Was ist eine Abmahnung im Mietrecht?

Eine Abmahnung ist die schriftliche Aufforderung des Vermieters an den Mieter, ein bestimmtes vertragswidriges Verhalten zu beenden. Sie erfüllt drei Funktionen:

  • Warnfunktion: Der Mieter erfährt offiziell, dass sein Verhalten vertragswidrig ist und bekommt die Chance zur Verhaltensänderung.
  • Dokumentationsfunktion: Die Abmahnung belegt schriftlich einen Pflichtverstoß, was entscheidend vor Gericht ist.
  • Kündigungsvoraussetzung: Ohne wirksame Abmahnung ist eine außerordentliche Kündigung in vielen Fällen rechtlich angreifbar.

Rechtliche Grundlage bilden § 543 BGB (außerordentliche fristlose Kündigung) sowie § 573 BGB (ordentliche Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung).

Abmahnung Mieter: Welche Gründe berechtigen dazu?

Nicht jede Unannehmlichkeit rechtfertigt eine förmliche Abmahnung. Es muss ein tatsächlicher Verstoß gegen den Mietvertrag oder die Hausordnung vorliegen. Die häufigsten Gründe im Überblick:

1. Zahlungsverzug: Die Miete ist spätestens am dritten Werktag eines Monats fällig. Zahlt der Mieter wiederholt zu spät, liegt ein klarer Vertragsverstoß vor. Bei einem Rückstand von zwei vollen Monatsmieten ist sogar eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung möglich (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

2. Ruhestörung: Wiederholte Ruhestörungen durch Lärm, Partys oder dauerhaftes Hundebellen rechtfertigen eine Abmahnung, wenn der Mieter trotz Hinweisen nicht aufhört. Führen Sie ein Lärmprotokoll mit Datum, Uhrzeit und Art der Störung. Denn das ist vor Gericht ein wichtiges Beweismittel. Kinderlärm hingegen ist gesetzlich besonders geschützt.

3. Verstöße gegen die Hausordnung: Dauerhaftes Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus, Verweigerung des Putzplans, falsche Mülltrennung oder Rauchen in Gemeinschaftsbereichen berechtigen zur Abmahnung, sofern die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags ist.

4. Unerlaubte Untervermietung: Vermietet der Mieter die Wohnung ohne Ihre Zustimmung, etwa über Airbnb, liegt ein schwerwiegender Vertragsverstoß vor. In besonders gravierenden Fällen ist eine fristlose Kündigung ebenfalls möglich.

5. Unerlaubte bauliche Veränderungen: Strukturelle Eingriffe wie das Versetzen von Wänden oder Herausreißen von Türen erfordern stets Ihre Genehmigung. Handelt der Mieter ohne Ihr Wissen, sollten Sie umgehend handeln und den Sachverhalt dokumentieren. Je länger Sie warten, desto schwieriger wird eine Rückforderung.

6. Verwahrlosung der Wohnung: Extreme Vermüllung, Schimmelbildung durch falsches Lüften trotz Hinweisen oder fahrlässig verursachte Schäden berechtigen zur Abmahnung. Fotos mit Zeitstempel sind hier besonders wichtig.

7. Unerlaubte Tierhaltung: Ist die Tierhaltung vertraglich ausgeschlossen oder an Ihre Genehmigung geknüpft und hält der Mieter dennoch Tiere, ist eine Abmahnung möglich. Kleintiere wie Meerschweinchen sind in der Regel erlaubt; bei Hunden und Katzen kommt es auf die vertragliche Vereinbarung an.

Wie schreibt man eine Abmahnung? Formale Anforderungen

Eine formell fehlerhafte Abmahnung kann vor Gericht angefochten werden. Achten Sie daher unbedingt auf folgende Punkte:

  1. Klare Bezeichnung als Abmahnung im Betreff
  2. Konkrete Beschreibung des Fehlverhaltens mit Datum, Uhrzeit und genauer Schilderung
  3. Klare Aufforderung zur Unterlassung
  4. Fristsetzung: sofortige Unterlassung bei Lärm; 7-14 Tage bei Zahlungsverzug; 2-4 Wochen bei baulichen Veränderungen
  5. Androhung von Konsequenzen einschließlich Kündigung
  6. Unterschriften aller Vermieter – fehlt eine, kann die Abmahnung unwirksam sein
  7. Adressat: alle im Mietvertrag genannten Mieter

Versenden Sie die Abmahnung per Einschreiben mit Rückschein oder übergeben Sie sie persönlich gegen Empfangsbestätigung. Ein einfaches Einschreiben ohne Rückschein gilt nicht zwingend als Zugangsnachweis.

