Wie viel Steuern fallen auf 1.000 € Mieteinnahmen an? (Tabelle 2026)

Mieteinnahmen werden nicht separat besteuert, sondern zu Ihrem übrigen Einkommen addiert. Entscheidend ist deshalb die zusätzliche steuerliche Belastung, die durch den Vermietungsüberschuss entsteht.

2026 gilt: Bis 12.348 € zu versteuerndem Einkommen fällt keine tarifliche Einkommensteuer an. Danach beginnt der Tarif bei 14 % und steigt bis zum Steuersatz von 42 % ab 69.879 €. Der Steuersatz von 45 % greift ab 277.826 €.

Die folgende Tabelle zeigt, was ein steuerpflichtiger Vermietungsüberschuss von 6.000 € im Jahr, ein möglicher Beispielwert bei 1.000 € Monatsmiete, je nach Ihrem übrigen Einkommen ungefähr an Mehrsteuer kosten kann:

Ihr übriges zu versteuerndes Einkommen Typische Situation Ungefähre steuerliche Belastung Steuer auf 6.000 € Mietüberschuss
0 € keine weiteren Einkünfte 0 % 0 €
20.000 € kleine Rente, Teilzeit ca. 26 % ca. 1.550 €
40.000 € durchschnittliches Gehalt ca. 33 % ca. 1.960 €
60.000 € gutes Gehalt ca. 40 % ca. 2.380 €
ab ca. 70.000 € 42-%-Tarifzone bis zu 42 % ca. 2.520 €

Gerundete Näherungswerte, Einzelveranlagung, Tarif 2026, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Bei Zusammenveranlagung wird der Splittingtarif angewendet. Ehepaare können dadurch bei gleichem Gesamteinkommen steuerlich günstiger stehen.

Die wichtigste Erkenntnis: Selbst bei einem hohen persönlichen Grenzsteuersatz zahlen Sie nicht 42 % auf die vollen 12.000 € Miete, sondern nur auf den Überschuss, der nach allen Abzügen übrig bleibt. Und dieser Überschuss ist Ihre größte Stellschraube.

Warum Sie nie die vollen 1.000 € versteuern: Einnahmen vs. Überschuss

Der häufigste Denkfehler bei dieser Frage: Viele Vermieter multiplizieren ihre Kaltmiete mit ihrem Steuersatz und erschrecken. So funktioniert das deutsche Steuerrecht aber nicht. Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gilt das Überschussprinzip:

Steuerpflichtiger Betrag = Mieteinnahmen − Werbungskosten

Zu den Einnahmen zählen Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlungen und Zuschläge (z. B. für Stellplatz oder Möblierung). Zu den Werbungskosten zählen die steuerlich abzugsfähigen Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen – von der Gebäudeabschreibung über Darlehenszinsen bis zur Fahrt zur Eigentümerversammlung.

Die umlagefähigen Nebenkosten sind dabei in der Praxis weitgehend ein durchlaufender Posten: Sie nehmen die Vorauszahlungen als Einnahme ein und setzen die tatsächlichen Betriebskosten als Werbungskosten wieder ab. Was am Ende wirklich besteuert wird, ist der wirtschaftliche Gewinn Ihrer Vermietung und der ist gerade in den ersten 10 bis 15 Jahren nach dem Kauf oft überraschend klein, manchmal sogar negativ. Ein steuerlich anerkannter Vermietungsverlust kann andere positive Einkünfte und damit die Einkommensteuer mindern.

Beispielrechnung: 1.000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer?

Nehmen wir ein realistisches Beispiel: Sie haben eine 65-m²-Eigentumswohnung, Fertigstellung 1994, für 220.000 € gekauft (Gebäudeanteil ohne Grundstück: 165.000 €). Die Wohnung wurde teilweise mit einem Darlehen finanziert. Die für das Beispiel angesetzten jährlichen Schuldzinsen betragen 3.600 €. Sie vermieten für 1.000 € kalt plus 250 € Nebenkostenvorauszahlung.

Position Betrag pro Jahr
Einnahmen: Kaltmiete (12 × 1.000 €) + 12.000 €
Nebenkostenvorauszahlungen (12 × 250 €) + 3.000 €
Werbungskosten: umlagefähige Betriebskosten − 3.000 €
Gebäude-AfA (2 % von 165.000 €) − 3.300 €
Darlehenszinsen (3 % auf 120.000 €) − 3.600 €
Verwaltung, Instandhaltung, Kontoführung, Fahrten, Steuerberatung − 1.100 €
Steuerpflichtiger Überschuss 4.000 €
Einkommensteuer darauf bei 35 % Grenzsteuersatz 1.400 €

Vereinfachte Darstellung, ohne Soli/Kirchensteuer. Ihre tatsächlichen Werte hängen von Kaufpreis, Finanzierung und Zustand der Immobilie ab.

Das Ergebnis: Von 12.000 € Jahreskaltmiete gehen in diesem Beispiel 1.400 € ans Finanzamt – effektiv also nur knapp 12 % der Kaltmiete, obwohl der persönliche Grenzsteuersatz bei 35 % liegt. Genau deshalb ist die pauschale Angst vor der „Miet-Steuer“ meist unbegründet. Vorausgesetzt natürlich, Sie setzen konsequent alle Werbungskosten an.

