Gesetzliche Grundlage: § 556 Abs. 3 BGB

Der Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten muss in sich geschlossen und darf höchstens 12 Monate lang sein. Diese Regelung ist nicht verhandelbar – auch nicht bei organisatorischen Schwierigkeiten.

Typische Zeiträume sind:

  • 01.01. – 31.12. (Kalenderjahr)
  • 01.07. – 30.06. (abweichend, z. B. bei Einzug)

Ein „Wunschzeitraum“ oder ein Herausschieben der Abrechnung ist gesetzlich nicht zulässig.

Diese Regeln gelten verbindlich

  • Maximallänge: 12 Monate (gesetzlich fixiert)
  • Keine Verlängerung: Abrechnungszeiträume über 12 Monate machen die gesamte Abrechnung unwirksam
  • Verkürzung: Nur zulässig bei besonderen Gründen – z. B. Mieterwechsel, Eigentümerwechsel oder Erstbezug
  • Keine rückwirkende Änderung: Nur möglich mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters

Häufige Fehler beim Abrechnungszeitraum

Viele Vermieter verschieben oder bündeln Abrechnungen, um Zeit zu gewinnen – etwa weil Unterlagen fehlen oder ein Eigentümerwechsel stattfand. Doch:

Ein Zeitraum von mehr als 12 Monaten führt zur formellen Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung.

In der Praxis bedeutet das: Der Mieter muss keine Nachzahlung leisten – selbst wenn er objektiv mehr verbraucht hat.

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Sonderfall: Mieterwechsel

Beim Ein- oder Auszug eines Mieters darf der Abrechnungszeitraum unterjährig gebildet werden – z. B. vom 15.04. bis 31.12.

Wichtig:

  • Die Abrechnung muss anteilig erfolgen, auf Basis der tatsächlichen Kosten
  • Pauschale Schätzwerte sind unzulässig
  • Auch für Teilzeiträume gelten die formellen Anforderungen des § 556 BGB

Sonderfall: Eigentümerwechsel

Auch bei einem Eigentümerwechsel darf der Zeitraum nicht rückwirkend angepasst werden.

Vielmehr gilt:

  • Jeder Eigentümer ist für die Abrechnung seines Abrechnungszeitraums verantwortlich
  • Eine gemeinsame Abrechnung über beide Zeiträume ist nicht erlaubt

Der Käufer muss eine eigene Abrechnung erstellen – auch wenn der Voreigentümer noch nicht abgerechnet hat.

Übersicht: Was Sie als Vermieter wissen müssen

  • Abrechnungszeitraum = max. 12 Monate
  • Keine Fristverlängerung möglich
  • Teilzeiträume nur bei triftigem Grund
  • Jede Abrechnungseinheit muss eigenständig erstellt werden
  • Rückwirkende Änderungen nur mit Zustimmung des Mieters

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FAQ – Häufige Fragen zum Abrechnungszeitraum


Nein – das ist unzulässig. Die Abrechnung wäre formell unwirksam.

Ja – der Leerstand ändert nichts an der maximalen Dauer des Abrechnungszeitraums.

Entweder: Neue, korrekte Abrechnung für max. 12 Monate erstellen. Oder: Einvernehmliche Korrektur mit dem Mieter vereinbaren.

Ja – z. B. bei Mieterwechsel oder Erstbezug. Voraussetzung: sachlich begründet, anteilig, vollständig dokumentiert.

Dann sind Teilabrechnungen erforderlich – jede Abrechnung darf dennoch nicht mehr als 12 Monate umfassen.

Fazit: 365 Tage sind Pflicht – kein Wunschkonzert

Wer beim Abrechnungszeitraum die gesetzlichen Vorgaben missachtet, riskiert mehr als Nachfragen – die gesamte Abrechnung kann rechtlich unwirksam sein. Prüfen Sie deshalb Ihre Zeiträume genau – besonders bei Mieter- oder Eigentümerwechsel.

Rechtssicherheit beginnt beim Kalender.

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