ab.