Achtung, Irrtum: Eine 1.000-€-Fristgrenze für Mieteinnahmen gibt es nicht

Im Netz, teils sogar in Ratgebern bekannter Anbieter, kursiert die Behauptung, seit 2024 seien Mieteinnahmen bis 1.000 € pro Jahr steuerfrei. Das ist falsch. Richtig ist: Eine solche Freigrenze (§ 3 Nr. 73 EStG) stand im Entwurf des Wachstumschancengesetzes, wurde im Vermittlungsverfahren aber gestrichen und ist nie in Kraft getreten. Auch die Vermietung einer einzelnen Garage für 600 € im Jahr ist damit grundsätzlich steuerpflichtig.

Was es stattdessen wirklich gibt:

  • Grundfreibetrag (2026: 12.348 € / Verheiratete 24.696 €): Liegt Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen darunter, zahlen Sie keine Einkommensteuer – auch nicht auf Mieteinnahmen.
  • 410-€-Härteausgleich für Arbeitnehmer: Betragen Ihre Nebeneinkünfte (z. B. der Vermietungsüberschuss) weniger als 410 € im Jahr, bleiben sie steuerfrei; bis 820 € gibt es eine gleitende Milderung.
  • 520-€-Grenze bei vorübergehender Untervermietung: Wer Teile der selbst genutzten Wohnung nur zeitweise untervermietet (z. B. an Messegäste), darf Einnahmen bis 520 € im Jahr aus Vereinfachungsgründen unversteuert lassen. Achtung: Freigrenze – ein Euro mehr, und alles ist steuerpflichtig.

Wichtig für die Praxis: Angeben müssen Sie Ihre Mieteinnahmen in der Anlage V trotzdem fast immer. Ob am Ende Steuern anfallen, entscheidet das Finanzamt anhand Ihres Gesamteinkommens – nicht Sie durch Weglassen. Nicht erklärte Mieteinnahmen gelten schnell als Steuerhinterziehung.

Diese Werbungskosten senken die Steuer auf Ihre Mieteinnahmen

Jeder Euro Werbungskosten reduziert Ihren steuerpflichtigen Überschuss um einen Euro. Die wichtigsten Posten im Überblick:

  • Gebäudeabschreibung (AfA): in der Regel 2 % des Gebäudewerts pro Jahr (Baujahr ab 1925), 2,5 % bei Baujahr vor 1925, 3 % bei Fertigstellung ab 2023 – oft der größte Einzelposten (mehr dazu gleich).
  • Schuldzinsen aus der Immobilienfinanzierung (nicht die Tilgung!).
  • Erhaltungsaufwand: Reparaturen, Handwerker, neue Heizungsthermen, Malerarbeiten.
  • Laufende Kosten: Hausverwaltung, Hausgeld (nicht umlagefähiger Teil), Grundsteuer, Versicherungen, Kontoführung.
  • Vermietungskosten: Inserate, Maklergebühr für die Neuvermietung, Mietvertrags-Vorlagen, Mieter Bonitätsprüfung, Rechtsberatung.
  • Fahrt- und Arbeitskosten: Fahrten zur Immobilie und zur Eigentümerversammlung (0,30 €/km), anteilige Telefon- und Portokosten, Steuerberatung für die Anlage V.
  • Möblierung: Einrichtungsgegenstände bis 800 € netto sofort absetzbar, teurere Möbel über die Nutzungsdauer verteilt.

Der unterschätzte Steuerhebel: AfA und Restnutzungsdauer

Zurück zu unserer Beispielrechnung. Der größte Werbungskostenposten war die Abschreibung: 2 % pro Jahr, weil das Finanzamt bei einem Gebäude von 1994 pauschal von einer Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren ausgeht. Diese Pauschale ist aber nur eine gesetzliche Vermutung – und sie darf widerlegt werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes nachweislich kürzer (was bei Bestandsimmobilien häufig der Fall ist), dürfen Sie schneller abschreiben. Ein qualifiziertes Restnutzungsdauer-Gutachten liefert genau diesen Nachweis. Für unser Beispiel bedeutet das:

Pauschale AfA (2 %) Mit Gutachten: 30 Jahre Restnutzungsdauer
AfA-Satz 2,0 % (50 Jahre) 3,33 % (30 Jahre)
Jährliche Abschreibung (Gebäudewert 165.000 €) 3.300 € 5.500 €
Steuerpflichtiger Überschuss 4.000 € 1.800 €
Steuer bei 35 % Grenzsteuersatz 1.400 € 630 €
Steuerersparnis pro Jahr – 770 €

Beispielwerte; die tatsächliche Restnutzungsdauer hängt von Baujahr, Bauweise und Modernisierungszustand ab und wird gutachterlich ermittelt.