Abmahnung Mieter Muster: Vorlagen zum Download

Die folgenden Muster geben Ihnen eine bewährte Grundstruktur für eine Abmahnung Ihres Mieters. Passen Sie sie auf Ihren konkreten Fall an:

  1. Anschreiben für Abmahnung wegen unpünktlicher Zahlung
  2. Vorlage zur Abmahnung wegen unerlaubter baulicher Veränderungen

Wie viele Abmahnungen brauche ich bis zur Kündigung?

In der Regel reicht eine einzige wirksame Abmahnung. Das Mietrecht schreibt keine Mindestanzahl vor. Entscheidend ist, dass die erste Abmahnung formal korrekt und nachweisbar zugestellt war, der Folgeverstoß zeitlich und inhaltlich in engem Zusammenhang mit dem abgemahnten
Verhalten steht und Sie nach dem erneuten Verstoß zeitnah handeln.

Mehrere Abmahnungen sind nicht zwingend, können aber die Überzeugungskraft in einem Räumungsklageverfahren stärken. Das gilt insbesondere bei weniger gravierenden Verstößen.

Ausnahme: Bei einem Mietrückstand von mindestens zwei Monatsmieten oder körperlichen Angriffen ist keine Abmahnung nötig. Sie dürfen sofort fristlos kündigen.

Fristen bei der Abmahnung: Was Sie wissen müssen

Das Gesetz schreibt keine konkrete Frist vor, innerhalb derer Sie nach einem Verstoß abmahnen müssen. Warten Sie jedoch zu lange, kann eine Abmahnung als wirkungslos oder als Billigung des Verhaltens gewertet werden. Reagieren Sie in der Regel innerhalb weniger Wochen nach Bekanntwerden des Vorfalls.

Abmahnung Mieter: Fristen nach Art des Verstoßes

Die Frist, die Sie dem Mieter zur Verhaltensänderung einräumen, richtet sich nach der Art des Verstoßes:

  • Ruhestörung: sofortige Unterlassung zumutbar
  • Zahlungsverzug: 7 bis 14 Tage zur Nachzahlung
  • Bauliche Veränderungen: angemessene Zeit zur Wiederherstellung (in der Regel 2-4 Wochen je nach Umfang)
  • Tierhaltung: ausreichend Zeit für die Vermittlung des Tieres

Nach Ablauf der Frist sollten Sie ebenfalls zügig handeln. Je mehr Zeit zwischen Fristablauf und Kündigung verstreicht, desto eher könnte ein Gericht annehmen, dass Sie das Verhalten toleriert haben.

Was passiert nach der Abmahnung? Mögliche Szenarien

  1. Mieter ändert sein Verhalten: Sie setzen das Mietverhältnis fort. Tritt derselbe Verstoß später erneut auf, können Sie auf die Abmahnung verweisen und schneller handeln.
  2. Mieter ignoriert die Abmahnung: Sie können je nach Schwere fristlos (§ 543 BGB, bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen) oder ordentlich kündigen (§ 573 BGB, Fristen 3-9 Monate je nach Mietdauer).
  3. Mieter widerspricht der Abmahnung: Das ändert nichts an ihrer Wirksamkeit, solange sie formal korrekt ist. Sichern Sie alle Beweise und holen Sie bei Bedarf rechtlichen Rat.

Tipp: Für den Fall der Kündigung wegen Zahlungsverzugs finden Sie bei Vermieterwelt unsere fertig ausgearbeitete Vorlage zur Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs mit allen gesetzlich geforderten Angaben und einer klaren Verweisstruktur auf die vorangegangene Abmahnung.

Fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung: Wann geht das?