770 € weniger Steuern. Jedes Jahr, über viele Jahre, mit derselben Immobilie und derselben Miete. Bei älteren oder wenig modernisierten Gebäuden fällt der Effekt oft noch deutlich größer aus. Kaum eine andere legale Maßnahme senkt die Steuer auf Mieteinnahmen so wirksam wie eine korrekt angesetzte Abschreibung.

Sonderfälle: Rente, Ehepaare, verbilligte Vermietung

Rentner mit 1.000 Euro Mieteinnahmen: Wieviel Steuer zahlt er?

Viele Rentner unterschätzen, dass Mieteinnahmen zusammen mit dem steuerpflichtigen Teil der Rente betrachtet werden. Beispiel: 1.300 € Bruttorente plus 1.000 € Miete können in Summe über dem Grundfreibetrag liegen und eine Steuererklärungspflicht auslösen. Dank Werbungskosten bleibt die tatsächliche Steuer aber oft moderat oder bei kleiner Rente sogar bei null.

Ehepaare und Zusammenveranlagung

Bei Zusammenveranlagung verdoppeln sich Grundfreibetrag und Tarifgrenzen. Verdient ein Partner wenig, kann das die Steuer auf die Mieteinnahmen spürbar drücken. Es kann sich außerdem lohnen zu prüfen, wem die Immobilie gehört: Steht sie im Alleineigentum des Partners mit geringerem Einkommen, werden die Einkünfte bei getrennter Veranlagung ihm zugerechnet.

Verbilligte Vermietung an Angehörige

Vermieten Sie günstig an Kinder oder Eltern, gilt die 66-%-Regel: Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, bleiben die Werbungskosten voll abziehbar. Zwischen 50 % und 66 % verlangt das Finanzamt eine Überschussprognose, unter 50 % werden die Werbungskosten anteilig gekürzt. Prüfen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete deshalb regelmäßig anhand eines aktuellen Mietspiegels.

Häufige Fragen zu Steuern auf 1.000 € Mieteinnahmen

Es gibt keinen festen Betrag. Sie versteuern nur den Überschuss nach Abzug der Werbungskosten, und zwar mit Ihrem persönlichen Steuersatz. In der Praxis liegen die Steuern bei 12.000 € Jahreskaltmiete häufig zwischen 0 € und rund 2.500 € pro Jahr – je nach übrigem Einkommen, Finanzierung und Abschreibung.

Nein, eine allgemeine 1.000-€-Freigrenze für Mieteinnahmen gibt es nicht. Sie war im Wachstumschancengesetz geplant, wurde aber nicht beschlossen. Steuerfrei bleiben Mieteinnahmen nur, wenn Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen unter dem Grundfreibetrag liegt (2026: 12.348 €), bei Arbeitnehmern mit Nebeneinkünften unter 410 € im Jahr oder bei vorübergehender Untervermietung mit Einnahmen bis 520 € im Jahr.

Ja, Mieteinnahmen gehören in die Anlage V der Einkommensteuererklärung – auch wenn am Ende keine Steuer anfällt. Nicht erklärte Mieteinnahmen gelten möglicherweise als Steuerhinterziehung.

Ihr persönlicher Einkommensteuersatz. Die Mieteinkünfte werden zu Ihrem übrigen Einkommen addiert; 2026 reicht der Tarif von 14 % (Eingangssteuersatz) bis 42 % (Spitzensteuersatz ab 69.879 € zu versteuerndem Einkommen) bzw. 45 % Reichensteuer.

Setzen Sie alle Werbungskosten an: Abschreibung, Schuldzinsen, Reparaturen, Verwaltung, Fahrten, Inserate. Der größte Einzelhebel ist oft die Gebäude-AfA – mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten lässt sich der Abschreibungssatz bei vielen Bestandsimmobilien deutlich erhöhen, was die jährliche Steuer dauerhaft senkt.

Das hängt vom Gesamteinkommen ab. Der steuerpflichtige Teil der Rente und der Vermietungsüberschuss werden zusammengerechnet; liegt die Summe über dem Grundfreibetrag (2026: 12.348 €), fällt Einkommensteuer an. Durch Werbungskosten bleibt die tatsächliche Belastung aber oft gering.

Bei normaler privater Wohnraumvermietung nein – die Vermietung ist umsatzsteuerfrei und keine gewerbliche Tätigkeit. Ausnahmen gelten z. B. bei isolierter Stellplatzvermietung, hotelähnlicher Ferienvermietung mit Zusatzleistungen oder sehr umfangreichem Immobilienhandel.

Fazit: 1.000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer?

Wer 1.000 € Miete im Monat einnimmt, versteuert am Ende meist nur einen Bruchteil davon. Vorausgesetzt natürlich, die Werbungskosten sind vollständig angesetzt und die Abschreibung korrekt berechnet. Genau hier verschenken die meisten privaten Vermieter Jahr für Jahr Geld: Sie schreiben mit der Pauschale von 2 % ab, obwohl ihre Immobilie eine kürzere Restnutzungsdauer hätte. Prüfen Sie das einmal; es dauert zwei Minuten und kann Ihnen über die Haltedauer mehrere tausend Euro Steuern sparen.