In bestimmten Fällen dürfen Sie sofort fristlos kündigen:

  • Rückstand von mindestens zwei vollen Monatsmieten
  • Unerlaubte vollständige Untervermietung
  • Körperliche Bedrohung oder Angriff auf Vermieter oder Mitbewohner
  • Abmahnung wäre offensichtlich wirkungslos, weil der Mieter erklärt, das Fehlverhalten nicht aufgeben zu wollen

Praktische Tipps: Verstöße richtig dokumentieren

Gute Dokumentation ist die Grundlage für jede wirksame Abmahnung:

  1. Lärmprotokoll führen: Datum, Uhrzeit, Art und Dauer der Störung, Zeugen
  2. Fotos und Videos sichern: Bei baulichen Veränderungen oder Verwahrlosung sind Bilder mit Zeitstempel ein wertvoller Beweis
  3. Korrespondenz aufbewahren: Alle Schreiben, E-Mails und SMS mit dem Mieter auf. Auch mündliche Absprachen sollten Sie schriftlich bestätigen
  4. Kontobewegungen dokumentieren: Kontoauszüge belegen lückenlos, wann welcher Betrag eingegangen ist oder ausgeblieben ist
  5. Zeugen benennen: Andere Mieter oder Hausanwohner, die Vorfälle schriftlich bestätigen können, stärken Ihre Position deutlich

Häufige Fragen zur Abmahnung von Mietern (FAQ)

Eine Abmahnung ist die schriftliche Aufforderung des Vermieters an den Mieter, ein vertragswidriges Verhalten zu unterlassen – mit konkreter Benennung des Verstoßes, einer Frist zur Verhaltensänderung und Ankündigung der Konsequenzen. Sie ist dabei häufig die gesetzlich geforderte Vorstufe zur Kündigung.

Sobald ein tatsächlicher, nachweisbarer Verstoß gegen Mietvertrag oder Hausordnung vorliegt. Das ist etwa der Fall bei Zahlungsverzug, Ruhestörung, unerlaubter Untervermietung, bauliche Veränderungen ohne Genehmigung, Verwahrlosung der Wohnung oder unerlaubte Tierhaltung.

Rechtlich nicht, aber eine mündliche Abmahnung ist im Streitfall kaum beweisbar und damit praktisch wertlos. Versenden Sie die Abmahnung daher stets schriftlich. Am besten per Einschreiben mit Rückschein oder persönlicher Übergabe gegen Empfangsbestätigung.

In der Regel reicht eine einzige wirksame Abmahnung. Eine gesetzliche Mindestanzahl gibt es also nicht. Mehrere Abmahnungen sind zwar nicht zwingend erforderlich, können die rechtliche Position bei Gericht aber stärken.

Ja, in bestimmten Fällen:

  • bei einem Mietrückstand von mindestens zwei vollen Monatsmieten,
  • bei unerlaubter vollständiger Untervermietung,
  • bei körperlichen Angriffen auf den Vermieter,
  • wenn eine Abmahnung offensichtlich keine Wirkung hätte.

In allen anderen Fällen ist die Abmahnung vorher Pflicht.

Sie können je nach Schwere des Verstoßes fristlos oder ordentlich kündigen. Reagieren Sie zeitnah, dokumentieren Sie den erneuten Verstoß schriftlich und ziehen Sie bei Bedarf einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt hinzu.

Es gibt keine gesetzliche Verfallsfrist, aber die Bedeutung nimmt mit der Zeit ab. Als Orientierung gilt: Innerhalb von sechs Monaten ist die Abmahnung uneingeschränkt als Grundlage nutzbar. Bei einem erneuten Verstoß sollten Sie stets zügig handeln.

Fazit: Die Abmahnung als Ihr wichtigstes Werkzeug

Die Abmahnung dokumentiert das Fehlverhalten, gibt dem Mieter die Chance zur Besserung und schafft die rechtliche Grundlage für eine spätere Kündigung. Vorausgesetzt natürlich, die formalen Anforderungen stimmen.

Für die drei häufigsten Szenarien stehen Ihnen bei Vermieterwelt fertige Vorlagen zur Verfügung:

So handeln Sie von Anfang an rechtssicher, ohne dabei wertvolle Zeit zu verlieren.